Приватна компанія, ЖЕД чи ОСББ: що вигідніше для будинку та як змінити управителя

Чому кожен будинок повинен мати управителя

Практика, за словами експертки, показує, що "мешканці багатоквартирних будинків не в повній мірі розуміють", що "саме власники квартир повинні дбати про схоронність свого майна не тільки біля дверей своєї квартири, а й про благоустрій місць загального користування".

"Коли питання стосуються останнього, постає питання - кому саме довірити управління будинком", - констатувала Даниленко.

Вона нагадала, що кожен багатоквартирний будинок (відповідно до закону України "Про житлово-комунальне господарство") повинен мати управителя.

"Це може бути як зовнішня компанія, так і організація, створена самими мешканцями", - пояснила юристка.

Варіанти управління багатоквартирним будинком

Якщо говорити про основні варіанти управління багатоквартирним будинком, які взагалі існують, то найпоширеніші з них:

• самоуправління мешканцями;
• управління через об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ);
• управління через приватну управляючу компанію;
• управління через державну або комунальну службу;
• комбіновані варіанти.

"На думку фахівців житлово-комунального господарства, ОСББ має ряд переваг - у порівнянні з іншими організаційно-правовими формами управління", - зауважила адвокатка.

Хто такий управитель і які його обов'язки

Даниленко пояснила, перш за все, хто такий "управитель" в цілому.

Відповідно до ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоповерховому будинку", управитель - це фізична особа-підприємець (ФОП) або юридична особа-СПД (суб'єкт підприємницької діяльності), який за договором зі співвласниками забезпечує:

• належне утримання спільного майна багатоповерхового будинку і прибудинкової території;
• ремонт спільного майна багатоповерхового будинку і прибудинкової території;
• задоволення господарсько-побутових потреб.

Що робить ЖЕД і чому на нього скаржаться

ЖЕД (житлово-експлуатаційна дільниця) - це юридична особа, яка:

• надає послуги з управління багатоквартирним будинком;
• також може бути обрана його управителем.

Юристка уточнила, що ЖЕД - структурні підрозділи районних Керуючих компаній з обслуговування житлового фонду.

"Дедалі більше нарікань від мешканців багатоквартирних будинків - на неефективність виконання обов'язків щодо утримання будинків покладених саме на ці організації", - нагадала вона.

Адвокатка зауважила, що при такій формі управління, власники:

• не в змозі перевірити витрати;
• не мають доступу до звітності, договорів та документів.

При цьому управителі можуть роками не робити ремонти, а комунікаційні мережі зношуються і стають непридатними для експлуатації.

Різниця між ОСББ і приватною управляючою компанією

"Люди поступово йдуть від житлових кооперативів та керуючих компаній і створюють ОСББ, аби навести лад у будинку та самостійно вирішувати, як витрачати гроші", - повідомила Даниленко.

Вона пояснила, що ОСББ - це об'єднання мешканців, які самостійно схвалюють рішення щодо управління будинком.

Тим часом приватна управляюча компанія надає професійні послуги управління та технічного обслуговування - беручи на себе всі обов'язки.

"Базовим у діяльності управляючої компанії є закон України "Про житлово-комунальні послуги", згідно якого співвласники отримують від компанії - управителя, не що інше, як послуги", - нагадала юристка.

Послуги для ОСББ - прописані у вказаних законах і додатково окремо узгоджуються в договорі.

"Це і своєчасний необхідний ремонт, і доглянута прибудинкова територія, і роботи з благоустрою в середині будинку (освітлення, ліфти, інженерні мережі, тощо)", - уточнила спеціалістка.

Отже, в об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку люди спільно вирішують:

• скільки коштів щомісяця перераховувати на рахунок ОСББ;
• які роботи у будинку потрібно виконувати першочергово.

Тим часом керуючі компанії та житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) - самі встановлюють розміри внесків та формують перелік ремонтних робіт, виходячи з кошторису.

Як обрати управителя багатоквартирного будинку

"Створення ОСББ є важливим питанням для багатьох мешканців багатоповерхівок, особливо коли йдеться про незадовільний стан будинку, сходових клітин, даху, під'їздів чи ліфтів, захаращену чи занедбану прибудинкову територію", - розповіла Даниленко.

Проте ініціюючи такий перехід, "власники стикаються з непоодинокими випадками", коли ЖЕД чи приватна управляюча компанія:

• або відмовляється передавати управління будинком новоствореному ОСББ;
• або просто не хоче "відпускати" мешканців.

"Питання й справді є важливим, оскільки укладення договору з новим управителем автоматично не припиняє дії договору, який був укладений між ЖЕДом та кожним співвласником", - визнала адвокатка.

У такому разі, за її словами, "може виникнути ситуація подвійного нарахування за утримання будинку".

"Тому слід обрати управителя багатоквартирного будинку співвласниками, шляхом проведення зборів співвласників", - порадила юристка.

Як створюється та функціонує ОСББ

Даниленко нагадала, що ОСББ може бути створене "лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках)".

"Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, загальна площа яких становить більше половини загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у такому будинку", - уточнила вона.

Саме установчі збори, за словами експертки, "приймають рішення з питань порядку денного з можливістю їх обговорення".

При цьому ініціатором установчих зборів є ініціативна група, яка складається "не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень".

На таких зборах, за словами Даниленко, співвласники мають прийняти низку обов'язкових рішень:

• визначити управителя (вказавши його назву, ідентифікаційний код та дату, з якої він приступає до надання послуги з управління їхнім будинком);
• затвердити умови договору з управителем (розглянувши текст типового договору та адаптувавши його під свій багатоквартирний будинок, погодивши тарифи обсяг послуг з управителем);
• визначитись, хто підпише цей договір з управителем від імені всіх співвласників;
• ухвалити рішення про розірвання договору з ЖЕД;
• надати повноваження особі з числа співвласників, щодо завчасного повідомлення ЖЕД про розірвання договору.

Як "попрощатись" із попереднім балансоутримувачем

"Ініціювати питання перед ЖЕД або попереднім балансоутримувачем - щодо передачі технічної документації та управління - об'єднанню потрібно шляхом надсилання офіційної письмової вимоги. А в разі відмови - звертатися до суду", - повідомила адвокатка.

Вона уточнила, що "варто повідомляти ЖЕД письмово - рекомендованим листом із повідомлення та описом вкладення".

"Це стане у нагоді у разі вирішення справи у судовому порядку, адже необхідно буде надати письмові докази відправки такого листа до матеріалів судової справи", - пояснила Даниленко.

Вона додала, що згідно із законодавством України (зокрема законом "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"), колишній балансоутримувач "зобов'язаний передати документи впродовж 30 календарних днів - із дня направлення об'єднанням відповідного звернення".

Юристка зауважила, що може трапитись ситуація, коли документація на багатоквартирний будинок "відсутня" (втрачена).

Тоді замовник будівництва, колишній балансоутримувач або особа, яка здійснювала управління будинком (його обслуговування/утримання) до створення ОСББ повинен впродовж 6 місяців із дня направлення об'єднанням відповідного звернення:

• відновити її за власний рахунок;
• передати об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Які можуть бути "за" та "проти" ОСББ

В цілому, за словами Даниленко, створення ОСББ є реальним шансом отримати більший контроль:

• над власним будинком;
• над витратами;
• над якістю комунальних послуг.

Водночас разом із новими можливостями у співвласників з'являється нова відповідальність:

• вирішення фінансових питань;
• облаштування укриттів;
• встановлення генераторів тощо.

ЖЕД, управляюча компанія чи ОСББ: як обрати

Насамкінець юристка зауважила, що в цілому "економіка обслуговування багатоповерхівки" залежить:

• від технічного стану, потреб, можливостей і спільного рішення мешканців;
• а не від форми управління.

"Тож співвласники кожної, зваживши всі "за" і "проти" мають обрати оптимальний варіант управителя саме для їхнього будинку", - підсумувала адвокатка.