Від Катовиць до Балі: куди і навіщо київські забудовники переносять будівельні майданчики

Через повномасштабну війну сектор житлового будівництва в Україні опинився у глибокій кризі. Щоб врятувати капітал та диверсифікувати ризики, провідні київські забудовники частково перенесли свої майданчики за кордон – від Польщі до Індонезії.

Як девелоперам вдається фінансувати закордонні проєкти в умовах жорстких обмежень Нацбанку та чи повернуться вони будувати вдома – читайте в статті РБК-Україна.

Повномасштабна війна одного з найбільших ударів завдала сектору будівництва. Напередодні вторгнення обсяги будівельних робіт в країні наближалися до максимумів 2013 року.

Сукупний обсяг будівництва в доларовому еквіваленті у 2022 році скоротився майже втричі порівняно з довоєнним 2021-м. У 2023-2024 роках ринок демонстрував поступове відновлення й у 2025 році сягнув $6 млрд. Проте до довоєнних показників йому все ще далеко.

Фото: різкий спад будівництва в Україні після початку війни (інфографіка РБК-Україна)

Найбільш стійким сегментом виявився сектор інженерних споруд. Саме він найшвидше відновлюється завдяки державним замовленням. Проте житлове будівництво й дотепер не вийшло на рівень навіть 2019 року.

Фото: як змінилися обсяги будівельних робіт за останні 12 років (інфографіка РБК-Україна)

У структурі минулорічного будівництва також домінували інженерні споруди: трубопроводи, мости та інші інфраструктурні об’єкти. Їх відновлюють переважно за державні та міжнародні кошти.

Житлове будівництво, натомість, залишається найменшим сегментом ринку. Це відображає обережність приватних інвесторів в умовах війни.

Фото: інженерні споруди – найбільший сегмент ринку будівництва (інфографіка РБК-Україна)

Показово й те, що площа житла, введеного в експлуатацію, останні роки стабільно перевищує площу об'єктів на початку будівництва. В умовах низького попиту серед населення забудовники добудовують розпочате до війни, але не поспішають закладати нові об’єкти.

Слід зазначити, що у 2025 році вперше за кілька років було зафіксовано помітне пожвавлення нового будівництва. Це може пояснюватися обережним поверненням інвесторів на ринок завдяки державним житловим програмам, зокрема, пільговому іпотечному кредитуванню за програмою "єОселя".

Фото: тенденція до зменшення кількості житлових будинків на початку будівництва (інфографіка РБК-Україна)

Втім, підсумки січня-травня 2026 року свідчать про те, що будівельна галузь так і не вийшла в стійкий плюс. За даними Держстату, виробництво будівельної продукції за п’ять місяців скоротилось на 6,5% до відповідного періоду минулого року.

Навіть інженерні споруди у січні-травні продемонстрували спад на 2,5%. Хоча ще за результатами чотирьох місяців цей сегмент демонстрував зростання на рівні +5,7%.

Як пояснив у коментарі РБК-Україна фінансовий аналітик Андрій Шевчишин, такий спад може бути спричинений високою базою порівняння з минулим роком, гострим дефіцитом кадрів через мобілізацію та виїзд людей, а також значними воєнними ризиками на тлі відсутності доступного страхування об'єктів.

"Ми можемо розглядати інфраструктурне будівництво лише через цивільні зони. Адже фортифікації – це закрита тема. А в цивільному секторі грошей немає. Дороги трохи відновили після зими, й пішли вниз по показникам", – додав Андрій Шевчишин.

За таких умов вихід найбільших українських девелоперів на міжнародні ринки виглядає цілком логічним.

Стратегія чи вимушений крок: чому девелопери виходять назовні

Кілька відомих будівельних компаній – зокрема, "Інтергал-Буд", "Креатор-Буд", Taryan Group та Stolitsa Group – вже прийняли рішення про розширення за кордон. Проте стверджувати про появу нового тренду серед забудовників зарано, вважають експерти.

"Говорити про масовий вихід українських девелоперів на міжнародні ринки сьогодні не варто. Йдеться про кілька великих і низку середніх компаній... Основною причиною такого кроку стала не зміна стратегічного фокусу, а необхідність диверсифікації ризиків", – пояснив РБК-Україна президент Конфедерації будівельників України (КБУ) Лев Парцхаладзе.

Тим часом, CEO та засновник Taryan Group Артур Мхітарян додав у коментарі РБК-Україна, що для їхньої компанії міжнародна експансія – це напрям розвитку, який був закладений у стратегію ще до повномасштабного вторгнення.

"Проте для частини українських девелоперів вихід за кордон дійсно міг стати способом диверсифікувати ризики. Тому говорити про єдину мотивацію для всього ринку було б некоректно – кожна компанія має власну модель розвитку", – наголошує Мхітарян.

Як українські забудовники обирають закордонні ринки

Вибір компаніями конкретного закордонного ринку залежить від багатьох факторів: довгострокової стратегії компанії, близькості кордонів та інвестиційної привабливості регіону.

Наприклад, забудовник "Креатор-Буд" зробив свій вибір на користь сусідньої Польщі (м. Катовиці). Там він будує багатофункціональний комплекс Central Park.

"Польща стала природним вибором завдяки географічній близькості до України, зрозумілому бізнес-середовищу та культурній і мовній близькості... Крім того, ще до початку повномасштабного вторгнення у Польщі сформувалася велика українська громада", – розповіли РБК-Україна у "Креатор-Буд".

Водночас, український девелопер "Інтергал-Буд", який є дочірньою компанією Intergal Group, спочатку був залучений як експерт зі значним досвідом до здійснення проєктів у Європі. Наразі наймасштабнішим об'єктом компанії за кордоном є житловий комплекс (ЖК) Waterside Residence у Будапешті (Угорщина).

Один із найбільших київських забудовників, Stolitsa Group, також розширюється за кордон – на ринок Великої Британії. За даними відкритих джерел, у Лондоні компанія займається переробленням старого промислового об'єкта на житловий будинок.

Поки інші українські девелопери вивчають більш близькі та зрозумілі ринки, Taryan Group обрала для себе далеку та екзотичну Індонезію. Там компанія будує преміальний курортний комплекс Anantara Dragon Seseh Bali Resort & Residences.

Рішення про реалізацію проєкту на Балі, пояснює Артур Мхітарян, було ухвалене більше трьох років тому, адже ринок Індонезії сьогодні є одним із найпривабливіших для інвестицій у нерухомість. Це був не ситуативний крок, а частина довгострокової стратегії міжнародного розвитку компанії.

Проте навіть у далеких від війни країнах українські компанії стикаються з коригуванням графіків будівництва.

Очікуване завершення будівництва ЖК Waterside Residence від "Інтергал-Буд" у Будапешті планувалося на 4 квартал 2025 року. Проте згідно з офіційними звітами компанії за травень 2026 року, об'єкт усе ще добудовується.

У "Креатор-Буд" також підтверджують, що на сьогодні говорити про остаточні терміни Central Park передчасно – графік коригується. Натомість проєкт, що реалізується Taryan Group на Балі, вже здобув звання найкращого у світі за версією премії International Property Awards.

Масштабування бізнесу за кордон розширює людський потенціал всередині компанії, адже міжнародна присутність відкриває доступ до нових компетенцій та партнерств. Крім того, це капіталізує українські бренди: за інформацією Taryan Group, до 30% інвесторів у їхніх київських проєктах були саме з-за кордону.

Проте будівництво на найдорожчих майданчиках світу під час війни ставить головне питання: як фінансувати ці об'єкти в умовах жорстких валютних обмежень?

Звідки беруться гроші в умовах обмежень НБУ?

Партнер практики IT та технологій в юридичній компанії Juscutum Петро Білик виділяє декілька робочих моделей фінансування.

"Перша – використання іноземних компаній або холдингових структур, які існували до 2022 року і мали капітал або активи за межами України. Друга – залучення локального банківського або проєктного фінансування у країні будівництва", – пояснив він РБК-Україна.

Також, додає юрист, українські компанії можуть створювати спільні підприємства із локальними партнерами або продавати майбутні апартаменти через моделі, які дозволені місцевим правом: через ескроу, поетапні платежі, reservation agreements, попередні договори або інші інструменти, що захищають покупця.

"Креатор-Буд" підтверджує саме таку модель фінансування. Адже, як зазначають в компанії, їхній проєкт реалізується через польську юридичну особу. Угоди з інвесторами укладаються в Польщі, а розрахунки здійснюються у злотих або євро через польські банківські установи, що відповідає вимогам чинного законодавства.

Тим часом компанії "Інтергал-Буд" та Stolitsa Group офіційно не коментують фінансову сторону своїх британських та угорських проєктів. Проте їхня робота може структуруватися за аналогічною схемою.

Будівництво на зовнішніх ринках ведеться через спеціально створені місцеві фірми, які відкривають під конкретний об'єкт. Це дозволяє залучати кошти безпосередньо в країні будівництва та мінімізувати корпоративні ризики для материнської компанії в Україні.

Основним викликом для забудовників стає жорсткість закордонних банків. Як зазначає Петро Білик, банки не дивляться лише на презентацію та бренд в Україні – вони перевіряють UBO (кінцевих бенефіціарів), джерело походження коштів, податкову історію, санкційні ризики, структуру групи, договори позики та бухгалтерську звітність.

Паралельно із фінансовим контролем компаніям доводиться стикатися і з відмінностями західного регуляторного поля.

Чому європейська бюрократія виявилася прогнозованішою

Для отримання дозволів на європейських майданчиках, українським компаніям треба ретельно дотримуватися місцевих бюрократичних вимог.

Як пояснює Петро Білик, у ЄС дозвільні процедури відрізняються від країни до країни, але загальна логіка подібна: потрібно довести відповідність землекористуванню, технічним нормам, енергоефективності, екологічним вимогам, пожежній безпеці, правилам доступності, охороні культурної спадщини та інтересам місцевої громади.

Водночас Лев Парцхаладзе вказує, що європейська дозвільна система не є простішою за українську, проте має свої переваги.

"Вона також складна, але її ключова перевага – прогнозованість. Інвестор чітко розуміє процедури, строки та правила, що значно знижує регуляторні ризики. Саме тому для українських компаній головним викликом є не бюрократія, а адаптація до нових стандартів роботи та високої конкуренції", – підкреслює президент КБУ.

Умови для реінвестування в Україну

Розгортання українськими девелоперами проєктів за кордоном породжує важливе питання: чи зафіксуються ці бренди на світовому ринку назавжди, чи перенесуть європейський досвід в Україну?

Наразі компанії утримують баланс. У "Креатор-Буд" стверджують, що зараз основний фокус компанії зосереджений на реалізації та розвитку проєктів в Україні (зокрема проєктів Creator City, Gravity Park). А Taryan Group продовжує активне будівництво житлового комплексу Nver у Києві.

В Конфедерації будівельників України також підтверджує, що для більшості девелоперів Україна залишається основним ринком.

"Попри реалізацію окремих міжнародних проєктів, саме український ринок після завершення війни матиме найбільший потенціал зростання. Закордонні проєкти сьогодні – це насамперед інструмент диверсифікації та накопичення компетенцій…", – наголошує Лев Парцхаладзе.

Однак, щоб повністю повернути українські компанії та капітал на вітчизняний ринок, зниження самих лише безпекових ризиків буде недостатньо.

Як зазначає Артур Мхітарян, міжнародний досвід показує: девелопмент успішно розвивається там, де держава розглядає його як стратегічний драйвер економіки. Це включає не лише створення робочих місць і розвиток інфраструктури, а й залучення внутрішніх та міжнародних інвестицій.

Тому, додає він, ключовими факторами для розвитку майбутніх масштабних проєктів в Україні стануть прогнозовані правила гри, захист інвестицій, ефективна судова система, прозорі регуляторні процедури та гарантії безпеки для будівельної галузі.

Питання – відповіді (FAQ)

– Чому девелопери ухвалюють рішення про розширення за кордон?

– Для одних компаній це спосіб диверсифікувати воєнні ризики, тоді як для інших – частина довгострокової, заздалегідь спланованої стратегії розвитку.

– Які компанії вже будують за межами України?

– Нові проєкти на міжнародних ринках (у Польщі, Угорщині, Великій Британії та Індонезії) реалізують такі відомі забудовники, як "Інтергал-Буд", "Креатор-Буд", Taryan Group та Stolitsa Group.

– Звідки беруться гроші на іноземні проєкти в умовах валютних обмежень НБУ?

– Компанії використовують свої закордонні структури, що існували до 2022 року, залучають фінансування на місцях або створюють спільні підприємства з локальними партнерами.

– З якими основними викликами стикаються українські компанії під час експансії?

– Головними труднощами є проходження жорсткого фінансового контролю в іноземних банках, адаптація до високої конкуренції та суворих регуляторних правил ЄС.