Продати квартиру і не втратити до 25%: як вигідно укласти угоду у 2025 році

Головне:

• В яких випадках можна продати житло без сплати податків?
• Коли за продаж нерухомості нараховуються мінімальні податки?
• В яких випадках продавець сплачує по максимуму?
• Як скористатись пільгами на продаж житла та навіщо це було запроваджено?

Мінімальні витрати: коли можна обійтися лише 2%

Продаж квартири – це не лише спосіб отримати прибуток, а й досить витратна справа. Особливо у 2025 році, коли умови оподаткування в Україні стали жорсткішими, а ставка військового збору зросла до 5%. Вартість продажу може неприємно здивувати тих, хто не підготувався заздалегідь. Наприклад, при продажі квартири за 1, 5 млн гривень, залежно від умов угоди, продавець може сплатити від 30 000 до 375 000 гривень податків.

"З кінця 2024-го року ставка військового збору зросла з 1,5% до 5%, що суттєво збільшує податкове навантаження на продавців нерухомого майна", – прокоментував РБК-Україна юрист з нерухомості Андрій Ставнюк.

У найкращому випадку, продавець сплатить лише 2% від вартості квартири. Це можливо, якщо:

• це перша угода продажу за календарний рік;
• власник володів нерухомістю понад три роки;
• квартира не потрапляє під додаткові оподаткування.

"Це стандартна ставка що сплачується у всіх випадках – 1% державного мита та 1% до Пенсійного фонду України. Військовий збір і податок на доходи фізичних осіб у такому разі не стягуються", – зазначає Ставнюк.

У практиці це доволі поширений випадок – за даними ринку, понад 60% угод з житлом в Україні здійснюються власниками, які володіли майном тривалий час і продають його вперше. Проте в будь-якій іншій ситуації доведеться платити значно більше.

Випадки з підвищеним оподаткуванням: до 12% і навіть до 25%

Якщо власник продає квартиру, якою володів менш як три роки або це вже друга й більше угода в одному році, він має сплатити не лише стандартні 2%, а й додаткові податки.

"У разі короткострокового володіння до цих 2% додаються ще 5% податку на доходи фізосіб (ПДФО) і 5% військового збору. Разом – 12% від вартості квартири", – уточнює юрист.

Найбільш витратним варіантом є, якщо ви продаєте квартиру вдруге або втретє за рік. Тут працює жорсткіший фінансовий підхід. "Тоді до 2% стандартних зборів додаються 18% ПДФО та 5% військового збору – сумарно 25% від вартості, зазначеної в договорі купівлі-продажу", – каже Ставнюк.

За словами експерта, якщо продавець має документи, що підтверджують витрати на придбання житла, наприклад, договір купівлі, податки можуть обчислюватися не від повної суми, а від прибутку – різниці між купівлею і продажем. Але на практиці це трапляється рідко, бо не всі можуть надати повний пакет необхідних документів. Тому варто одразу фіксувати первісну вартість житла.

У разі, якщо продавець є юридичною особою, податок на прибуток складає 18% від доходу, отриманого від продажу нерухомості. При цьому для визначення оподатковуваної бази враховується балансова вартість майна, а не його ринкова оцінка.

Винятки з правила: хто може зекономити

Не всі платять податки однаково. Закон передбачає певні винятки, що дозволяє значно зменшити податкове навантаження при продажу нерухомого майна. Наприклад, звільняються від сплати ПДФО та військового збору:

• особи, які продають успадковану нерухомість від найближчих родичів, але не плутати з договором дарування;
• громадяни, які продають квартиру вперше, за умови що вони володіли нею понад 3 роки;
• соціально вразливі категорії: інваліди І групи, учасники бойових дій, внутрішньо переміщені особи, які мають право на компенсацію.

"Якщо ви входите до пільгової категорії або продаєте майно, отримане в спадок, - податкове навантаження знижується, іноді навіть до нуля", – зазначає Андрій Ставнюк.

Хто платить більше: продавець чи покупець?

Найбільші витрати традиційно несе продавець. Саме він сплачує основну частину податків, мита і зборів. "У середньому продавець платить від 2 до 25% від вартості житла. Це залежить від кількості угод, терміну володіння та підтвердження витрат", – пояснює юрист.

Покупець, своєю чергою, сплачує лише 1% пенсійного збору. Також за домовленістю сторін він може частково брати участь в оплаті послуг нотаріуса, що вносить угоду до реєстру прав на нерухоме майно. У середньому оплата складає 0,5–1% вартості квартири. Але це не обов'язково – усе вирішується в кожному випадку індивідуально між двома сторонами угоди купівлі/продажу.

Крім того, до супутніх витрат, які теж варто враховувати, відносять оцінку майна, що є обов’язковою для оформлення угоди та податкового розрахунку. Послуги ліцензованого оцінювача коштують у середньому від 1 до 2 тисяч гривень.

Підготовка технічної документації потрібна у разі, якщо документи на нерухомість застарілі або потребують уточнення. Наприклад, ціна виготовлення нового техпаспорту стартує від 9000 гривень при площі об’єкта нерухомості 60–70 квадратних метрів. В середньому ціна варіюється в межах 12–15 гривень за квадратний метр.

На практиці багато хто не враховує ці витрати під час розрахунку кінцевої суми, що призводить до непорозумінь і навіть до зриву угоди на останньому етапі.

Чому держава посилила оподаткування

Нове податкове навантаження – це не лише питання бюджету, а й стратегічна політика держави.

"Держава прагне обмежити спекуляції на ринку нерухомості. Чим більше угод - тим вищою буде ставка. Це має знизити кількість швидких перепродажів і стимулювати довгострокове володіння житлом", – підсумовує Андрій Ставнюк.

На думку експерта, ці заходи можуть стабілізувати ринок і захистити інтереси добросовісних власників, але в короткостроковій перспективі зменшиться кількість угод, особливо серед інвесторів.