Кінець "сірої" оренди? Власникам житла готують суттєве зниження податків: деталі

Чому на ринку оренди фактично не працюють "в білу"

Ринок оренди в Україні майже повністю перебуває в тіні: за оцінками експертів, із 1,5 млн щорічних угод приблизно 1,35 млн є неофіційними. Причиною є зависокі податки для власників.

"Офіційна "видима" частина ринку при цьому виглядає мізерною: ДПС повідомляла, що майже 900 громадян задекларували доходи від здачі майна в оренду, а сума задекларованих податків до сплати за цими деклараціями становила понад 16 млн грн", – пояснює Олена Шуляк.

Вона підкреслює: без детінізації ринку неможливо провести реформу житлової політики. Головним законодавчим бар'єром нардеп назвала діючу ставку оподаткування. За діючою зараз системою, власникам треба платити 23% – 18% ПДФО і 5% воєнний збір.

І це головна причина, переконана Шуляк, чому вони не поспішають працювати "в білу".

"Відтак, зрозуміло, що потрібні зміни до Податкового кодексу в частині оподаткування житлового орендного бізнесу. Міністерство розвитку громад та територій вже працює над ними. Також створена відповідна робоча група з Державною податковою службою, з Міністерством фінансів України. Однак, я не вважаю, що нещодавно зареєстрований законопроєкт №15031 може це питання вирішити", – зауважує народна депутат.

Зниження ПДФО до 5%. Що пропонує законопроект №15031

Законопроект №15031 пропонує знизити ПДФО до 5% та запровадити "податкову амністію" з 1 квітня 2026 року до кінця воєнного стану, не включаючи доходи від оренди до оподатковуваних.

"Тобто, це по суті звільнення від ПДФО і військового збору на цей період. Але я не впевнена, що така норма буде підтримана у сесійній залі, оскільки надавати пільгу по несплаті не дуже правильно. Весь бізнес сплачує податок, зокрема ФОПи. І немає такого, що просто так хтось нічого не платить. Думаю, що і наші міжнародні партнери, зокрема, МВФ, думаю, негативно поставиться до таких ініціатив. Але дуже добре, що вже дійшли до розуміння, що 23% – це багато", – зауважує Шуляк.

На її думку, ставка має становити 7%. Це зрівняє в умовах фізичних осіб та ФОПів, які сплачують 5% податку плюс військовий збір та витрати на обслуговування. Водночас Шуляк застерігає, що лише податкові зміни не спрацюють без системного регулювання.

Свого часу пропонували і 5%, і навіть дозвіл сплачувати єдиний податок без ФОП. Але, як показує практика, фіскальні методи без підтримувальних заходів – не працюють.

"У 2005 році орендодавцям дали можливість платити єдиний податок – близько 100 грн. І багато хто дійсно вийшов з тіні. Але після податкової реформи ці умови змінилися – і ринок знову став "сірим". Саме тому навіть ставка у 5% чи 1% не гарантує масової легалізації. Потрібна цілісна політика" – зазначає нардеп.

Одним із кроків, вважає вона, має стати будівництво муніципального соціального житла за прикладом ЄС. Громади здаватимуть його за нижчими цінами, що змусить приватний ринок конкурувати та легалізуватися.

По-друге, за її словами, соціальна оренда буде оформлюватися офіційно, прозоро, з договорами – тобто в "білу".

"Це створить конкуренцію на ринку, і приватні гравці теж активніше переходять до легальних форматів. Більше того – громади можуть залучати житло у приватних власників для соціальної оренди, надаючи натомість податкові преференції. Усе це дозволить по-справжньому запустити процес детінізації ринку оренди", – резюмує Олена Шуляк.