Конец "серой" аренды? Владельцам жилья готовят существенное снижение налогов: детали

Почему на рынке аренды фактически не работают "в белую"

Рынок аренды в Украине почти полностью находится в тени: по оценкам экспертов, из 1,5 млн ежегодных сделок примерно 1,35 млн – неофициальные. Причина – слишком высокие налоги для собственников.

"Официальная "видимая" часть рынка при этом выглядит мизерной: ГНС сообщала, что почти 900 граждан задекларировали доходы от сдачи имущества в аренду, а сумма задекларированных налогов к уплате по этим декларациям составила более 16 млн грн", – объясняет Елена Шуляк.

Она подчеркивает без детенизации рынка невозможно провести реформу жилищной политики. Главным законодательным барьером нардеп назвала действующую ставку налогообложения. По действующей сейчас системе, собственникам надо платить 23% – 18% НДФЛ и 5% военный сбор.

И это главная причина, убеждена Шуляк, почему они не спешат работать "в белую".

"Следовательно, понятно, что нужны изменения в Налоговый кодекс в части налогообложения жилищного арендного бизнеса. Министерство развития общин и территорий уже работает над ними. Также создана соответствующая рабочая группа с Государственной налоговой службой, с Министерством финансов Украины. Однако, я не считаю, что недавно зарегистрированный законопроект №15031 может этот вопрос решить", – отмечает народный депутат.

Снижение НДФЛ до 5%. Что предлагает законопроект №15031

Законопроект №15031 предлагает снизить НДФЛ до 5% и ввести "налоговую амнистию" с 1 апреля 2026 года до конца военного положения, не включая доходы от аренды в налогооблагаемые.

"То есть, это по сути освобождение от НДФЛ и военного сбора на этот период. Но я не уверена, что такая норма будет поддержана в сессионном зале, поскольку предоставлять льготу по неуплате не очень правильно. Весь бизнес платит налог, в том числе ФОПы. И нет такого, что просто так кто-то ничего не платит. Думаю, что и наши международные партнеры, в частности, МВФ, думаю, негативно отнесется к таким инициативам. Но очень хорошо, что уже пришли к пониманию, что 23% это много", – отмечает Шуляк.

По ее мнению, ставка должна составлять 7%. Это уравняет в условиях физических лиц и ФЛП, которые платят 5% налога плюс военный сбор и расходы на обслуживание. В то же время Шуляк предостерегает, что только налоговые изменения не сработают без системного регулирования.

В свое время предлагали и 5%, и даже разрешение платить единый налог без ФЛП. Но, как показывает практика, фискальные методы без поддерживающих мер – не работают.

"В 2005 году арендодателям дали возможность платить единый налог – около 100 грн. И многие действительно вышли из тени. Но после налоговой реформы эти условия изменились – и рынок снова стал "серым". Именно поэтому даже ставка в 5% или 1% не гарантирует массовой легализации. Нужна целостная политика", – говорит нардеп.

Одним из шагов, считает она, должно стать строительство муниципального социального жилья по примеру ЕС. Общины будут сдавать его по более низким ценам, что заставит частный рынок конкурировать и легализоваться.

Во-вторых, по ее словам, социальная аренда будет оформляться официально, прозрачно, с договорами – то есть в "белую".

"Это создаст конкуренцию на рынке, и частные игроки тоже активнее переходят к легальным форматам. Более того - общины могут привлекать жилье у частных владельцев для социальной аренды, предоставляя взамен налоговые преференции. Все это позволит по-настоящему запустить процесс детенизации рынка аренды", – резюмирует Елена Шуляк.