Чому Україна залишилась без соціального житла і як це змінити: результати дослідження

Яке соціальне житло може бути в Україні

Про ситуацію із соціальним житлом у різних областях стало відомо з результатів масштабного опитування органів місцевого самоврядування (ОМС), яке провели спільно:

• Інститут Житла (Housing Institute);
• комітет Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.

Результати дослідження представили на сесії "Децентралізація житлової політики: інтеграція соціального житла в міські плани" в межах Першої щорічної житлової конференції (проведеної Групою Світового банку і Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури у період з 3 по 5 листопада 2026 року).

Українцям пояснили, що в цілому соціальне житло можна умовно розподілити на:

• квартири;
• кімнати в гуртожитках;
• окремі будинки.

Скільки громад опитали в межах дослідження

Проведене дослідження стосувалось того, як громади враховують потребу в соціальному житлі під час планування своїх територій.

Участь у ньому взяли 1006 громад:

• сільських;
• селищних;
• міських.

Опитування проводилося методом стандартизованої онлайн-анкети серед представників ОМС у жовтні 2026 року.

Тобто всі показники - зафіксовані станом на 1 жовтня 2026 року.

Скільки одиниць соцжитла мають опитані громади

Виходячи з результатів опитування, всі 1006 опитаних громад України мають - сукупно - лише 1922 одиниці соціального житла (квартир, кімнат у гуртожитках або окремих будинків).

Отже, дослідження виявило системну кризу просторового планування.

Уточнюється, що соцжитло є приблизно лише у кожної п'ятої громади.

Тоді як 94,6% громад констатували, що соціальне житло на землях комунальної власності - не передбачалося взагалі.

Інтеграція соцжитла у просторове планування громад (інфографіка: facebook.com/Housing Institute)

Одна з ключових проблем, виявлених дослідниками

Однією з ключових проблем автори дослідження називають брак актуальної містобудівної документації.

Лише 8 громад мають розроблені та затверджені комплексні плани просторового розвитку територій.

Понад половина громад - 51,5% - ще навіть не ухвалили рішення їх розробляти.

Тоді як 40,1% - таке рішення схвалили, але шукають кошти.

Крім того, майже не застосовуються інструменти, які могли б гарантувати появу соціального житла в новій забудові:

• лише 0,9% громад (9 громад) закріплюють у містобудівній документації вимогу до забудовників чи операторів соціального житла виділяти частку площ під соціальне житло;
• лише 5 громад системно закладають частку соціального житла в детальні плани територій для нової забудови;
• близько 80% громад роками надавали землі під комерційну забудову, зафіксувавши при цьому абсолютний "нульовий баланс" соціального житла.

Соціальне житло у містобудівній документації громад (інфографіка: facebook.com/Housing Institute)

При цьому 29,4% громад планують запровадити інклюзивне зонування - вимогу до забудовників виділяти частку площ під соціальне житло.

Це, за оцінкою авторів дослідження, свідчить про реальний запит громад на такий інструмент.

Чому соціального житла в Україні бракує

У дослідження йдеться і про те, чому соціального житла - бракує (фактично немає).

Перша причина - стан самих громад.

Так, у тилових громадах роками тривала інституційна пасивність: житловий фонд соціального призначення просто не формувався.

На тимчасово окупованих територіях - громади фізично не мають доступу до майна та документів.

У зонах бойових дій - житловий фонд значною мірою знищено, тож його доведеться планувати заново.

Крім того, громади не мають Концепцій інтегрованого розвитку - базового інструменту попереднього стратегічного і просторового аналізу.

Без них неможливо обґрунтовано оцінити потреби громади та перенести їх у планувальні рішення.

Згідно з висновками дослідників, брак актуальної містобудівної документації:

• повністю унеможливлює закладання просторових гарантій для соціального житла;
• блокує практичну реалізацію нової державної житлової політики на місцях.

Друга причина - прогалини в законодавстві.

Йдеться про те, що чинне законодавство не має понять:

• "містобудівна квота" - як кількісного інструменту (його не слід плутати з пайовим внеском);
• "інклюзивне зонування" - як просторового інструменту (окремої функціональної зони для соціального житла та окремого коду цільового призначення земельної ділянки).

Через це громади, які намагаються вимагати соціальне житло від забудовників, діють через меморандуми, інвестиційні договори чи рішення сесій.

Але такі домовленості - мають слабку юридичну силу і не захищають інтереси громади в суді.

Окрема проблема - земля.

Адже ділянки комунальної власності під соціальні проєкти надають зі стандартним кодом "Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку".

Саме вони - найбільш вразливі до безконтрольної комерціалізації (без формального порушення цільового призначення землі).

Третя причина - брак коштів і фахівців.

Йдеться про те, що державна субвенція на розроблення комплексних планів, яка діяла у 2021 році, зараз не надається.

А архітекторів-містобудівників і просторових планувальників в органах місцевого самоврядування - катастрофічно мало.

Ситуація з концепціями інтегрованого розвитку території та комплексними планами просторового розвитку (інфографіка: facebook.com/Housing Institute)

Як можна змінити ситуацію з соціальним житлом

Голова комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк наголосила, що така ситуація "має стати важливим уроком під час розроблення нової житлової політики".

Адже "за майже 20 років дії чинного закону України "Про житловий фонд соціального призначення" - результатом його реалізації стало формування лише 1922 одиниць соціального житла на всю країну".

"Наше ключове завдання не повторити помилок минулого, відійти від декларативних і популістських підходів та закласти дієві інструменти, здатні забезпечити системне й стале формування соціального житла", - констатувала нардеп.

Вона уточнила, що йдеться, насамперед, про:

• інструменти інтеграції соціального житла в містобудівну документацію;
• нормативне закріплення принципу "соціального міксу";
• запровадження механізмів крос-субсидування;
• створення запобіжників проти просторової сегрегації та формування маргіналізованих районів.

Директор Інституту Житла Аліна Москаленко додала також, що "саме по собі прийняття у 2027 році ЗУ "Про соціальне житло" як індикатора Ukraine Facility у його нинішній редакції не забезпечить створення нових житлових одиниць навіть у середньостроковій перспективі".

"Важливо перейти від суто законодавчого до практичного виміру реформи та активізувати фахову роботу щодо синхронізації містобудівного, земельного й житлового законодавства", - пояснила експерт.

Тобто створити реальні передумови для формування нового соціального житла можна лише за умови "узгодження цих нормативних рамок, закладення дієвих механізмів та стимулів і для громад, і для потенційних операторів".

Чотири основні пропозиції від авторів дослідження

Автори проведеного дослідження сформулювали також чотири пропозиції - що слід змінити для вирішення ситуації з соціальним житлом в Україні.

Перш за все, вони пропонують закріпити інклюзивне зонування в законі.

Йдеться про внесення до ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" та державних будівельних норм:

• інклюзивного зонування - як обов'язкового елемента містобудівної документації;
• нової функціональної зони (підзони) "забудова соціального та доступного житла".

Синхронно з цим пропонується модернізувати Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок і створити для таких об'єктів новий код.

Це забезпечить подвійний захист територій:

• і просторовий (через функціональне зонування);
• і земельний (через цільове призначення ділянки).

А також закріпить імперативну норму про неможливість односторонньої зміни цього призначення в подальшому.

Інша пропозиція - затвердити єдину методику містобудівних квот, адже державна методика розрахунку квот соціального житла в межах зон інклюзивного зонування дасть громадам змогу встановлювати квоти без ризику їх скасування.

Також спеціалісти рекомендують обмежити комерційні функції в соціальних проєктах.

На їхню думку, ліміт у державних будівельних нормах не дасть комерційній забудові поглинати соціальні об'єкти.

Причому його дотримання можна буде автоматично контролювати на етапі експертизи проєктної документації та видачі дозвільних документів (через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва).

Насамкінець автори дослідження зазначають, що варто також підтримати громади коштами й кадрами.

Тому пропонується:

• розглянути фінансування чи співфінансування розроблення містобудівної документації;
• забезпечити підвищення кваліфікації посадових осіб органів місцевого самоврядування.