Почему Украина осталась без социального жилья и как это изменить: результаты исследования

Какое социальное жилье может быть в Украине

О ситуации с социальным жильем в разных областях стало известно из результатов масштабного опроса органов местного самоуправления (ОМС), который провели совместно:

• Институт Жилья (Housing Institute);
• комитет Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства.

Результаты исследования представили на сессии "Децентрализация жилищной политики: интеграция социального жилья в городские планы" в рамках Первой ежегодной жилищной конференции (проведенной Группой Всемирного банка и Министерством развития громад, территорий и инфраструктуры в период с 3 по 5 ноября 2026 года).

Украинцам объяснили, что в целом социальное жилье можно условно разделить на:

• квартиры;
• комнаты в общежитиях;
• отдельные дома.

Сколько громад опросили в рамках исследования

Проведенное исследование касалось того, как громады учитывают потребность в социальном жилье при планировании своих территорий.

Участие в нем приняли 1006 громад:

• сельских;
• поселковых;
• городских.

Опрос проводился методом стандартизированной онлайн-анкеты среди представителей ОМС в октябре 2026 года.

То есть все показатели - зафиксированы по состоянию на 1 октября 2026 года.

Сколько единиц соцжилья имеют опрошенные громады

Исходя из результатов опроса, все 1006 опрошенных громад Украины имеют - совокупно - только 1922 единицы социального жилья (квартир, комнат в общежитиях или отдельных домов).

Итак, исследование выявило системный кризис пространственного планирования.

Уточняется, что соцжилье есть приблизительно только у каждой пятой громады.

В то время как 94,6% громад констатировали, что социальное жилье на землях коммунальной собственности - не предполагалось вообще.

Интеграция соцжилья в пространственное планирование громад (инфографика: facebook.com/Housing Institute)

Одна из ключевых проблем, выявленных исследователями

Одной из ключевых проблем авторы исследования называют нехватку актуальной градостроительной документации.

Только 8 громад имеют разработанные и утвержденные комплексные планы пространственного развития территорий.

Более половины громад - 51,5% - еще даже не приняли решение их разрабатывать.

В то время как 40,1% - такое решение приняли, но ищут средства.

Кроме того, почти не используются инструменты, которые могли бы гарантировать появление социального жилья в новой застройке:

• только 0,9% громад (9 громад) закрепляют в градостроительной документации требование к застройщикам или операторам социального жилья выделять долю площадей под социальное жилье;
• только 5 громад системно закладывают часть социального жилья в подробные планы территорий для новой застройки;
• около 80% громад годами предоставляли земли под коммерческую застройку, зафиксировав при этом абсолютный "нулевой баланс" социального жилья.

Социальное жилье в градостроительной документации громад (инфографика: facebook.com/Housing Institute)

При этом 29,4% громад планируют ввести инклюзивное зонирование - требование к застройщикам выделять долю площадей под социальное жилье.

Это, по оценке авторов исследования, свидетельствует о реальном запросе громад на такой инструмент.

Почему социального жилья в Украине не хватает

В исследовании говорится и о том, почему социального жилья - не хватает (фактически нет).

Первая причина - состояние самих громад.

Так, в тыловых громад годами продолжалась институциональная пассивность: жилищный фонд социального назначения просто не формировался.

На временно оккупированных территориях - громады физически не имеют доступа к имуществу и документам.

В зонах боевых действий - жилищный фонд в значительной степени уничтожен, так что его придется планировать заново.

Кроме того, у громад нет Концепций интегрированного развития - базового инструмента предварительного стратегического и пространственного анализа.

Без них невозможно обоснованно оценить потребности громады и перенести их в планировочные решения.

Согласно выводам исследователей, нехватка актуальной градостроительной документации:

• полностью делает невозможным закладывание пространственных гарантий для социального жилья;
• блокирует практическую реализацию новой государственной жилищной политики на местах.

Вторая причина - пробелы в законодательстве.

Речь о том, что действующее законодательство не имеет понятий:

• "градостроительная квота" - в качестве количественного инструмента (его не следует путать с паевым вкладом);
• "инклюзивное зонирование" - как пространственный инструмент (отдельной функциональной зоны для социального жилья и отдельного кода целевого назначения земельного участка).

Поэтому громады, которые пытаются требовать социальное жилье от застройщиков, действуют через меморандумы, инвестиционные договоры или решения сессий.

Но такие договоренности - имеют слабую юридическую силу и не защищают интересы громады в суде.

Отдельная проблема - земля.

Ведь участки коммунальной собственности под социальные проекты предоставляются со стандартным кодом "Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома".

Именно они наиболее уязвимы к бесконтрольной коммерциализации (без формального нарушения целевого назначения земли).

Третья причина - нехватка средств и специалистов.

Речь о том, что государственная субвенция на разработку комплексных планов, действовавшая в 2021 году, сейчас не предоставляется.

А архитекторов-градостроителей и пространственных планировщиков в органах местного самоуправления - катастрофически мало.

Ситуация с концепциями интегрированного развития территории и комплексными планами пространственного развития (инфографика: facebook.com/Housing Institute)

Как изменить ситуацию с социальным жильем

Глава комитета ВРУ по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк подчеркнула, что такая ситуация "должна стать важным уроком при разработке новой жилищной политики".

Ведь "за почти 20 лет действия действующего закона Украины "О жилищном фонде социального назначения" - результатом его реализации стало формирование только 1922 единиц социального жилья на всю страну".

"Наша ключевая задача не повторить ошибки прошлого, отойти от декларативных и популистских подходов и заложить действенные инструменты, способные обеспечить системное и устойчивое формирование социального жилья", - констатировала нардеп.

Она уточнила, что речь идет прежде всего про:

• инструменты интеграции социального жилья в градостроительную документацию;
• нормативное закрепление принципа "социального микса";
• внедрение механизмов кросс-субсидирования;
• создание предохранителей против пространственной сегрегации и формирования маргинализированных районов.

Директор Института Жилья Алина Москаленко добавила также, что "само по себе принятие в 2027 году ЗУ "О социальном жилье" как индикатора Ukraine Facility в его нынешней редакции не обеспечит создание новых жилых единиц даже в среднесрочной перспективе".

"Важно перейти от чисто законодательного к практическому измерению реформы и активизировать профессиональную работу по синхронизации градостроительного, земельного и жилищного законодательства", - объяснила эксперт.

То есть создать реальные предпосылки для формирования нового социального жилья можно только при условии "согласования этих нормативных рамок, закладывания действенных механизмов и стимулов и для громад, и для потенциальных операторов".

Четыре основных предложения от авторов исследования

Авторы проведенного исследования сформулировали также четыре предложения - что следует изменить для разрешения ситуации с социальным жильем в Украине.

Прежде всего, они предлагают закрепить инклюзивное зонирование в законе.

Речь идет о внесении в ЗУ "О регулировании градостроительной деятельности" и государственные строительные нормы:

• инклюзивного зонирования - как обязательного элемента градостроительной документации;
• новой функциональной зоны (подзоны) "застройка социального и доступного жилья".

Синхронно с этим предлагается модернизировать Классификатор видов целевого назначения земельных участков и создать для таких объектов новый код.

Это обеспечит двойную защиту территорий:

• и пространственную (через функциональное зонирование);
• и земельную (по целевому назначению участка).

А также закрепит императивную норму о невозможности одностороннего изменения этого назначения в дальнейшем.

Другое предложение - утвердить единую методику градостроительных квот, ведь государственная методика расчета квот социального жилья в пределах зон инклюзивного зонирования позволит громадам устанавливать квоты без риска их отмены.

Также специалисты рекомендуют ограничить коммерческие функции в социальных проектах.

По их мнению, лимит в государственных строительных нормах не позволит коммерческой застройке поглощать социальные объекты.

Причем его соблюдение можно будет автоматически контролировать на этапе экспертизы проектной документации и выдачи разрешительных документов (через Единую государственную электронную систему в сфере строительства).

В заключение авторы исследования отмечают, что следует также поддержать громады средствами и кадрами.

Поэтому предлагается:

• рассмотреть финансирование или софинансирование разработки градостроительной документации;
• обеспечить повышение квалификации должностных лиц органов местного самоуправления.