Знижки в Києві та дефіцит у Львові: як енергокриза та ризики зими змінили ціни на оренду житла

Часті російські атаки, проблеми з транспортом та удари по інфраструктурі помітно змінили ринок житла. Поки в Києві квартири дешевшають, в західних областях кількість вільних осель впала близько на 60%. Люди все частіше обирають локації за принципом безпеки та зручної дороги до роботи.

Як змінилися ціни на оренду в столиці та регіонах і чого чекати від ринку з настанням морозів – у матеріалі РБК-Україна.

Головне:

• Ціни в Києві пішли донизу: за останній місяць середня вартість однокімнатних квартир у столиці впала на 11%, а пропозиція вільного житла підскочила на 66%.
• Збільшення поступок: реальний торг становить 10-15% від початкової ціни, особливо в середньому сегменті та районах лівого берега.
• Ажіотаж на заході країни: у Львові та на Закарпатті попит з боку приїжджих киян перевищує пропозицію в рази, а на одну квартиру претендують одразу кілька людей.
• Оренда суто на зиму: більшість переселенців укладають договори лише на 4-6 місяців, шукаючи автономні будинки з надійним опаленням і світлом.
• Прогноз на зиму: у столиці очікують стриманої стабілізації з акцентом на будинки біля метро та генератори, тоді як на заході ставки залишатимуться високими.

Що відбувається з орендою в Києві

Восени безпекова ситуація в Києві різко загострилася через атаки безпілотників на мости та перебої з транспортом. Крім того, масовані російські удари завдали шкоди трьом столичним ТЕЦ та низці інших енергооб’єктів, ускладнивши місту проходження опалювального сезону.

Усі ці обставини змушують дедалі більше людей замислюватися про виїзд із міста або принаймні зміну локації, що вже відбилося на ринку нерухомості. Оренда житла в столиці поступово дешевшає. За даними ЛУН, лише за місяць – з вересня по 20 жовтня – медіанна ціна оренди однокімнатної квартири в Києві знизилася на 11,1% з 18000 до 16000 гривень.

Водночас у багатьох районах оренда дешевшала й протягом року. Як свідчить статистика ЛУН, на лівому березі за рік найбільше просіли Деснянський (-10%) та Дніпровський (-4%) райони. На правому березі схожа картина спостерігається в Оболонському (-7%) та Печерському (-5%) районах.

Тим часом у спальних районах лівого берега утворився відчутний профіцит житла. Як повідомляють профільні аналітики порталу Zagorodna, на Позняках, Осокорках, Харківському масиві та вздовж проспекту Бажана одночасно виставлено понад 100 квартир в одному ціновому сегменті, тоді як зазвичай таких пропозицій на ринку було лише 20-30.

Ускладнений рух через мости та перекриття транспорту під час повітряних тривог створили навіть нову столичну практику – оренду одразу двох квартир. Щоб не витрачати щодня години на переїзд через Дніпро, частина сім’ї залишається на лівому березі, а інша частина на правому, перетворюючись на своєрідні "родини вихідного дня".

Проте, говорити про масовий переїзд киян з лівого берега на правий підстав немає. Як зауважує рієлтор Олександр Бойко у коментарі РБК-Україна, різкого переселення між берегами не спостерігається, адже ціни на оренду однокімнатних квартир знизились на обох берегах.

За його словами, це свідчить про загальне охолодження столичного попиту, а не про внутрішню міграцію. Також, додає він, змінилися запити самих клієнтів. Орендарі частіше цікавляться, як діставатимуться на роботу в разі перекриття мостів, і намагаються обирати житло ближче до станцій метро або безпосередньо біля офісів.

Цю оцінку підтверджують і в компанії ЛУН. Як зазначила керівниця зовнішніх комунікацій ЛУН Альона Бабко в коментарі РБК-Україна, станом на зараз масового виїзду з лівого берега немає, а збільшення кількості пропозицій і корекція вартості відбуваються по всьому Києву.

За її словами, це свідчить про послаблення конкуренції за житло, але не про масовий відтік містян на тлі обстрілів. Внутрішня міграція насправді триває ще з середини серпня: люди готуються до зими, змінюють райони, перебираються в область або на захід. Проте сам ринок залишається живим, адже квартири в середньому здаються за 7 днів.

Читайте також: Що робити, якщо власник квартири вимагає терміново виїхати: пояснення адвоката

Суттєво доплачувати за зручну розв'язку люди зараз не готові. За спостереженнями Бойка, різниця в ставці становить лише кілька відсотків через обмежені бюджети орендарів. А виїзд за місто (Бориспіль, Вишневе чи Обухів) розглядають переважно ті, хто працює віддалено або вже має авто, і для них вирішальні ціна та автономність будинку.

Натомість головною зміною столичного ринку став масштабний торг. Як вказує рієлтор, зараз власники поступаються частіше, ніж рік тому.

"На практиці торг – це зазвичай 10-15% від ціни в оголошенні, а не символічні сотні гривень. Найвідчутніше "просідання" – у середньому сегменті та в районах з високою пропозицією, де на одне оголошення приходить помітно менше відгуків (за даними ринку, у вересні відгуків на оголошення стало на третину менше)", – зауважує Олександр Бойко.

Однак, додає він, бюджетні квартири з адекватною ціною йдуть без великого торгу. Натомість, у дорожчому класі власники торгуються менше за ціною, але охочіше йдуть назустріч щодо умов: терміну договору, меблів, графіку платежів.

Куди їдуть кияни: ажіотаж та дефіцит на Заході

Поки в Києві пропозиція вільних квартир накопичується, на заході країни відбувається протилежна ситуація. За даними ЛУН, за останні два місяці число оголошень про оренду в столиці зросло на 66%, тоді як в Ужгороді, Чернівцях та Івано-Франківську воно впало приблизно на 60%.

Читайте також: Люди готуються до зими: у Києві число квартир під оренду зросло на 66%, а на Заході різко впало

Львів також зіткнувся з дефіцитом житла. Як вказує рієлтор Володимир Забавський у коментарі РБК-Україна, у місті фіксують нову хвилю попиту, зокрема з боку людей, які виїжджають із Києва. Через це вибір доступного житла суттєво скоротився.

Рієлтор каже, що і раніше пропозиція була обмеженою через попит з боку студентів та внутрішню міграцію, а зараз конкуренція за об’єкти ще більше зросла. На одну оселю припадає одразу кілька претендентів, причому деякі клієнти навіть пропонують вищу ціну за оренду, аби гарантовано закрити угоду.

Також, попереджає Забавський, підхід приїхати до Львова на день-два, щоб знайти житло на місці, зараз не завжди спрацьовує. Ймовірність швидко знайти відповідний варіант досить низька – більшість осель звільняється за один-два тижні, а перегляди необхідно узгоджувати завчасно.

Схожа ситуація спостерігається і на Закарпатті. Як пояснив голова Закарпатського відділення Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Роман Перегинець у коментарі РБК-Україна, у регіоні наразі нова хвиля приїзду киян.

За його словами, кількість охочих винайняти помешкання значно перевищує пропозицію: на кожну квартиру претендують від трьох і більше людей. Невеликі містечка регіону, додає експерт, фізично не можуть розмістити такий потік приїжджих, через що ринок стає нестабільним і хаотичним.

Дефіцит призвів до того, що люди активно розглядають житло у вторинному фонді, хоча раніше переважав попит на новобудови, зауважує Перегинець. Оренда однокімнатної квартири на Закарпатті зараз варіюється від 400 до 700 доларів, а двокімнатні стартують від 700 доларів і вище.

Що відбувається в Центрі

Кияни розглядають для тимчасового переїзду не лише західні регіони, але й центральні, проте динаміка там неоднорідна. За даними ЛУН, у Житомирі за останні два місяці кількість вільних квартир скоротилася на 18%, а у Вінниці та Черкасах пропозиція навпаки зросла на 23% і 16% відповідно.

Це безпосередньо вплинуло й на вартість житла. Через скорочення вибору та активний попит оренда однокімнатних квартир у Житомирі за місяць підскочила на 17% – з 12 000 до 14 000 гривень.

За підсумками жовтня Вінниця навіть випередила столицю за вартістю оренди однокімнатного житла: 18 000 грн проти 16 000 грн у Києві. Попри те, що за останній місяць ставки у Вінниці просіли на 5%, за останні пів року місто продемонструвало зростання на 28,6% – із 14 000 до 18 000 гривень. У Черкасах же медіанна ціна зафіксувалася на рівні 15 000 гривень.

Зима на півроку: як змінилися договори

Спільною рисою нової хвилі міграції є те, що орендарі не планують залишатися на Заході надовго. Більшість договорів зараз укладають з розрахунком на холодну пору року.

Як вказує Володимир Забавський, переважна більшість людей, які вимушено переїжджають до Львова через безпекову ситуацію, шукають житло орієнтовно на 4-6 місяців. Їхня головна мета – безпечно пережити зиму, а потім, за можливості, повернутися додому.

Угоди на рік зараз підписують значно рідше, здебільшого це роблять ті, хто вже живе у місті, зауважує рієлтор. При цьому, як і в столиці, найбільший попит у Львові мають сучасні квартири з автономними комунікаціями, які дозволяють залишатися в теплі та з комфортом навіть під час можливих перебоїв з електроенергією чи опаленням.

Читайте також: Чому українці бояться брати іпотеку та як змінюється попит на "єОселю" у 2026 році

Схожу тенденцію підтверджують і на Закарпатті. За словами Романа Перегинця, запити на оренду помешкань на пів року мають відчутну перевагу над довгостроковими договорами на рік.

Водночас у ЛУН підкреслюють, що нинішнє переміщення людей має тимчасовий характер і про виїзд назавжди не йдеться. Як вказує Альона Бабко, частина мешканців справді шукає житло на кілька місяців, щоб перезимувати, проте точну їхню кількість відстежити важко, адже це здебільшого приватні домовленості.

"Окрім цього, ринок довгострокової оренди Києва залишається активним навіть на тлі суттєвого збільшення кількості оголошень", – додає Бабко.

Чого очікувати ринку взимку

Подальша ситуація з орендою в столиці залежатиме від інтенсивності обстрілів інфраструктури та морозів. Олександр Бойко очікує до початку морозів обережної стабілізації без обвалу цін. Наразі ж спостерігається сезонне зниження та надлишок пропозиції.

Проте якщо удари по енергетиці та мостах посиляться, попит на квартири поруч із метро та з автономним живленням зростатиме, додає експерт. Тоді як решта житла залишатиметься під ціновим тиском.

Загалом Бойко прогнозує порівняно тихий зимовий сезон із більшим простором для торгу. Вирішальну роль відіграватиме не розташування будинку, а його якість та інфраструктура.

Натомість у західних регіонах не варто розраховувати на падіння ставок найближчим часом.

"З огляду на поточну ситуацію на сході та в центральній частині України, я вважаю, що попит на житло в західних регіонах залишатиметься стабільно високим. Люди переїжджатимуть не лише до Львова, а й до інших міст заходу України. Це підтримуватиме конкуренцію на ринку оренди та, відповідно, рівень цін", – припускає Володимир Забавський.

Якщо кількість тих, хто потребує житла, і надалі зростатиме швидше за пропозицію, додає він, дефіцит зберігатиметься, а орендні ставки залишатимуться високими. Водночас подальший розвиток подій залежатиме передусім від безпекової ситуації та інтенсивності внутрішньої міграції.

Зі свого боку Роман Перегинець зазначає, що повернення орендарів до Києва та стабілізація цін на Заході цілком залежатимуть від подій на фронті та політичної ситуації.

Питання – відповіді (FAQ):

– На які поступки найчастіше йдуть столичні власники житла?

– У середньому класі готові скидати 10-15% від ціни. У дорожчому сегменті ставку тримають, але охоче погоджуються на коротші договори чи розстрочку платежів.

– Чи фіксують у столиці масовий виїзд орендарів з лівого берега?

– Ні, різкого переїзду між берегами немає, адже ціни на оренду однокімнатних квартир подешевшали на обох берегах.

– Чому у Львові зараз не вдасться знайти квартиру за день-два?

– Більшість осель звільняється лише за 1-2 тижні, а на одну квартиру претендують одразу кілька орендарів.

– На який строк зараз найчастіше укладають договори оренди?

– Більшість угод укладають лише на 4-6 місяців. Люди шукають автономне житло суто на період морозів, розраховуючи навесні повернутися додому.

– Чи варто очікувати зниження цін на оренду на заході України взимку?

– Ні, через стабільно високий попит і приплив людей дефіцит житла зберігатиметься, а ціни залишатимуться на високому рівні.