Що робити, якщо власник квартири вимагає терміново виїхати: пояснення адвоката

Коли власник може вимагати дострокового виїзду

Саме бажання господаря повернути собі квартиру не припиняє договір оренди автоматично. Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов’язковим для виконання сторонами.

За статтею 810 ЦК України, за договором найму житло передають для проживання на певний строк і за плату. Тому право власності на квартиру не означає, що орендодавець може в будь-який момент припинити домовленості на власний розсуд.

Строк найму визначається договором. Якщо його не встановили, за статтею 821 ЦК України договір вважається укладеним на п’ять років, якщо інше не передбачено законом.

Водночас закон визначає випадки, коли власник може вимагати розірвання договору. Зокрема, стаття 825 ЦК України передбачає можливість звернутися до суду, якщо орендар не сплачує за житло протягом шести місяців, якщо договором не встановлено триваліший строк. Для короткострокового найму підставою може бути несплата понад два рази. Також підставою може стати руйнування або псування житла наймачем чи іншими особами, за дії яких він відповідає.

Окремо закон передбачає можливість розірвання договору найму частини будинку, квартири або кімнати, якщо житло потрібне власнику чи членам його сім’ї для проживання. У такому випадку наймодавець має попередити орендаря не пізніше ніж за два місяці.

Радєва наголошує, якщо господар повідомив, що хоче повернутися до своєї квартири, варто з’ясувати, чи застосовується ця підстава до конкретної ситуації та чи дотримано встановленого законом порядку. Вимога виїхати наступного дня сама по собі не припиняє договір автоматично.

Чи потрібно виїжджати, якщо квартиру продають

Продаж орендованої квартири сам по собі не означає, що договір найму припиняється.

За статтею 814 ЦК України, у разі зміни власника житла до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Тобто покупець стає новою стороною договору в частині прав та обов’язків орендодавця.

Тому вимога звільнити квартиру лише через її продаж не зобов’язує орендаря негайно виїжджати. Для дострокового припинення договору мають бути відповідні правові підстави.

Що робити, якщо господар просить звільнити квартиру

Якщо власник вимагає виїхати раніше погодженого строку, адвокатка радить насамперед попросити його письмово пояснити підставу такої вимоги.

Далі варто перевірити договір: який строк оренди встановлено, чи є в ньому умови дострокового припинення та як саме сторони мають повідомляти одна одну про такі зміни.

Також важливо зберігати підтвердження сплати оренди й комунальних послуг, листування та інші докази домовленостей. Вони можуть знадобитися, якщо виникне спір.

Якщо орендодавець та орендар домовилися припинити найм достроково, домовленість варто зафіксувати письмово. У ній доцільно визначити дату виїзду, порядок передання квартири та ключів, остаточні розрахунки й умови повернення застави.

За відсутності письмового договору ситуація потребує окремої правової оцінки. Стаття 811 ЦК України передбачає, що договір найму житла укладається в письмовій формі. Водночас для з’ясування фактичних домовленостей сторін можуть мати значення банківські перекази, розписки, листування та інші докази.

Що робити, якщо власник змінив замки або забирає речі

Якщо господар самовільно змінив замки, перешкоджає доступу до житла або намагається забрати речі орендаря, залежно від обставин можна звернутися до поліції та розглянути можливість судового захисту своїх прав.

Власник має право розпоряджатися своєю квартирою, однак це не скасовує його зобов’язань за договором. Тому вимогу про дострокове звільнення житла потрібно оцінювати з урахуванням конкретних обставин, умов договору та підстав, передбачених законом.