Ціни на житло злетіли й попит теж зріс: як змінилась "вторинка" в Україні за 2025 рік

Вторинний ринок: ціни зростають майже всюди

У 2025 році вторинний ринок показав суттєве подорожчання у більшості регіонів. Найбільше зросли ціни на двокімнатні квартири, що може свідчити про інтеграцію ВПО та переорієнтацію попиту на сімейне житло.

Попит протягом року був нерівномірним, але загальна тенденція - до зростання. Покупці дедалі менше відкладають рішення, орієнтуючись на подальше подорожчання.

За даними їхнього опитування:

• у Києві 42% очікують подорожчання житла, лише 15% - здешевлення;
• у Львові - 48% за зростання цін, 18% - за падіння.

Подорожчання відбулось у всіх сегментах - і однокімнатних, і більших квартир. Найяскравіші зміни:

• Тернопіль - лідер за зростанням 1-кімнатних: +21% за рік;
• Одеса, Рівне +18%;
• Ужгород +15%, Житомир +14%;
• Київ, Чернігів +11%;
• Харків, Суми, Дніпро +10%.

У Львові "однушки" зросли на 5%, у столиці - на 11%, але це не змінило загальної розстановки сил:

• Львів зберігає лідерство - 68 тисяч доларів;
• Київ - 66,5 тисячі доларів;
• Ужгород - 62,2 тисячі доларів;

Розрив між умовно безпечними регіонами та прифронтовими лише збільшився.

• у Миколаєві середня ціна однокімнатної - близько 20 тисячі доларів;
• у Запоріжжі - 16 тисяч доларів;
• у Львові та Ужгороді - удвічі-вчетверо більше.

Єдині міста, де ціни на 1-кімнатні знизились за рік:

• Миколаїв - 5%;
• Запоріжжя - 6%.

Ціна на однокімнатні квартири в Україні (скриншот)

Зростання цін на "двушки"

У сегменті двокімнатних квартир у 2025 році майже по всій країні зафіксували зростання середньої вартості. Найбільше подорожчали "двушки" в Тернополі (+23%) та Чернівцях (+20%). В Одесі й Чернігові середня ціна зросла на 18%, у Харкові - на 13%, у Кропивницькому - на 12%, у Києві та Івано-Франківську - на 11%. В Ужгороді зростання становило 10%.

У більшості інших міст також спостерігалось подорожчання в межах 3-9%. Винятками стали Дніпро (-2%) та Запоріжжя (-8%), де середня вартість двокімнатних квартир просіла.

Навіть у прифронтовому Миколаєві "двушки" подорожчали на 7% за рік. Це може свідчити про те, що сюди переїжджають сім’ї з небезпечніших територій. Загалом сегмент просторішого житла демонструє вищий попит, зокрема з боку ВПО, які остаточно інтегруються у нові міста та обирають комфортне житло на роки.

Ціни на двокімнатні квартири в Україні (скриншот)

Тренди у сегменті трикімнатних квартир

Зростання попиту з боку родин підтверджують і зміни в сегменті трикімнатних квартир. Двозначне подорожчання зафіксовано одразу в кількох містах:

• Черкаси: +23%;
• Чернівці: +22%;
• Вінниця: +21%;
• Кропивницький: +20%;
• Харків: +19%;
• Тернопіль: +17%;
• Суми: +15%;
• Одеса: +13%;
• Івано-Франківськ: +11%.

У Києві та Львові трикімнатні квартири подорожчали на 9%. Натомість у Полтаві (-2%), Дніпрі (-4%) та Запоріжжі (-7%) ціни знизилися - через близькість до фронту та постійні обстріли покупці не розглядають ці міста як безпечні для життя родинами.

Ціни на трикімнатні квартири в Україні (скриншот)

Лідери за вартістю житла

Наприкінці 2025 року найдорожче житло традиційно у Києві:

• 2-кімнатні - 105 тисяч доларів;
• 3-кімнатні - 150 тисяч доларів.

Далі в рейтингу:

• Львів: 96 тисяч доларів (2к), 125 тисяч доларів (3к);
• Ужгород: 91 тисяча доларів (2к), 110 тисяч (3к);
• Чернівці: 77 тисяч доларів (2к), 104 тисяч (3к);
• Вінниця та Одеса: 70 тисяч доларів і 65 тисяч доларів відповідно (2к), близько 85 тисяч доларів (3к).

Ринок прискорюється

Різниця між ціною в оголошенні та фактичною угодою коливається:

• 5-7% - у масовому сегменті;
• 10-20% - у середньому та дорогому сегментах.

У 2025 році ринок поводився стабільно майже до осені. Лише з жовтня почалась турбулентність у настроях покупців.

Попри це швидкість продажів зросла: термін експозиції у Києві скоротився з 65 до 50 днів, у Львові - з 62 до 34 днів, в Одесі - з 77 до 70 днів.

У Києві середній термін експозиції зараз 45-50 днів. Обстріли впливають коротко - на 1-2 тижні.

Також зріс попит на заміську нерухомість - кількість угод додала 10-15% за рік.

Наскільки швидко продаються квартири (скриншот)

Доступність житла зростає

Попри здорожчання, житло стало доступнішим майже по всій країні. Це пов’язано зі зростанням зарплат та корекцією цін у низці регіонів.

Скільки років потрібно працювати на 1-кімнатну квартиру наприкінці 2025 року:

• Київ: 7,5 років (було 8,2);
• Львів: 8,5 років (було 9,6);
• Ужгород: 8,3 року (було 8,9).

Найдорожчі "однушки" у зарплатах - у Луцьку (8,8 років). Найдоступніші - у Запоріжжі, Миколаєві та Харкові (2,6-3,4 роки).

Вартість житла у роках зарплати (скриншот)

Попит на житловий стан

Покупці вторинки дедалі рідше обирають квартири без ремонту. Через високу вартість робіт та дефіцит майстрів "житловий стан" стає важливою умовою угоди.

Для більшості покупців стан квартири - ключовий фактор. Укриття чи автономність важливі для частини покупців і сильно залежать від ситуації.

Роль державних програм у підтримці ринку

Підтримка держави стала одним із ключових факторів стабільності ринку.

Найбільший вплив на вторинку мала програма житлових сертифікатів "єВідновлення" для тих, чиї домівки знищені війною. Сертифікати отримали 28 тис. родин на суму 40 млрд грн. Житло вже придбали 18,6 тис. сімей.

З 2025 року сертифікати можна використовувати і для купівлі майнових прав на первинці, що також пожвавило попит.

На вторинці через "єОселю" придбали ще 2,6 тис. об’єктів. У програмі працюють 114 девелоперів, які пропонують житло у 278 будинках. Однак програма активніше стимулює первинку.