Цены на жилье взлетели и спрос тоже вырос: как изменилась "вторичка" в Украине за 2025 год

Вторичный рынок: цены растут почти везде

В 2025 году вторичный рынок показал существенное подорожание в большинстве регионов. Больше всего выросли цены на двухкомнатные квартиры, что может свидетельствовать об интеграции ВПЛ и переориентации спроса на семейное жилье.

Спрос в течение года был неравномерным, но общая тенденция - к росту. Покупатели все меньше откладывают решение, ориентируясь на дальнейшее подорожание.

По данным их опроса:

• в Киеве 42% ожидают подорожания жилья, только 15% - удешевления;
• во Львове - 48% за рост цен, 18% - за падение.

Подорожание произошло во всех сегментах - и однокомнатных, и больших квартир. Самые яркие изменения:

• Тернополь - лидер по росту 1-комнатных: +21% за год;
• Одесса, Ровно +18%;
• Ужгород +15%, Житомир +14%;
• Киев, Чернигов +11%;
• Харьков, Сумы, Днепр +10%.

Во Львове "однушки" выросли на 5%, в столице - на 11%, но это не изменило общей расстановки сил:

• Львов сохраняет лидерство - 68 тысяч долларов;
• Киев - 66,5 тысячи долларов;
• Ужгород - 62,2 тысячи долларов;

Разрыв между условно безопасными регионами и прифронтовыми только увеличился.

• в Николаеве средняя цена однокомнатной - около 20 тысяч долларов;
• в Запорожье - 16 тысяч долларов;
• во Львове и Ужгороде - в два-четыре раза больше.

Единственные города, где цены на 1-комнатные снизились за год:

• Николаев - 5%;
• Запорожье - 6%.

Цена на однокомнатные квартиры в Украине (скриншот)

Рост цен на "двушки"

В сегменте двухкомнатных квартир в 2025 году почти по всей стране зафиксировали рост средней стоимости. Больше всего подорожали "двушки" в Тернополе (+23%) и Черновцах (+20%). В Одессе и Чернигове средняя цена выросла на 18%, в Харькове - на 13%, в Кропивницком - на 12%, в Киеве и Ивано-Франковске - на 11%. В Ужгороде рост составил 10%.

В большинстве других городов также наблюдалось подорожание в пределах 3-9%. Исключениями стали Днепр (-2%) и Запорожье (-8%), где средняя стоимость двухкомнатных квартир просела.

Даже в прифронтовом Николаеве "двушки" подорожали на 7% за год. Это может свидетельствовать о том, что сюда переезжают семьи из более опасных территорий. В целом сегмент просторного жилья демонстрирует высокий спрос, в частности со стороны ВПО, которые окончательно интегрируются в новые города и выбирают комфортное жилье на годы.

Цены на двухкомнатные квартиры в Украине (скриншот)

Тренды в сегменте трехкомнатных квартир

Рост спроса со стороны семей подтверждают и изменения в сегменте трехкомнатных квартир. Двузначное подорожание зафиксировано сразу в нескольких городах:

• Черкассы: +23%;
• Черновцы: +22%;
• Винница: +21%;
• Кропивницкий: +20%;
• Харьков: +19%;
• Тернополь: +17%;
• Сумы: +15%;
• Одесса: +13%;
• Ивано-Франковск: +11%.

В Киеве и Львове трехкомнатные квартиры подорожали на 9%. Зато в Полтаве (-2%), Днепре (-4%) и Запорожье (-7%) цены снизились - из-за близости к фронту и постоянных обстрелов покупатели не рассматривают эти города как безопасные для жизни семьями.

Цены на трехкомнатные квартиры в Украине (скриншот)

Лидеры по стоимости жилья

В конце 2025 года самое дорогое жилье традиционно в Киеве:

• 2-комнатные - 105 тысяч долларов;
• 3-комнатные - 150 тысяч долларов.

Далее в рейтинге:

• Львов: 96 тысяч долларов (2к), 125 тысяч долларов (3к);
• Ужгород: 91 тысяча долларов (2к), 110 тысяч (3к);
• Черновцы: 77 тысяч долларов (2к), 104 тысяч (3к);
• Винница и Одесса: 70 тысяч долларов и 65 тысяч долларов соответственно (2к), около 85 тысяч долларов (3к).

Рынок ускоряется

Разница между ценой в объявлении и фактической сделкой колеблется:

• 5-7% - в массовом сегменте;
• 10-20% - в среднем и дорогом сегментах.

В 2025 году рынок вел себя стабильно почти до осени. Только с октября началась турбулентность в настроениях покупателей.

Несмотря на это скорость продаж выросла: срок экспозиции в Киеве сократился с 65 до 50 дней, во Львове - с 62 до 34 дней, в Одессе - с 77 до 70 дней.

В Киеве средний срок экспозиции сейчас 45-50 дней. Обстрелы влияют коротко - на 1-2 недели.

Также вырос спрос на загородную недвижимость - количество сделок прибавило 10-15% за год.

Насколько быстро продаются квартиры (скриншот)

Доступность жилья растет

Несмотря на подорожание, жилье стало доступнее почти по всей стране. Это связано с ростом зарплат и коррекцией цен в ряде регионов.

Сколько лет нужно работать на 1-комнатную квартиру в конце 2025 года:

• Киев: 7,5 лет (было 8,2);
• Львов: 8,5 лет (было 9,6);
• Ужгород: 8,3 года (было 8,9.)

Самые дорогие "однушки" в зарплатах - в Луцке (8,8 лет). Самые доступные - в Запорожье, Николаеве и Харькове (2,6-3,4 года).

Стоимость жилья в годах зарплаты (скриншот)

Спрос на жилое состояние

Покупатели вторички все реже выбирают квартиры без ремонта. Из-за высокой стоимости работ и дефицита мастеров "жилое состояние" становится важным условием сделки.

Для большинства покупателей состояние квартиры - ключевой фактор. Укрытие или автономность важны для части покупателей и сильно зависят от ситуации.

Роль государственных программ в поддержке рынка

Поддержка государства стала одним из ключевых факторов стабильности рынка.

Наибольшее влияние на вторичку имела программа жилищных сертификатов "єВідновлення" для тех, чьи дома уничтожены войной. Сертификаты получили 28 тыс. семей на сумму 40 млрд грн. Жилье уже приобрели 18,6 тыс. семей.

С 2025 года сертификаты можно использовать и для покупки имущественных прав на первичке, что также оживило спрос.

На вторичке через "єОселю" приобрели еще 2,6 тыс. объектов. В программе работают 114 девелоперов, которые предлагают жилье в 278 домах. Но все же программа активнее стимулирует первичку.