Раптове виселення та шахраї: що загрожує власникам та орендарям житла без договору
Оренда житла без письмового договору може здаватися простим способом заощадити час і гроші, однак така домовленість створює ризики як для власника, так і для орендаря.
Про це у коментарі для РБК-Україна розповіла голова комітету Асоціації адвокатів України з цивільного права та процесу Тетяна Даниленко.
Головне:
- Вимога закону: Договір оренди житла обов'язково укладається у письмовій формі, проте завіряти його у нотаріуса не вимагається.
- Ризики для власника: Без угоди складніше стягнути заборгованість, довести факт пошкодження майна або виселити недобросовісних мешканців. Також за нелегальну оренду загрожує відповідальність за несплату податків.
- Ризики для орендаря: Господар може у будь-який момент без попередження підвищити плату чи виселити мешканців. Крім того, існує високий ризик натрапити на шахраїв і передати гроші особі, яка не є реальним власником.
- Що варто зафіксувати в угоді: У договорі та акті приймання-передачі важливо прописати суму, строки, порядок оплати комуналки, умови проживання, стан майна й терміни попередження про розірвання.
Чи обов'язково укладати договір оренди
За словами адвокатки, закон передбачає письмову форму договору найму житла. Відповідно до статті 810 Цивільного кодексу України, за таким договором власник передає або зобов'язується передати іншій стороні житло для проживання на певний строк за плату.
При цьому законодавство ототожнює поняття "найм" та "оренда".
Згідно зі статтею 811 ЦК України, договір найму житла має укладатися у письмовій формі. Нотаріально посвідчувати такий договір не обов'язково.
У письмовій угоді сторони можуть заздалегідь визначити основні умови проживання, зокрема:
- розмір орендної плати;
- кількість людей, які проживатимуть у житлі;
- строк оренди;
- порядок оплати комунальних послуг;
- умови утримання меблів та побутової техніки;
- порядок проведення ремонту;
- умови дострокового розірвання договору.
Орендодавцем при цьому має бути власник житла або особа, яка має відповідні повноваження. Зокрема, йдеться про представника за довіреністю, управителя або орендаря, якому дозволено передавати житло в суборенду.
Які ризики має власник
Без письмового договору власнику буде складніше довести ключові умови домовленості з орендарем. Зокрема, розмір орендної плати, строки проживання, порядок оплати комунальних послуг та кількість мешканців.
Окремою проблемою може стати стан квартири. За словами Даниленко, до договору варто додавати акт приймання-передачі житла, де фіксується його стан на момент заселення.
Без такого документа власнику може бути складно довести, які пошкодження з'явилися вже під час проживання орендаря, а які існували раніше.
У разі несплати оренди, комунальних послуг або пошкодження меблів і техніки власник також матиме менше можливостей для захисту своїх прав.
Крім того, письмовий договір у багатьох випадках є важливою підставою для виселення мешканців, якщо вони не виконують своїх обов'язків або продовжують проживати після завершення погодженого строку.
Ще один ризик для власника - відповідальність за несплату податків, якщо факт нелегальної оренди буде встановлено. За словами адвокатки, закон передбачає не лише адміністративну, а й кримінальну відповідальність за несплату податків у великих розмірах.
Що загрожує орендарю
Відсутність договору створює ризики і для людини, яка винаймає житло. За усної домовленості орендар може у будь-який момент опинитися в ситуації, коли власник вимагає звільнити квартиру або підвищує орендну плату.
Як пояснює Даниленко, якщо вартість оренди та строк дії домовленості не зафіксовані письмово, орендарю складніше захистити себе від зміни умов.
Натомість у договорі сторони можуть передбачити, за скільки днів потрібно попереджати про дострокове розірвання угоди, які порушення є істотними, коли орендар має звільнити житло та як відбувається передача ключів і майна.
Є ризик і стати жертвою шахрайства. Договір має укладатися саме з власником житла або належним чином уповноваженою ним особою. Інакше людина може передати гроші за оренду тому, хто видавав себе за власника, а після появи справжнього господаря залишитися без житла та коштів.
Чому важливо укладати договір
За словами адвокатки, письмовий договір оренди є не просто формальністю, а способом захистити інтереси обох сторін.
"Легальний договір" не є ворогом орендодавця чи орендаря, а навпаки - їхньою страховкою. Чим чіткіше сторони прописують правила на початку оренди, тим менше шансів виникнення конфлікту в майбутньому.
Раніше РБК-Україна писало, які податки мають сплачувати власники житла, що здають його в оренду, та які штрафи передбачені за приховування таких доходів.
Також ми писали, як через війну зросла вартість оренди житла в західних областях України. В Ужгороді, Івано-Франківську та Львові оренда однокімнатної квартири вже може забирати до 75% середньої зарплати, що особливо відчутно для ВПО та малозабезпечених сімей.