Внезапное выселение и мошенники: что грозит владельцам и арендаторам жилья без договора
Аренда жилья без письменного договора может показаться простым способом сэкономить время и деньги, однако такая договоренность создает риски как для собственника, так и для арендатора.
Об этом в комментарии для РБК-Украина рассказала председатель комитета Ассоциации адвокатов Украины по гражданскому праву и процессу Татьяна Даниленко.
Главное:
- Требование закона: Договор аренды жилья обязательно заключается в письменной форме, однако заверять его у нотариуса не требуется.
- Риски для владельца: Без сделки сложнее взыскать задолженность, доказать факт повреждения имущества или выселить недобросовестных жильцов. Также за нелегальную аренду грозит ответственность за неуплату налогов.
- Риски для арендатора: Хозяин может в любое время без предупреждения повысить плату или выселить жильцов. Кроме того, существует высокий риск встретить мошенников и передать деньги лицу, не являющемуся реальным владельцем.
- Что следует зафиксировать в соглашении: В договоре и акте приемки-передачи важно прописать сумму, сроки, порядок оплаты коммуналки, условия проживания, состояние имущества и сроки предупреждения о расторжении.
Обязательно ли заключать договор аренды
По словам адвоката, закон предусматривает письменную форму договора найма жилья. Согласно статье 810 Гражданского кодекса Украины, по такому договору владелец передает или обязуется передать другой стороне жилье для проживания на определенный срок за плату.
При этом законодательство отождествляет понятия "найм" и "аренда".
Согласно статье 811 ГК Украины, договор найма жилья должен заключаться в письменной форме. Нотариально удостоверять такой договор не обязательно.
В письменном соглашении стороны могут заранее определить основные условия проживания, в частности:
- размер арендной платы;
- количество людей, проживающих в жилье;
- срок аренды;
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- условия содержания мебели и бытовой техники;
- порядок проведения ремонта;
- условия досрочного расторжения договора
Арендодателем при этом должен быть собственник жилья или лицо, имеющее соответствующие полномочия. В частности, речь идет о представителе по доверенности, управляющему или арендатору, которому разрешено передавать жилье в субаренду.
Какие риски имеет владелец
Без письменного договора владельцу будет сложнее доказать ключевые условия договоренности с арендатором. В частности, размер арендной платы, срок проживания, порядок оплаты коммунальных услуг и количество жильцов.
Отдельной проблемой может стать состояние квартиры. По словам Даниленко, в договор следует добавлять акт приема-передачи жилья, где фиксируется его состояние на момент заселения.
Без такого документа владельцу может быть сложно доказать, какие повреждения появились уже во время проживания арендатора, а какие существовали раньше.
В случае неуплаты аренды, коммунальных услуг или повреждения мебели и техники у владельца также будет меньше возможностей для защиты своих прав.
Кроме того, письменный договор во многих случаях является важным основанием для выселения жителей, если они не выполняют свои обязанности или продолжают проживать после истечения согласованного срока.
Еще один риск для собственника - ответственность за неуплату налогов, если факт нелегальной аренды будет установлен. По словам адвоката, закон предусматривает не только административную, но и уголовную ответственность за неуплату налогов в больших размерах.
Что угрожает арендатору
Отсутствие договора создает риски и для человека, снимающего жилье. При устной договоренности арендатор может в любой момент оказаться в ситуации, когда собственник требует освободить квартиру или повышает арендную плату.
Как объясняет Даниленко, если стоимость аренды и срок действия договоренности не зафиксированы в письменном виде, арендатору сложнее оградить себя от изменения условий.
В договоре стороны могут предусмотреть, за сколько дней нужно предупреждать о досрочном расторжении соглашения, какие нарушения существенны, когда арендатор должен освободить жилье и как происходит передача ключей и имущества.
Есть риск и стать жертвой мошенничества. Договор должен заключаться именно с собственником жилья или должным образом уполномоченным им лицом. В противном случае человек может передать деньги за аренду тому, кто выдавал себя за собственника, а после появления настоящего хозяина остаться без жилья и средств.
Почему важно заключать договор
По словам адвоката, письменный договор аренды является не просто формальностью, а способом защитить интересы обеих сторон.
"Легальный договор" не является врагом арендодателя или арендатора, а наоборот - их страховкой. Чем четче стороны прописывают правила в начале аренды, тем меньше шансов конфликта в будущем.
Ранее РБК-Украина писало, какие налоги должны платить владельцы сдающего его в аренду жилья и какие штрафы предусмотрены за сокрытие таких доходов.
Также мы писали, как из-за войны выросла стоимость аренды жилья в западных областях Украины. В Ужгороде, Ивано-Франковске и Львове аренда однокомнатной квартиры может забирать до 75% средней зарплаты, что особенно ощутимо для ВПЛ и малообеспеченных семей.