Попит у Харкові зростає, а Київ – не найдорожчий: ключові тренди ринку нерухомості
Що відбувається із цінами на нерухомість, яке житло купують українці, чи загрожує первинці колапс через брак будівельників і чи "обвалиться" оренда в Києві через проблеми зі світлом, – в матеріалі РБК-Україна.
Головне:
- Які тенденції зараз на ринку нерухомості
- Чому дорожчає житло і де найбільше підскочили ціни
- Що вигідніше купувати – житло в новобудовах чи на вторинці
- Чи є попит на житло у прифронтових територіях
- Як ситуація зі світлом у Києві вплине на ринок оренди
Український ринок житла у 2026 році виходить із "шокового стану": різкого обвалу не сталося, але й до довоєнної активності ще далеко. Покупці стали обережнішими, частіше шукають не "ідеальне", а раціональне житло – безпечніше, дешевше й ближче до роботи. Водночас нерухомість продовжує дорожчати майже у всіх регіонах: як на вторинці, так і на первинці.
РБК-Україна розпитало бренд та бізнес директора ЛУН Дениса Суділковського, що відбувається на ринку нерухомості й що чекати далі.
Новий тренд і зміна географії: що зараз із ринком житла в Україні
"Ринок нерухомості в Україні зараз стабільний у воєнних умовах. Ключова тенденція останніх пів року – вирівнювання цін між регіонами. Якщо раніше різниця між західними регіонами України та прифронтовими територіями могла сягати дворазового розриву, то зараз вона поступово скорочується", – пояснює Суділковський.
Зберігається активна внутрішня міграція, але змінюється її географія: традиційні напрями на кшталт Львова й Ужгорода вже перенасичені й дорогі, тож люди все частіше обирають альтернативні, більш доступні регіони заходу та центру країни.
"Загалом ціни не зростають стрибкоподібно, а поступово відновлюються до довоєнного рівня. У деяких західних містах житло коштує на рівні або навіть дорожче, ніж у столиці", – додає експерт.
Зокрема, йдеться про Львів, де середня ціна на однокімнатні квартири на вторинці становить 69 тисяч доларів, що на 1 тисячу дорожче, ніж в Києві.
Яке житло зараз купують українці
"Попит на купівлю житла залишається стриманим, але поступово відновлюється. На ринку все ще є відкладений попит, однак на четвертому році війни люди дедалі частіше ухвалюють рішення, які раніше відкладали", – зазначає директор ЛУН.
За його словами, найбільше купують вторинне житло. Основні причини:
- люди не готові чекати кілька років на завершення будівництва;
- покупці хочуть заселятися одразу, бажано в квартиру з ремонтом і меблями;
- вторинка сприймається як менш ризикова інвестиція, ніж первинка в умовах війни.
Ціни на житло в Україні дуже залежать від регіону: однокімнатні квартири коштують від 15,5 тисячі доларів у Запоріжжі до 69 тисяч доларів у Львові. Двокімнатні – від 22 тисяч доларів у Запоріжжі до 110 тисяч у Києві, трикімнатні – від 32 тисяч доларів у Запоріжжі до 160 тисяч у Києві.
"Зростає інтерес до життя за містом, але це довготривала тенденція, яка почалася ще під час пандемії. Вона не є прямим наслідком війни чи енергетичних проблем. Люди дедалі частіше обирають формат життя, який їм комфортніший: власний будинок, більше простору, можливість автономності. Окрема помітна тенденція – купівля старих будинків у селах з подальшим відновленням, часто як інвестиційного проекту під оренду", – каже Суділковський.
Первинка чи вторинка: у що вигідніше вкладати гроші
Для порівняння, середня вартість "квадрату" у новобудові Києва зараз становить – 1310 доларів, а на вторинному ринку – 1660 доларів. Втім, покупцям житла у новобудові треба врахувати, скільки грошей доведеться ще вкласти у ремонт.
"Формально первинка на ранніх етапах будівництва залишається дешевшою. Але з погляду реального попиту українці зараз частіше вибирають вторинний ринок, адже ключовим фактором стала не ціна, а готовність житла та безпека угоди. З іншої сторони, первинка, де житло готове, або майже готове, підпадає під умови "єОселі" і це теж стимулює попит", – зазначає експерт.
Тому кінцеву відповідь, що вигідніше, покупці приймають самостійно і для них це індивідуальний вибір.
Міста-рекордсмени: де найбільше підскочили ціни на житло
Найбільше за рік подорожчали однокімнатні квартири у Тернополі – на 21%, в Одесі та Рівному – на 18%. Значний приріст зафіксували в Ужгороді – на 15%, Житомирі – на 14%, Києві та Чернігові на 11%. При цьому навіть у прифронтових Харкові, Сумах та Дніпрі вартість зросла на 10%.
"Зростання цін на вторинці, зокрема в прифронтових регіонах, пояснюється локальною внутрішньою міграцією. Люди не завжди виїжджають на захід країни – часто вони переїжджають у ближчі, але відносно безпечніші міста", – наголосив Суділковський.
Наприклад, Дніпро став одним із ключових хабів для внутрішньо переміщених осіб, що підтримує попит і ціни. Водночас у Миколаєві та Запоріжжі безпекові ризики залишаються вищими, тому там динаміка стриманіша.
Ціни на "двушки" теж зросли майже у всіх містах. На 23% підвищилась вартість у Тернополі, на 20% – в Чернівцях. Відчутно подорожчали такі квартири в Одесі та Чернігові на 18%, Харкові на 13%. Лише у Дніпрі та Запоріжжі "двушки" подешевшали на 2% та 8%, відповідно.
Трикімнатні найбільше подорожчали у Черкасах на 23%, Чернівцях – на 22%, Вінниці – на 21%, Кропивницькому – на 20% та Харкові, Тернополі, Сумах на 15-19%, відповідно.
Натомість в Полтаві, Дніпрі та Запоріжжі за рік 3-кімнатні квартири подешевшали – на 2%, 4% та 7%, відповідно.
Чому Тернопіль та Одеса рекордно подорожчали
Тернопіль та Одеса стали рекордсменами із підвищення цін на житло за 2025 рік. За вартість однокімнатних квартир в Україні Одеса зараз посідає 7-ме місце, Тернопіль – 8-ме.
"В Одесі ринок почав відновлюватися після падіння на початку повномасштабної війни. Кілька років він був у "сплячому режимі", і нинішнє зростання – це радше ефект низької бази", – підкреслює Суділковський.
За словами експерта, Тернопіль став одним із нових центрів внутрішньої міграції: місто відносно безпечне, економічно активне та доступніше за традиційні західні напрями.
"Люди переїжджають туди, де є робота, знайомі та базова інфраструктура для життя", – додає директор ЛУН.
Чи купують житло у прифронтових регіонах
Через посилення атак на Запоріжжя у 2025 році ціни у місті впали на всі види квартир на 6-7%. У Миколаєві на 5% подешевшали однокімнатні, у Дніпрі на 2% двокімнатні, на 4% – трикімнатні. Водночас у Сумах та Харкові нерухомість пішла уверх.
"Житло на прифронтових територіях купують, але обережно і не масово. У Харкові, Дніпрі та інших містах-фронтирах відбуваються угоди, хоч і за цінами нижчими за довоєнні. Частина людей не планує виїжджати зі своїх міст і продовжує жити та інвестувати там, де має роботу й соціальні зв’язки. Для багатьох людей це шанс придбати своє перше житло за більш доступною ціною", – каже Суділковський.
Ринок первинки: що з цінами на новобудови і чи є ризики колапсу
Ціни на первинці у переважній більшості міст зросли. Зараз "квадрат" нерухомості коштує від 560 доларів у Запоріжжі (-12% за рік) до 1360 доларів у Львові (+4% за рік). Рекордсменами зростання цін у новобудовах стали Одеса та Хмельницький – 13% та 14% у доларах, відповідно.
При цьому найбільше нових квартир торік ввели в експлуатацію у Києві – 12 850, в Одесі – 6 740 та Івано-Франківську 4 760.
"Обсяги введеного житла у 2025 році вже вищі, ніж у попередньому, а забудовники, попри всі виклики, продовжують працювати. Це радше повільне відновлення, ніж стагнація", – каже Суділковський.
Водночас первинка майже адаптувалась до воєнних викликів, хоч вони, звісно, дуже впливають на будівництво.
"Брак будівельників справді є – через мобілізацію, обстріли та перебої з електропостачанням будівництво ведеться у надскладних умовах. Проте говорити про колапс зарано", – каже експерт.
Забудовники враховують реалії війни й потреби потенційних покупців.
"У нових проектах дедалі частіше передбачають резервне живлення, автономні системи та обладнані укриття, а в уже збудованих будинках намагаються дооблаштовувати ці рішення. Це стало не конкурентною перевагою, а базовим очікуванням покупців", – каже директор ЛУН.
За його словами, кардинальних змін у структурі попиту щодо класу ЖК новобудов немає.
"Ті, хто орієнтувався на економ- та комфорт-клас, продовжують купувати в цих сегментах. Покупці бізнес та преміального житла так само залишаються у своєму ціновому діапазоні. Перерозподілу попиту між сегментами не відбулося", – пояснює експерт.
Львів стабілізувався, а міста-фронтири дорожчають: що з цінами на оренду
Найдорожчими містами для оренди залишаються Ужгород та Львів, ціни на однокімнатні тут вищі за столичні. В Ужгороді таке житло наприкінці грудня 2025-го здавали за 21,3 тисячі гривень на місяць, у Львові – 17 тисяч гривень, а в Києві – 16 тисяч. Перед Новим роком лідерів майже наздогнав Івано-Франківськ, де ціни на однокімнатні зрівнялись із київськими, приріст за 2025 – 15%.
Водночас навіть у Запоріжжі, Дніпрі, Харкові та Миколаєві оренда зросла, у той час, як у Львові ціна залишилась стабільною.
"У прифронтових містах значну частину попиту на оренду формують військові, що підтримує ціни навіть за складної безпекової ситуації. У Львові ж орендний ринок стабілізувався, оскільки основна хвиля переїздів відбулася ще на початку війни. Ціни тоді різко зросли й зараз утримуються приблизно на тому ж рівні", – пояснив експерт.
Ціни на оренду двокімнатних квартир коливається від 7500 гривень у Харкові до 21 500 гривень в Ужгороді, даних про трикімнатні квартири замало для повноцінного аналізу.
Чи "обвалиться" оренда в Києві через ситуацію зі світлом
Через посилені атаки на енергосистему Києва у місті виникли значні перебої із водопостачанням, світлом та опаленням. Як наслідок, мер столиці Віталій Кличко закликав мешканців за можливості виїхати із Києва.
"Короткострокові проблеми з опаленням чи електроенергією не мають системного впливу на ринок оренди. У такі періоди попит може тимчасово знижуватися – на кілька днів або тиждень – але він швидко відновлюється. Точкові заяви чи ситуативні труднощі не формують довгострокових трендів на ринку", – додав Суділковський.
Столичні тренди: чому правий берег дорожчий за лівий
Традиційно середні ціни на квартири на правому березі Києва вищі, ніж на лівому.
"Головна причина – зручніша логістика. Більшість робочих місць і ділової активності зосереджені в центрі та на Правому березі, тож для багатьох покупців це означає менше часу на дорогу і вищу готовність платити", – каже експерт.
Ще одна тенденція – житло на деяких околицях столиці, зокрема у Вишневому, Софіївській та Петропавлівській Борщагівках дорожче, ніж у Деснянському районі.
"Ключовий фактор, знову ж таки, – логістика та якість житла. З деяких міст-супутників часто швидше дістатися до центру Києва, ніж з окремих районів столиці. Крім того, житло на околицях зазвичай новіше, з сучасними плануваннями та інфраструктурою", – зазначає Суділковський.
Для порівняння, однокімнатна квартира на Борщагівках в середньому коштує 51-57 тисяч доларів, а на Троєщині – від 43 тисяч доларів.
"Київ фактично розширюється на агломерацію, і попит поступово перетікає в міста навколо столиці, що й підтримує там ціни", – каже Суділковський.
Чого варто очікувати від ринку нерухомості у 2026-му
За словами Суділковського, ЛУН принципово не дає цінових прогнозів, аби не впливати на ринок і не стимулювати спекуляції.
"Водночас можна сказати загальне: ринок напряму залежить від ситуації на фронті та загальної стабільності в країні. За стабільного сценарію ціни поступово відновлюватимуться до довоєнних рівнів. За змін у безпековій чи економічній ситуації – ринок так само реагуватиме. Впливають саме системні, а не точкові фактори", – каже експерт.