Податки на житло: що врахувати, щоб не переплатити при продажу і даруванні

Перший продаж житла за рік

За словами адвоката, якщо людина продає житло, яке перебувало у власності понад три роки, і це перший продаж за календарний рік, отриманий дохід не оподатковується - ПДФО і військовий збір становлять 0%.

Якщо ж житло було у власності менше трьох років і не отримане у спадщину, дохід від продажу оподатковується. Як пояснює експерт у типовій ситуації ставка становить 5% ПДФО та 5% військового збору.

Другий продаж житла за рік

При повторному продажу нерухомості протягом одного року податкове навантаження може зростати. За словами Топора, якщо йдеться про житло, яке перебувало у власності понад три роки, другий продаж оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 5% військового збору.

Для непільгових об'єктів логіка інша. Адвокат зазначає: якщо перший за рік продаж стосувався непільгового житла, а другий - теж непільгового, дохід від другого продажу оподатковується вже за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору.

За його словами, для визначення ставки має значення не лише те, яким за рахунком є договір протягом року, а й до якої категорії - пільгової чи непільгової - належав кожен об'єкт.

Третя та наступні операції

Для третього та наступних продажів житла протягом року Податковий кодекс передбачає підвищену ставку - 18% ПДФО та 5% військового збору.

Втім, експерт звертає увагу на важливий момент. Для операцій зі ставкою 18% закон дозволяє в окремих випадках зменшити дохід від продажу на документально підтверджені витрати на придбання нерухомості.

"Якщо квартира була придбана за 2 млн грн, а дохід від її подальшого продажу становить 3 млн грн, то за наявності належних документів оподатковуваний дохід може бути зменшений до 1 млн грн", - пояснив Іван Топор.

Тому, наголошує адвокат, при третьому та подальших продажах особливо важливо зберігати договори й платіжні документи.

Дарування житла

За словами експерта, при даруванні житла податкові наслідки виникають насамперед у того, хто отримує подарунок, а ставка залежить від ступеня спорідненості сторін.

Він пояснює: якщо обидві сторони - резиденти України і нерухомість дарується між членами сім'ї першого або другого ступеня споріднення, застосовується нульова ставка ПДФО, а військовий збір не сплачується. До першого ступеня належать батьки, чоловік або дружина, діти, зокрема усиновлені. До другого - рідні брати та сестри, баба й дід, онуки.

Якщо нерухомість дарується між резидентами, які не є такими родичами, одержувач сплачує 5% ПДФО та 5% військового збору. Це стосується, зокрема, дарування між дядьком і племінником або особами без родинних зв'язків.

Якщо ж однією зі сторін є нерезидент, вартість подарунка, за словами Топора, оподатковується за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору - у такому разі ступінь спорідненості на ставку не впливає.

Продаж успадкованого житла

Чекати три роки, щоб продати успадковану квартиру без податку, не потрібно - юрист називає це одним із найважливіших винятків. Якщо це перший продаж житла протягом року, дохід оподатковується за ставкою 0% ПДФО і 0% військового збору.

Більше того, за словами адвоката, для успадкованої нерухомості діє спеціальне правило і щодо наступних операцій. Другий, третій та наступні продажі успадкованих об'єктів можуть оподатковуватися ПДФО за ставкою 5%, а не 18%. Військовий збір залишається незмінним - 5%.