Налоги на жилье: что учесть, чтобы не переплатить при продаже и дарении

Первая продажа жилья за год

По словам адвоката, если человек продает жилье, которое находилось в собственности более трех лет, и это первая продажа за календарный год, полученный доход не облагается налогом - НДФЛ и военный сбор составляют 0%.

Если же жилье было в собственности менее трех лет и не получено по наследству, доход от продажи облагается налогом. Как объясняет эксперт в типичной ситуации, ставка составляет 5% НДФЛ и 5% военного сбора.

Вторая продажа жилья за год

При повторной продаже недвижимости в течение одного года налоговая нагрузка может расти. По словам Топора, если речь идет о жилье, которое находилось в собственности более трех лет, вторая продажа облагается налогом по ставке 5% НДФЛ и 5% военного сбора.

Для нельготных объектов логика другая. Адвокат отмечает: если первый за год продажи касались нельготного жилья, а второй - тоже нельготного, доход от второй продажи облагается налогом уже по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора.

По его словам, для определения ставки имеет значение не только то, каким счетом является договор в течение года, но и к какой категории - льготной или нельготной - принадлежал каждый объект.

Третья и последующие операции

Для третьих и последующих продаж жилья в течение года Налоговый кодекс предусматривает повышенную ставку - 18% НДФЛ и 5% военного сбора.

Впрочем, эксперт обращает внимание на немаловажный момент. Для сделок со ставкой 18% закон позволяет в отдельных случаях уменьшить доход от продажи на документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости.

"Если квартира была приобретена за 2 млн грн, а доход от ее последующей продажи составляет 3 млн грн, то при наличии надлежащих документов налогооблагаемый доход может быть уменьшен до 1 млн грн", – пояснил Иван Топор.

Поэтому, отмечает адвокат, при третьих и последующих продажах особенно важно соблюдать договоры и платежные документы.

Дарование жилья

По словам эксперта, при дарении жилья налоговые последствия возникают, прежде всего, у того, кто получает подарок, а ставка зависит от степени родства сторон.

Он объясняет: если обе стороны – резиденты Украины и недвижимость дарится между членами семьи первой или второй степени родства, применяется нулевая ставка НДФЛ, а военный сбор не уплачивается. К первой степени относятся родители, муж или жена, дети, в том числе усыновленные. Ко второму – родные братья и сестры, баба и дед, внуки.

Если недвижимость дарится между резидентами, которые не являются родственниками, получатель платит 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Это касается, в частности, пожалования между дядей и племянником или лицами без родственных связей.

Если же одной из сторон является нерезидент, стоимость подарка, по словам Топора, облагается налогом по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора - в таком случае степень сродства на ставку не влияет.

Продажа унаследованного жилья

Ждать три года, чтобы продать унаследованную квартиру без налога, не нужно – юрист называет это одним из важнейших исключений. Если это первая продажа жилья в течение года, доход облагается налогом по ставке 0% НДФЛ и 0% военного сбора.

Более того, по словам адвоката, для унаследованной недвижимости действует специальное правило и в отношении последующих операций. Второй, третий и последующие продажи унаследованных объектов могут облагаться НДФЛ по ставке 5%, а не 18%. Военный сбор остается неизменным – 5%.