Платіжні сліди і скарга сусідів: як податкова вираховує тіньову здачу квартир
У 2026 році податкова відстежує неофіційну здачу житла одразу за кількома каналами - від банківських переказів до скарг сусідів. Приховати такий дохід стало складніше.
Про це у коментарі РБК-Україна розповів керуючий партнер АО "Юридична компанія "WINNER", адвокат Ігор Ясько.
Головне:
- Як легалізуватись: офіційна здача як фізособа, ФОП на єдиному податку або спеціальний режим для платформ.
- Що загрожує: донарахування 18% ПДФО і 5% військового збору, штраф 25% від суми недоїмки (50% при повторному порушенні), а при значних сумах - навіть кримінальна відповідальність.
- Як податкова виявляє: банківські перекази, регулярні оплати, цифрові сліди на платформах та скарги сусідів через електронні сервіси ДПС.
Як податкова шукає тіньову оренду
За словами експерта, найтиповіші канали виявлення - банківські операції, регулярні перекази, цифрові сліди на платформах, скарги третіх осіб та звірка побутових ознак фактичного проживання.
Окремо податкова отримує інформацію через звернення орендарів, сусідів та інших зацікавлених осіб, які подають скарги через електронні сервіси.
Ясько наголошує, що у 2026 році принцип "ніхто не знає" вже не працює. Достатньо регулярних оплат, переписки, платіжних слідів або заяви від сусідів, щоб податкова почала перевірку.
Що буде після скарги сусідів
Сама по собі скарга ще не означає штрафу, але вона часто запускає перевірку і збір доказів. Якщо податкова встановить, що дохід від оренди не декларувався, орендодавцю донарахують 18% ПДФО і 5% військового збору.
Крім того, можуть застосувати штраф у розмірі 25% від суми недоїмки, а при повторному порушенні - 50%, плюс пеню та адміністративні санкції. У разі значних сум і систематичності ризик може перейти у площину кримінальної відповідальності за ухилення від сплати податків.
Як легалізуватися без переплат
Юрист виокремлює три основні моделі.
Перша - офіційна оренда як фізособа. Друга - реєстрація ФОП на єдиному податку. Третя - спеціальний режим для платформ, якщо він підходить конкретній моделі та реально запрацює для сервісу.
Якщо дохід стабільний, а квартира здається регулярно, часто доцільно прорахувати ФОП-модель. Якщо ж оренда нерегулярна і без сервісної складової, простішою може бути офіційна оренда фізособи.
Головне правило 2026 року, за словами експерта, просте: легалізація має коштувати менше, ніж ризик штрафів, донарахувань і спору з ДПС.
Нагадаємо, наразі власники житла, які здають його офіційно, сплачують 18% ПДФО і 5% військового збору - разом 23%. Податок потрібно сплатити протягом 40 днів після закінчення кварталу.