Платежные следы и жалоба соседей: как налоговая вычисляет теневую сдачу квартир
В 2026 году налоговая отслеживает неофициальную сдачу жилья сразу по нескольким каналам – от банковских переводов до жалоб соседей. Скрыть такой доход стало труднее.
Об этом в комментарии РБК-Украина рассказал управляющий партнер АО "Юридическая компания "WINNER", адвокат Игорь Ясько.
Главное:
- Как легализоваться: официальная сдача как физлицо, ФОП на едином налоге или специальный режим для платформ.
- Что угрожает: доначисление 18% НДФЛ и 5% военного сбора, штраф 25% от суммы недоимки (50% при повторном нарушении), а при значительных суммах – даже уголовная ответственность.
- Как налоговая выявляет: банковские переводы, регулярные оплаты, цифровые следы на платформах и жалобы соседей через электронные сервисы ГНС.
Как налоговая ищет теневую аренду
По словам эксперта, наиболее типичные каналы выявления - банковские операции, регулярные переводы, цифровые следы на платформах, жалобы третьих лиц и сверка бытовых признаков фактического проживания.
Отдельно налоговая получает информацию через обращения арендаторов, соседей и других заинтересованных лиц, подающих жалобы через электронные сервисы.
Ясько отмечает, что в 2026 году принцип "никто не знает" уже не работает. Достаточно регулярных оплат, переписки, платежных следов или заявления соседей, чтобы налоговая начала проверку.
Что будет после жалобы соседей
Сама по себе жалоба еще не означает штрафа, но часто запускает проверку и сбор доказательств. Если налоговая установит, что доход от аренды не декларировался, арендодателю доначислят 18% НДФЛ и 5% военного сбора.
Кроме того, могут применить штраф в размере 25% от суммы недоимки, а при повторном нарушении – 50% плюс пеню и административные санкции. При значительных суммах и систематичности риск может перейти в плоскость уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Как легализоваться без переплат
Юрист выделяет три основных модели.
Первая – официальная аренда как физлицо. Вторая – регистрация ФОП на едином налоге. Третья – специальный режим для платформ, если он подходит конкретной модели и реально заработает для сервиса.
Если доход стабилен, а квартира сдается регулярно, часто целесообразно просчитать ФОП-модель. Если аренда нерегулярная и без сервисной составляющей, проще может быть официальная аренда физлица.
Главное правило 2026 года, по словам эксперта, простое: легализация должна стоить меньше, чем риск штрафов, доначислений и спора по ГНС.
Напомним, в настоящее время владельцы жилья, которые сдают его официально, платят 18% НДФЛ и 5% военного сбора – вместе 23%. Налог нужно уплатить в течение 40 дней после окончания квартала.