Новий тренд чи нішевий експеримент: чому девелопери пішли в дохідну нерухомість

Трансформація девелопменту

Класичний продаж квартир залишається основною моделлю роботи для більшості забудовників України. Проте останнім часом популярності набуває напрям дохідної нерухомості (апарт-готелі та дохідні будинки), який дозволяє диверсифікувати джерела прибутку.

Згідно зі статистикою ЛУН, наприкінці 2025 року в Україні нараховувалося 105 проєктів дохідної нерухомості.

Крім того, загальна пропозиція нерухомості такого типу збільшується щорічно. За даними ЛУН, якщо у 2023 році стартували лише 12 таких проєктів, то вже у 2024-му ця цифра зросла до 30. Динаміка збереглася й у 2025 році: на ринок вивели вже 20 нових об'єктів, а ще 18 планують вивести до кінця року.

Український ринок дохідної нерухомості зараз формують переважно профільні оператори та компанії. Серед найбільших гравців можна виділити Standard One, Apartel Resorts та Ribas Group.

Водночас класичні українські забудовники також починають тестувати таку модель. Наприклад, за даними відкритих джерел, найбільша будівельна компанія Івано-Франківська blago будує свій перший апарт-готель Son Daven у Яремче. Здати в експлуатацію планують у 2028 році.

Карпатський феномен

Епіцентром будівництва дохідної нерухомості став саме Захід України. Дані ЛУН свідчать, що 86% усіх проєктів дохідної нерухомості сконцентровано у трьох західних областях:

• Івано-Франківська – 57%;
• Львівська – 20%;
• Закарпатська – 9%.

Як пояснюють представники Ribas Group у коментарі РБК-Україна, концентрація такої кількості нових проєктів дохідної нерухомості саме в Карпатському регіоні є наслідком поєднання кількох факторів.

Ключовим є безпековий чинник. Порівняно з іншими регіонами, Захід України піддається значно меншим воєнним загрозам. Тому Карпати приваблюють девелоперів і приватних інвесторів, які бажають знизити ризики.

Фото: Де в Україні будують дохідну нерухомість (інфографіка РБК-Україна)

Іншими факторами, зазначають у Ribas Group, є зміна формату відпочинку на цілорічний, завдяки розвитку літніх активностей, та можливість віддаленого формату керування.

Через те, що значна частина інвесторів проживає і генерує капітал у центральних та південних регіонах країни, співпраця із досвідченою керуючою компанією робить актив інвестора повністю автономним. Оскільки оператор бере на себе всю операційну частину.

Ба більше, стверджують Ribas Group, сезонність під час війни стала менш контрастною, хоча лижний сезон взимку досі тримає лідерство із завантаженістю 85-95%. Улітку ж кількість туристів у Карпатах додатково визначається інтенсивністю обстрілів на півдні країни.

Попри стрімке зростання, ринок дохідної нерухомості поки залишається нішевим сегментом українського девелопменту.

За даними ЛУН, наприкінці 2025 року в Україні реалізовувалося 75 таких проєктів. Однак кількість нових запусків зростає щороку. У компанії зазначають, що високий інтерес інвесторів уже дозволяє розглядати дохідну нерухомість як окремий сегмент ринку, який особливо активно формується на заході країни.

Альтернативи фінансування

Основним фактором для розвитку будівництва є можливість девелоперів залучати кошти, що є особливо складним і важливим завданням у воєнний час.

Наразі класична банківська іпотека не може закрити потребу забудовників у фінансуванні старту будівництва, адже банки часто відмовляються кредитувати покупців на стадії "котловану".

"Об’єкти на ранній стадії будівництва (особливо на рівні котловану) залишаються найбільш ризиковими…Саме тому, ми запровадили банківську акредитацію девелопера та конкретного житлового об’єкта", – пояснила РБК-Україна перша заступниця голови правління Глобус Банку Олена Дмітрієва.

Крім того, додає вона, у нинішніх умовах більшість банків набагато комфортніше почуваються з об’єктами, які вже здані в експлуатацію або перебувають на високій стадії готовності (від 50%).

Фото: Скільки дохідної нерухомості будують в Україні (інфографіка РБК-Україна)

Оскільки банківська іпотека для об'єктів на початкових етапах будівництва є важкодоступною, девелопери змушені шукати інші шляхи залучення капіталу громадян. Логічною відповіддю ринку став розвиток REIT-фондів та інвестиційних паїв.

REIT-фонди – це інструмент колективного інвестування в нерухомість. Фонд об'єднує кошти багатьох інвесторів, купує або будує об'єкти під професійне управління, а дохід від оренди розподіляється між усіма вкладниками.

Водночас слід зазначити, що класичних REIT (Real Estate Investment Trust) в українському законодавстві не існує. Їхню функцію виконують інститути спільного інвестування (ІСІ), діяльність яких регулюється законодавством та контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондових ринків (НКЦПФР).

Фото: Як не прогадати з інвестиціями в REIT-фонд (інфографіка РБК-Україна)

Найчастіше девелопери використовують корпоративні (КІФ) та пайові (ПІФ) інвестиційні фонди. Вони дозволяють акумулювати кошти інвесторів для будівництва та управління нерухомістю. Наприклад, компанія Taryan Group запустила Taryan Invest, blago – інвестиційний фонд blago.invest, а системний забудовник РІЕЛ – Riel Invest.

Популярність таких механізмів підтверджує структура українського ринку колективних інвестицій. За даними Української асоціації інвестиційного бізнесу (УАІБ), наприкінці 2025 року із 1892 фондів понад 93% припадало саме на закриті корпоративні та пайові фонди. Вони найбільше підходять для фінансування девелоперських проєктів через тривалий інвестиційний цикл нерухомості.

Додатковим свідченням зростання інтересу до колективних інвестицій є динаміка активів під управлінням КУА. За даними УАІБ, за 2021-2025 роки обсяг активів інститутів спільного інвестування збільшився з 536,7 млрд гривень до 692,4 млрд гривень, попри скорочення кількості самих керуючих компаній. Це може свідчити про поступову концентрацію капіталу у великих системних гравців ринку.

Як пояснив керуючий активами в ICU Владислав Свистунов у коментарі РБК-Україна, український ринок іде традиційним міжнародним шляхом: після ринку державного боргу (військові облігації) наступним логічним кроком став розвиток моделі REIT. Адже нерухомість сприймається більшістю людей як зрозумілий та надійний актив.

До того ж, однією з причин популярності таких структур є податковий режим. Кошти інститутів спільного інвестування не оподатковуються податком на прибуток до моменту виплати доходу інвесторам. Це дозволяє реінвестувати весь залучений капітал у будівництво та розвиток проєкту.

Проте, застерігає Свистунов, головним ризиком є неповне розуміння ліквідності ринку. Більшість інвесторів звикли до швидкого та легкого продажу цінних паперів і виходу з інвестиції. Але в кризові періоди такий вихід відбуватиметься зі значною втратою в ціні.

Також варто зважати на ризики конкретного фонду. За словами Свистунова, вони полягають насамперед у якості самого об’єкта з точки зору бізнес-моделі та експертизі обслуговуючої компанії.

Як функціонує керуюча екосистема

Поріг входу для інвесторів суттєво відрізняється залежно від моделі. У фондах колективного інвестування він може стартувати від 1000 гривень для комерційної нерухомості та від близько 150 тис. гривень для житлових проєктів.

У випадку апарт-готелів інвестор зазвичай купує окремий номер або апартамент вартістю від 40 тисяч доларів до 80 тисяч доларів. А преміальні лоти можуть перевищувати 100 тисяч доларів.

Ключове питання щодо розподілу прибутку між інвестором та оператором залежить від керуючої компанії.

Як вказують у Ribas Group, операційний прибуток розподіляється у пропорції 80%/20%, де 20% становить комісія керуючої компанії. Здебільшого прибуток готелю є прогнозованим, проте в деяких проєктах девелопер надає гарантований мінімальний дохід на перші 2-3 роки роботи об'єкта.

Щодо самої дохідності, то, за даними Ribas Group, на 1-3 рік роботи середня валютна дохідність становить 5-7% річних, поки об'єкт напрацьовує базу гостей і налаштовує усі операційні процеси. З третього року прибуток виходить на 9-11% річних в залежності від вартості входу у проєкт.

За даними учасників ринку, інвестори також розраховують на додатковий дохід від капіталізації об'єкта на етапі будівництва. У деяких проєктах приріст вартості активу до моменту введення в експлуатацію може становити 15-30%. Хоча цей показник залежить від локації та успішності реалізації проєкту.

Ключову роль у формуванні фінансового результату апарт-готелю відіграють додаткові сервіси (SPA, ресторан, клінінг, цифрові застосунки), наголошують у Ribas Group. Вони дозволяють утримувати увагу гостя і забезпечують перебування в комплексі без потреби шукати розваги за його межами.

Що стосується управління міською прибутковою нерухомістю, то, як зазначив співвласник Standard One Олександр Овчаренко у коментарі РБК-Україна, особливість їхньої моделі – у централізованому управлінні. Це потребує координації та балансу інтересів інвесторів, орендарів і керівної компанії.

Оператор S1 Property відповідає за заселення, технічний стан, ремонти, безпеку та мінімізацію простою. Складність полягає в тому, що всі ці процеси мають працювати як єдина система.

Апарт-готелі vs прибуткові будинки

За висновками аналітиків ЛУН, короткострокові апарт-готелі демонструють вдалу співпрацю девелоперів та готельєрів, зростаючи щороку. Натомість масовий розвиток міських прибуткових будинків девелопери розглядають як перспективний, але активно зростаючим його називати поки передчасно.

Представники Ribas Group також підтверджують, що апарт-готелі розвиваються швидше за прибуткові будинки. За однакової локації та класу, окупність апарт-готелю коротша за житлову приблизно на 3-6 років.

Чиста маржинальність за умови високого завантаження об’єкта вища на 1-4%. Валова ж дохідність більша на 4-8%. Проте ефект частково нівелюється вищими витратами на маркетинг, персонал та ремонт.

Водночас, за словами Олександра Овчаренка, прибутковий будинок окупається за рахунок оренди протягом 10-15 і більше років плюс цикл будівництва 5-7 років.

На його думку, в Україні для такої моделі девелопменту немає ані спеціальних стимулів, ані доступного довгострокового фінансування.

Перспективи державно-приватного партнерства

Для того, щоб прибуткові будинки перейшли із нішевого продукту в масове доступне житло Олександр Овчаренко пропонує декілька умов.

"Найбільший сукупний ефект могли б дати поєднання факторів: дешеві довгострокові кредити на 15-20 років, проєктне фінансування, вкупі з державними або донорськими гарантіями і стимулами, а також земельні пільги, податкові пільги та регуляторна передбачуваність", – вказує він.

Окремою проблемою, за його словами, є те, що в поточному податковому законодавстві правила не зафіксовані на весь інвестиційний цикл і можуть змінюватися посеред проєкту. Проте девелопери готові інвестувати в довгі проєкти за умови стабільності цих правил.

Також для збільшення доступності житла, пропонує Овчаренко, місто могло б надавати землю у довгострокову пільгову оренду та підводити комунікації. Приватний девелопер натомість передавав би визначену частку квартир (20-30%) під доступну або соціальну оренду.

Загалом ринок дохідної нерухомості в Україні став для девелоперів способом знайти додаткові джерела стійкості. Проте його подальший розвиток та перетворення на масове явище потребує не лише відповідних дій з боку держави, а й готовності самих інвесторів адаптуватися до нових форматів.

Питання – відповіді (FAQ)

– У чому головна різниця між апарт-готелем та прибутковим будинком?

– Апарт-готелі орієнтовані на короткострокову оренду й туризм із сервісом, тоді як прибуткові будинки призначені для довгострокового проживання містян.

– Чому більшість проєктів дохідної нерухомості будують саме в Карпатах?

– Через безпековий чинник, зміну відпочинку на цілорічний та можливість передати об'єкт у повне автономне управління керуючій компанії.

– Як працює інвестиційний REIT-фонд у девелопменті?

– Фонд залучає кошти багатьох вкладників для будівництва чи купівлі об'єктів, а отриманий прибуток від оренди розподіляє між інвесторами.

– Як розподіляється прибуток при інвестуванні в апарт-готелі?

– Стандартна пропорція становить 80/20, де 20% від операційного прибутку становить комісія оператора за управління.

– Що потрібно для того, щоб прибуткові будинки стали масовими в містах?

– Надання девелоперам дешевих кредитів на 15-20 років, пільгова оренди землі від міста та зафіксовані податкові правила на увесь цикл.