Новый тренд или нишевый эксперимент: почему девелоперы ушли в доходную недвижимость

Трансформация девелопмента

Классическая продажа квартир остается основной моделью работы для большинства застройщиков Украины. Однако в последнее время популярность набирает направление доходной недвижимости (апарт-отели и доходные дома), которое позволяет диверсифицировать источники прибыли.

Согласно статистике ЛУН, в конце 2025 года в Украине насчитывалось 105 проектов доходной недвижимости.

Кроме того, общее предложение недвижимости такого типа увеличивается ежегодно. По данным ЛУН, если в 2023 году стартовали всего 12 таких проектов, то уже в 2024-м эта цифра выросла до 30. Динамика сохранилась и в 2025 году: на рынок вывели уже 20 новых объектов, а еще 18 планируют вывести до конца года.

Украинский рынок доходной недвижимости сейчас формируют преимущественно профильные операторы и компании. Среди крупнейших игроков можно выделить S1 (Standard One), Apartel Resorts и Ribas Group.

В то же время классические украинские застройщики также начинают тестировать такую модель. Например, по данным открытых источников, крупнейшая строительная компания Ивано-Франковска blago строит свой первый апарт-отель Son Daven в Яремче. Сдать в эксплуатацию планируют в 2028 году.

Карпатский феномен

Эпицентром строительства доходной недвижимости стал именно Запад Украины. Данные ЛУН свидетельствуют, что 86% всех проектов доходной недвижимости сконцентрировано в трех западных областях:

• Ивано-Франковская – 57%;
• Львовская – 20%;
• Закарпатская – 9%.

Как объясняют представители Ribas Group в комментарии РБК-Украина, концентрация такого количества новых проектов доходной недвижимости именно в Карпатском регионе является следствием сочетания нескольких факторов.

Ключевым является фактор безопасности. По сравнению с другими регионами, Запад Украины подвергается значительно меньшим военным угрозам. Поэтому Карпаты привлекают девелоперов и частных инвесторов, желающих снизить риски.

Фото: Где в Украине строят доходную недвижимость (инфографика РБК-Украина)

Другими факторами, отмечают в Ribas Group, являются смена формата отдыха на круглогодичный, благодаря развитию летних активностей, и возможность удаленного формата управления.

Из-за того, что значительная часть инвесторов проживает и генерирует капитал в центральных и южных регионах страны, сотрудничество с опытной управляющей компанией делает актив инвестора полностью автономным, так как оператор берет на себя всю операционную часть.

Более того, утверждают в Ribas Group, сезонность во время войны стала менее контрастной, хотя лыжный сезон зимой до сих пор удерживает лидерство с загрузкой 85-95%. Летом же количество туристов в Карпатах дополнительно определяется интенсивностью обстрелов на юге страны.

Несмотря на стремительный рост, рынок доходной недвижимости пока остается нишевым сегментом украинского девелопмента.

По данным ЛУН, в конце 2025 года в Украине реализовывалось 75 таких проектов. Однако количество новых запусков растет с каждым годом. В компании отмечают, что высокий интерес инвесторов уже позволяет рассматривать доходную недвижимость как отдельный сегмент рынка, который особенно активно формируется на западе страны.

Альтернативы финансирования

Основным фактором для развития строительства является возможность девелоперов привлекать средства, что представляет собой особенно сложную и важную задачу в военное время.

На данный момент классическая банковская ипотека не может закрыть потребность застройщиков в финансировании старта строительства, так как банки часто отказываются кредитовать покупателей на стадии "котлована".

"Объекты на ранней стадии строительства (особенно на уровне котлована) остаются наиболее рискованными… Именно поэтому мы ввели банковскую аккредитацию девелопера и конкретного жилого объекта", – объяснила РБК-Украина первая заместитель председателя правления Глобус Банка Елена Дмитриева.

Кроме того, добавляет она, в нынешних условиях большинство банков гораздо комфортнее чувствуют себя с объектами, которые уже сданы в эксплуатацию или находятся на высокой стадии готовности (от 50%).

Фото: Сколько доходной недвижимости строят в Украине (инфографика РБК-Украина)

Поскольку банковская ипотека для объектов на начальных этапах строительства труднодоступна, девелоперы вынуждены искать другие пути привлечения капитала граждан. Логичным ответом рынка стало развитие REIT-фондов и инвестиционных паев.

REIT-фонды – это инструмент коллективного инвестирования в недвижимость. Фонд объединяет средства многих инвесторов, покупает или строит объекты под профессиональное управление, а доход от аренды распределяется между всеми вкладчиками.

В то же время следует отметить, что классических REIT (Real Estate Investment Trust) в украинском законодательстве не существует. Их функцию выполняют институты совместного инвестирования (ИСИ), деятельность которых регулируется законодательством и контролируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР).

Фото: Как не прогадать с инвестициями в REIT-фонд (инфографика РБК-Украина)

Чаще всего девелоперы используют корпоративные (КИФ) и паевые (ПИФ) инвестиционные фонды. Они позволяют аккумулировать средства инвесторов для строительства и управления недвижимостью. Например, компания Taryan Group запустила Taryan Invest, blago – инвестиционный фонд blago.invest, а системный застройщик РИЕЛ – Riel Invest.

Популярность таких механизмов подтверждает структура украинского рынка коллективных инвестиций. По данным Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ), в конце 2025 года из 1892 фондов более 93% приходилось именно на закрытые корпоративные и паевые фонды. Они больше всего подходят для финансирования девелоперских проектов из-за длительного инвестиционного цикла недвижимости.

Дополнительным свидетельством роста интереса к коллективным инвестициям является динамика активов под управлением КУА. По данным УАИБ, за 2021-2025 годы объем активов институтов совместного инвестирования увеличился с 536,7 млрд гривен до 692,4 млрд гривен, несмотря на сокращение количества самих управляющих компаний. Это может свидетельствовать о постепенной концентрации капитала у крупных системных игроков рынка.

Как объяснил управляющий активами в ICU Владислав Свистунов в комментарии РБК-Украина, украинский рынок идет традиционным международным путем: после рынка государственного долга (военные облигации) следующим логичным шагом стало развитие модели REIT. Ведь недвижимость воспринимается большинством людей как понятный и надежный актив.

К тому же, одной из причин популярности таких структур является налоговый режим. Средства институтов совместного инвестирования не облагаются налогом на прибыль до момента выплаты дохода инвесторам. Это позволяет реинвестировать весь привлеченный капитал в строительство и развитие проекта.

Однако, предостерегает Свистунов, главным риском является неполное понимание ликвидности рынка. Большинство инвесторов привыкли к быстрой и легкой продаже ценных бумаг и выходу из инвестиции. Но в кризисные периоды такой выход будет происходить со значительной потерей в цене.

Также стоит учитывать риски конкретного фонда. По словам Свистунова, они заключаются прежде всего в качестве самого объекта с точки зрения бизнес-модели и экспертизе обслуживающей компании.

Как функционирует управляющая экосистема

Порог входа для инвесторов существенно отличается в зависимости от модели. В фондах коллективного инвестирования он может стартовать от 1000 гривен для коммерческой недвижимости и от около 150 тыс. гривен для жилых проектов.

В случае апарт-отелей инвестор обычно покупает отдельный номер или апартамент стоимостью от 40 тысяч долларов до 80 тысяч долларов. А премиальные лоты могут превышать 100 тысяч долларов.

Ключевой вопрос относительно распределения прибыли между инвестором и оператором зависит от управляющей компании.

Как указывают в Ribas Group, операционная прибыль распределяется в пропорции 80%/20%, где 20% составляет комиссия управляющей компании. В основном прибыль отеля является прогнозируемой, однако в некоторых проектах девелопер предоставляет гарантированный минимальный доход на первые 2-3 года работы объекта.

Что касается самой доходности, то, по данным Ribas Group, на 1-3 год работы средняя валютная доходность составляет 5-7% годовых, пока объект нарабатывает базу гостей и настраивает все операционные процессы. С третьего года прибыль выходит на 9-11% годовых в зависимости от стоимости входа в проект.

По данным участников рынка, инвесторы также рассчитывают на дополнительный доход от капитализации объекта на этапе строительства. В некоторых проектах прирост стоимости актива к моменту ввода в эксплуатацию может составлять 15–30%. Хотя этот показатель зависит от локации и успешности реализации проекта.

Ключевую роль в формировании финансового результата апарт-отеля играют дополнительные сервисы (SPA, ресторан, клининг, цифровые приложения), подчеркивают в Ribas Group. Они позволяют удерживать внимание гостя и обеспечивают пребывание в комплексе без необходимости искать развлечения за его пределами.

Что касается управления городской доходной недвижимостью, то, как отметил совладелец Standard One Александр Овчаренко в комментарии РБК-Украина, особенность их модели – в централизованном управлении. Это требует координации и баланса интересов инвесторов, арендаторов и управляющей компании.

Оператор S1 Property отвечает за заселение, техническое состояние, ремонты, безопасность и минимизацию простоя. Сложность заключается в том, что все эти процессы должны работать как единая система.

Апарт-отели vs доходные дома

По выводам аналитиков ЛУН, краткосрочные апарт-отели демонстрируют удачное сотрудничество девелоперов и отельеров, увеличиваясь с каждым годом. Зато массовое развитие городских доходных домов девелоперы рассматривают как перспективное, но активно растущим его называть пока рано.

Представители Ribas Group также подтверждают, что апарт-отели развиваются быстрее доходных домов. При одинаковой локации и классе окупаемость апарт-отеля короче жилой примерно на 3-6 лет.

Чистая маржинальность при условии высокой загрузки объекта выше на 1-4%. Валовая же доходность больше на 4-8%. Однако эффект частично нивелируется более высокими затратами на маркетинг, персонал и ремонт.

В то же время, по словам Александра Овчаренко, доходный дом окупается за счет аренды в течение 10-15 и более лет плюс цикл строительства 5-7 лет.

По его мнению, в Украине для такой модели девелопмента нет ни специальных стимулов, ни доступного долгосрочного финансирования.

Перспективы государственно-частного партнерства

Для того чтобы доходные дома перешли из нишевого продукта в массовое доступное жилье, Александр Овчаренко предлагает несколько условий.

"Наибольший совокупный эффект могло бы дать сочетание факторов: дешевые долгосрочные кредиты на 15–20 лет, проектное финансирование вкупе с государственными или донорскими гарантиями и стимулами, а также земельные льготы, налоговые льготы и регуляторная предсказуемость", – указывает он.

Отдельной проблемой, по его словам, является то, что в текущем налоговом законодательстве правила не зафиксированы на весь инвестиционный цикл и могут меняться посреди проекта. Однако девелоперы готовы инвестировать в долгие проекты при условии стабильности этих правил.

Также для увеличения доступности жилья, предлагает Овчаренко, город мог бы предоставлять землю в долгосрочную льготную аренду и подводить коммуникации. Частный девелопер взамен передавал бы определенную долю квартир (20-30%) под доступную или социальную аренду.

В целом рынок доходной недвижимости в Украине стал для девелоперов способом найти дополнительные источники устойчивости. Однако его дальнейшее развитие и превращение в массовое явление требует не только соответствующих действий со стороны государства, но и готовности самих инвесторов адаптироваться к новым форматам.

Вопросы и ответы (FAQ)

– В чем главная разница между апарт-отелем и доходным домом?

– Апарт-отели ориентированы на краткосрочную аренду и туризм с сервисом, тогда как доходные дома предназначены для долгосрочного проживания горожан.

– Почему большинство проектов доходной недвижимости строят именно в Карпатах?

– Из-за фактора безопасности, смены отдыха на круглогодичный и возможности передать объект в полное автономное управление управляющей компании.

– Как работает инвестиционный REIT-фонд в девелопменте?

– Фонд привлекает средства многих вкладчиков для строительства или покупки объектов, а полученную прибыль от аренды распределяет между инвесторами.

– Как распределяется прибыль при инвестировании в апарт-отели?

– Стандартная пропорция составляет 80/20, где 20% от операционной прибыли составляет комиссия оператора за управление.

– Что нужно для того, чтобы доходные дома стали массовыми в городах?

– Предоставление девелоперам дешевых кредитов на 15-20 лет, льготная аренда земли от города и зафиксированные налоговые правила на весь цикл.