Містечка з заводу. Чи готова Україна до впровадження масштабного ринку модульного житла

Вересневі удари по енергетиці та наближення зими знову загострюють житлове питання. Руйнування та переміщення людей з небезпечних територій збільшують потребу у швидкому житлі. Альтернативою довгобудам можуть стати модульні будинки. 

Чи вдасться модулю стати масовим комерційним продуктом, а не лише гуманітарним рішенням – розібралось РБК-Україна.

Головне:

• Масштаб виклику: класичний девелопмент не встигає за темпами руйнувань через гострий дефіцит кадрів на будмайданчиках.
• Упередження проти швидкості: комерційний сектор активно зводить об'єкти за 6-12 місяців, але приватний ринок гальмує недовіра до заводських будинків.
• Ілюзія дешевизни: заводський домокомплект формує лише 10-15% фінального бюджету, тоді як вартість квадратно метра в готовому будинку може сягати 4000 доларів.
• Три бар'єри модульного ринка: масовому приватному сектору заважають застарілі радянські ДБН, відсутність банківської іпотеки та стереотип "тимчасового" житла.
• Умови для зростання: модуль закріпиться тоді, коли девелопери продаватимуть не окремі будинки в полі, а повноцінні котеджні містечка із заздалегідь підведеними мережами та захистом від блекаутів.

Росія знову перейшла до масованих ударів по енергетиці. Як заявив прем'єр-міністр Сергій Корецький, атака по енергооб’єктах в ніч на 30 вересня стала наймасштабнішою з кінця минулого опалювального сезону. Активізація ударів напередодні зими може відновити попит на швидке житло для тих, хто тікає від обстрілів або не хоче залишитися без світла й тепла.

Житлова ситуація в Україні залишається важкою. За даними Асоціації прифронтових міст та громад, на серпень цього року близько 14% усього житлового фонду пошкоджено або зруйновано. Наслідки війни торкнулися понад 3 мільйонів домогосподарств. Загальна вартість відбудови України упродовж десятиліття, за підрахунками Світового банку, буде коштувати майже 588 млрд доларів.

За таких умов класичний девелопмент фізично не здатний встигнути за темпами руйнувань і відновити втрачене житло. Ситуацію загострюють безпекові ризики, розірвані логістичні ланцюги та дефіцит кадрів на будмайданчиках.

Читайте також: Не лише мобілізація: що насправді поглиблює дефіцит кадрів в Україні

За прогнозом Міністерства економіки та довкілля України, зараз у будівельному секторі зайнято близько 520 тисяч осіб, тоді як до 2036 року потреба може зрости до 1,2 мільйонів працівників.

Одним зі способів розв'язати проблему браку робочих рук може індустріалізація та перенесення процесів у цехи, тобто модульне та префаб-будівництво (від Prefabricated – попередньо виготовлений). Адже воно передбачає серійне виготовлення конструкцій на заводі, залишаючи на самому майданчику лише підсумковий монтаж.

Мільярдні обсяги та сталевий бум

У 2024 році обсяги виробництва модульних конструкцій в Україні сягнули 7,1 млрд гривень, свідчать дані дослідження сектору модульного будівництва Pro-Consulting. А за перші 6 місяців 2025 року ринок зріс ще на 58% порівняно з аналогічним періодом 2024 року.

Готовність ринку до таких технологій підтверджує і відновлення на ринку сталі. За словами директора "РЕДІКОН Інжиніринг", учасника "Українського центру сталевого будівництва" Дениса Тихонова, у 2025 році споживання оцинкованої сталі в Україні зросло на 39% (до майже 292 тисячі тонн). Саме цей прокат є основою для ЛСТК – легких сталевих тонкостінних конструкцій, які застосовують зокрема й у модульному будівництві.

"Основна тенденція – це перехід до більш індустріалізованого підходу, коли більшість конструкцій виготовляється на виробництві, а на майданчику виконується швидкий монтаж. Саме для житла ЛСТК і модульні технології мають потенціал масштабування завдяки швидкості, невеликій масі конструкцій та можливості серійного виробництва", – підкреслює Тихонов.

Але тут виникає головний парадокс: в Україні вже є технології, які дозволяють складати будівлі за лічені місяці, і вони успішно приносять прибутки в комерційній нерухомості. Проте на ринку приватного житла цей напрям досі не став масштабним, зрозумілим і фінансово доступним продуктом.

Чому "модуль" досі асоціюється з тимчасовістю

Перша асоціація українців зі словом "модульний" – це контейнерні містечка для переселенців, які екстрено розгортали на початку повномасштабної війни. У травні 2022 року в Ірпені відкрили комплекс "Дубки" на 88 модулів, через який за роки війни пройшло понад пів тисячі людей. Згодом формат еволюціонував: у Львові на Сихові звели двоповерхове містечко з утепленими переходами та санвузлами всередині будівлі.

Держава продовжує фінансувати цей напрям – на початку 2026 року Міністерство соціальної політики, сім’ї та єдності України виділило субвенцію у розмірі 1,5 млрд гривень на ремонт місць тимчасового проживання та закупівлю будинків і будівельних матеріалів для ВПО, включно зі зведенням модульного житла в прифронтових регіонах.

Читайте також: Рада змінює правила іпотеки на житло на ВПО: Шуляк пояснила деталі рішення

Модульні рішення стали порятунком для швидкого розселення людей під час війни. Однак саме досвід перших гуманітарних контейнерів породив стереотип "тимчасовості", який стримує покупців на приватному ринку нерухомості.

"Модульними називають і повноцінні житлові будинки, і тимчасові конструкції, які не є нерухомістю. Саме це значною мірою формує у покупця уявлення про модульне житло як про щось тимчасове. Покупець досі значно легше сприймає цегляний будинок як надійну та довговічну нерухомість. Змінити це рекламою неможливо", – зауважує комерційна директорка GDS Анна Анісімова у коментарі РБК-Україна.

Аналітики Pro-Consulting також підтверджують: одним із головних бар’єрів залишається саме психологічне сприйняття. Інвестори та покупці досі вважають якість модульних будівель нижчою порівняно з традиційними конструкціями, незважаючи на наявність якісних рішень на ринку.

Комерційне модульне будівництво – де ринок уже працює

В українському приватному житловому секторі модульне виробництво користується невеликою популярністю. Проте технологія успішно розвивається завдяки комерційній нерухомості.

Як вказує співзасновниця ТОВ "Екопан" та Ecopan Europe LLC Ольга Романенко у коментарі РБК-Україна, компанія має потужності як в Україні, так і в Румунії. І на обох ринках понад 70% замовлень припадає саме на дохідні об'єкти.

За її словами, бізнес обирає цю технологію насамперед через швидкість і прогнозованість. Повний цикл зведення заміського комплексу приблизно на 20 будинків може складати від 6 до 12 місяців.

Водночас, додає експертка, за рахунок ідеальної геометрії префаб-архітектура дозволяє уникати традиційних "непередбачуваних витрат". Таким чином за рахунок прогнозованих термінів і собівартості, об'єкти збудовані за такою технологією мають стійку фінансову модель для інвесторів.

Ці переваги підтверджують і аналітики. За оцінкою Pro-Consulting, модульне будівництво дає швидший час зведення, вищу ефективність витрат завдяки автоматизації та значно менший обсяг будівельних відходів порівняно з традиційними методами. Саме тому технологія особливо перспективна для швидкої відбудови.

Аналогічна тенденція спостерігається і в секторі металоконструкцій. За даними Дениса Тихонова, близько 60-70% у структурі застосування ЛСТК становлять саме промисловість, бізнес, склади та надбудови, тоді як котеджі займають лише 30-40%.

Заводський будинок не означає дешевий

Поки бізнес цікавить лише окупність, приватного покупця часто дезорієнтує реклама "дешевих" каркасів. За словами Ольги Романенко, загальний кошторис будинку можна поділити на три рівні частини: зовнішній контур, підведення інженерних мереж і внутрішній дизайн.

Заводський домокомплект (префаб-коробка, виготовлена на виробництві) коштує 220-230 доларів за квадратний метр, що складає лише 10-15% підсумкового бюджету будинку, додає вона. Решта – інженерія та оздоблення, тому готовий дім під ключ із меблями може виходити від 1 500 до 3 500-4 000 доларів за квадрат.

Через це, пояснює Романенко, якщо девелопер пропонує "готовий будинок", в якому виконані зовнішні роботи, встановлені вікна та двері, але всередині не прокладені інженерні мережі, покупець буде змушений вкласти ще двічі по стільки ж перед переїздом.

Бар’єри для масштабного приватного ринку

Неготовність покупця сприймати збірний будинок як постійне житло – лише наслідок глибшої проблеми. Сформованого масового ринку модульного та панельно-каркасного житла в Україні фактично немає, наголошує Романенко.

Як пояснює експертка, для ринку потрібні три речі: інституційні правила та норми, затверджені параметри якості й прозорі фінансові умови з іпотекою. Жодного з цих параметрів у нас немає, а сегмент розвивається хаотично.

Заважає і плутанина в поняттях: покупці часто ототожнюють модульні, каркасні та панельні будинки, хоча це різні технології. Якщо панельно-каркасний дім привозять із заводу окремими стінами й перекриттями, то модуль – це вже зібрані в цеху готові блоки-кімнати, які лишається лише з'єднати на ділянці.

Читайте також: Лідер українського будівництва "Автострада" зупиняє роботи на всіх об'єктах: яка причина

Сама галузь зараз упирається в три головні перешкоди. По-перше, застарілі вітчизняні ДБН і протипожежні норми, які суттєво обмежують висотність та масштабування проєктів, тоді як у Європі ця практика вже давно пішла вперед.

"Ми будуємо в Німеччині будівлі та надбудови над будівлями до 8-9 поверхів включно, в більшості країн ЄС дерев'яні будівлі зводяться до 5-6 поверхів… а ми досі будуємо за радянськими пожежними нормами і ДБН. У нас навіть не завжди виходить з першого разу довести, що панельно-каркасний будинок – це будинок для постійного проживання…", – вказує Ольга Романенко.

Водночас у металевому каркасі ситуація краща: за словами директора Дениса Тихонова, базу для ЛСТК уже адаптовано під гармонізовані стандарти (ДСТУ EN 1090). Тож тут бар'єр радше в упередженнях покупців щодо міцності металу.

По-друге, якщо на звичайних майданчиках не вистачає робочих рук загалом, то префаб-індустрія потерпає від нестачі фахівців специфічного профілю.

"Один з головних бар'єрів це дефіцит кваліфікованих кадрів, як інженерів, так і монтажників. Саме тому для ЛСТК важливо максимально переносити роботи з будмайданчика в заводські умови: це зменшує обсяг монтажу і залежність від кількості працівників на об'єкті", – зазначає Денис Тихонов.

У секторі індивідуального житла цей дефіцит здорожчує зведення приватного будинку. Як зауважує Романенко, через відсутність робітників та подорожчання доставки накладні витрати на будівництво власного будинку формують таку собівартість, яка іноді перевищує ринкову вартість готового об'єкта.

По-третє, заважає брак фінансування: банки не дають іпотеку на будинки в цеху, бо до їх зведення немає застави під кредит. Недоступна для такого житла і програма "єОселя", оскільки за її правилами приватний будинок обов'язково має бути вже збудованим і введеним в експлуатацію, тоді як брати об'єкт на етапі зведення дозволено лише в акредитованих багатоповерхівках.

Вихід на масовий ринок: кейс девелопменту

Розв'язати проблему індивідуального будівництва може перехід від продажу поодиноких "модулів" до комплексів із повноцінною інфраструктурою. Прикладом такої моделі є проєкт котеджного містечка WELTON у селі Петропавлівське під Києвом, куди зайшов німецький інвестор – компанія GDS.

Проєкт, вказує Анна Анісімова, передбачає будівництво близько 300 домоволодінь комфорт-класу (котеджі, таунхауси, дуплекси) за концепцією "місто в місті" – з власними дитячими просторами, коворкінгом, рекреаційними зонами та комерцією. Також показовим тут є саме підхід до інженерії, яку розробляли паралельно з концепцією, а не постфактум.

Читайте також: Виклики зими – блекаути. Скільки коштує автономність для бізнесу на старті сезону

Щоб уникнути ризику будинків без світла, електромережі та газопостачання прорахували одразу на перспективу розвитку всієї території та комерції, а не лише під першу чергу, додає експертка. В умовах війни, коли доступність потужностей та терміни підключень нестабільні, девелопер заклав резерви бюджету й кілька сценаріїв підключення, зробивши комунікації базовою частиною фінансової моделі містечка.

Такий підхід відповідає зміні споживчого запиту. Як пояснює Анісімова, комфорт сьогодні дедалі рідше асоціюється з панорамним видом із 20-го поверху, а значно більшої цінності набули автономність, приватність і сервіси поруч. Люди прагнуть автономнішого заміського способу життя, але не хочуть самостійно вирішувати питання, типові для приватного сектору.

Що має змінитися, аби модуль закріпився на ринку

В Україні склалася ситуація двох різних ринків. У комерційному секторі модульне та каркасне будівництво вже стало дієвим інструментом завдяки фіксованому кошторису, швидкій окупності та економії дефіцитних робочих рук. Натомість для звичайного покупця такий дім досі лишається складним вибором через упередження щодо надійності та відсутність доступної іпотеки.

Як зауважує Анна Анісімова, модульне житло стане повноцінним і прибутковим ринковим сегментом лише тоді, коли покупець перестане бачити в ньому "модуль" і почне сприймати його як звичайний будинок зі зрозумілою ціною та прогнозованою ліквідністю.

"Сприйняття покупця змінюється останнім, воно є наслідком якості продукту та практики ринку, а не її причиною. Коли люди побачать, що модульний будинок нормально експлуатується багато років, має зрозумілу ринкову вартість і його можна без проблем продати, ставлення до технології зміниться природним чином", – додає вона.

Для девелоперів, уточнює експертка, модульна технологія стане цікавою тоді, коли вона дозволятиме створювати масовий продукт, який можна стандартизувати, масштабувати та продавати як повноцінну нерухомість.

Pro-Consulting у своєму аналізі ринку також наголошує на очевидних перевагах технології, серед яких швидкість, економічність та екологічність. Проте цей напрям зможе вийти у великі обсяги лише тоді, коли буде подолано психологічний бар’єр і збільшиться кількість якісних реалізованих проєктів, які сформують довіру покупців.

Отже, Україна вже має виробничу базу для швидкого будівництва – і навіть експортує модульні будинки. Але поки що ця індустрія не перетворилася на масовий внутрішній ринок. Для покупця модуль має перестати бути "технологією" і стати звичайною нерухомістю – з іпотекою, зрозумілою ціною та прогнозованою ліквідністю.

Питання – відповіді (FAQ):

– Чому модульний будинок не виходить дешевим?

– Заводська коробка за 220-230 доларів за метр – лише 10-15% бюджету. Решту забирають комунікації та оздоблення, тому готовий дім під ключ коштує від 1 500 до 4 000 доларів за квадрат.

– Чи можна взяти кредит або "єОселю" на такий дім?

– Ні, банки не кредитують житло на заводському конвеєрі, бо до монтажу немає застави. А програма "єОселя" вимагає, щоб приватний будинок був уже готовим і введеним в експлуатацію.

– Чому не варто купувати лише готову заводську "коробку"?

– Без внутрішніх мереж це лише заготовка: підведення світла, води та опалення можуть коштувати ще вдвічі більше за саму конструкцію.

– Що найбільше заважає будувати такі оселі масово?

– Застарілі радянські ДБН, які обмежують висотність і параметри, а також гострий брак фахових інженерів та монтажників для роботи на майданчиках.

– Чому бізнес обирає модулі, а люди остерігаються?

– Комерційні комплекси зводять за 6-12 місяців із фіксованим кошторисом. А у приватних покупців залишається стереотип про "тимчасовість" такого житла.