Городки с завода. Готова ли Украина к внедрению масштабного рынка модульного жилья

Сентябрьские удары по энергетике и приближение зимы снова обостряют жилищный вопрос. Разрушения и перемещение людей с опасных территорий увеличивают потребность в быстром жилье. Альтернативой долгостроям могут стать модульные дома.

Удастся ли модулю стать массовым коммерческим продуктом, а не только гуманитарным решением – разобралось РБК-Украина.

Главное:

• Масштаб вызова: классический девелопмент не успевает за темпами разрушений из-за острого дефицита кадров на стройплощадках.
• Предвзятость против скорости: коммерческий сектор активно возводит объекты за 6-12 месяцев, но частный рынок тормозит недоверие к заводским домам.
• Иллюзия дешевизны: заводской домокомплект формирует лишь 10-15% финального бюджета, в то время как стоимость квадратного метра в готовом доме может достигать 4000 долларов.
• Три барьера модульного рынка: массовому частному сектору мешают устаревшие советские ДБН, отсутствие банковской ипотеки и стереотип "временного" жилья.
• Условия для роста: модуль закрепится тогда, когда девелоперы будут продавать не отдельные дома в поле, а полноценные коттеджные городки с заранее подведенными сетями и защитой от блэкаутов.

Россия снова перешла к массированным ударам по энергетике. Как заявил премьер-министр Сергей Корецкий, атака по энергообъектам в ночь на 30 сентября стала самой масштабной с конца прошлого отопительного сезона. Активизация ударов накануне зимы может возобновить спрос на быстрое жилье для тех, кто убегает от обстрелов или не хочет остаться без света и тепла.

Жилищная ситуация в Украине остается тяжелой. По данным Ассоциации прифронтовых городов и общин, на август этого года около 14% всего жилищного фонда повреждено или разрушено. Последствия войны коснулись более 3 миллионов домохозяйств. Общая стоимость восстановления Украины в течение десятилетия, по подсчетам Всемирного банка, обойдется почти в 588 млрд долларов.

В таких условиях классический девелопмент физически не способен успеть за темпами разрушений и восстановить утраченное жилье. Ситуацию усугубляют риски безопасности, разорванные логистические цепочки и дефицит кадров на стройплощадках.

Читайте также : Не только мобилизация: что усугубляет дефицит кадров в Украине

По прогнозу Министерства экономики и окружающей среды Украины, сейчас в строительном секторе занято около 520 тысяч человек, тогда как к 2036 году потребность может возрасти до 1,2 миллиона работников.

Одним из способов решить проблему нехватки рабочих рук может стать индустриализация и перенос процессов в цеха, то есть модульное и префаб-строительство (от Prefabricated – предварительно изготовленный). Ведь оно предполагает серийное изготовление конструкций на заводе, оставляя на самой площадке лишь итоговый монтаж.

Мллиардные объемы и стальной бум

В 2024 году объемы производства модульных конструкций в Украине достигли 7,1 млрд гривен, свидетельствуют данные исследования сектора модульного строительства Pro-Consulting. А за первые 6 месяцев 2025 года рынок вырос еще на 58% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Готовность рынка к таким технологиям подтверждает и восстановление на рынке стали. По словам директора "РЕДИКОН Инжиниринг", участника "Украинского центра стального строительства" Дениса Тихонова, в 2025 году потребление оцинкованной стали в Украине выросло на 39% (до почти 292 тысяч тонн). Именно этот прокат является основой для ЛСТК – легких стальных тонкостенных конструкций, которые применяют в том числе и в модульном строительстве.

"Основная тенденция – это переход к более индустриализованному подходу, когда большинство конструкций изготавливается на производстве, а на площадке выполняется быстрый монтаж. Именно для жилья ЛСТК и модульные технологии имеют потенциал масштабирования благодаря скорости, небольшой массе конструкций и возможности серийного производства", – подчеркивает Тихонов.

Но здесь возникает главный парадокс: в Украине уже есть технологии, которые позволяют собирать здания за считанные месяцы, и они успешно приносят прибыль в коммерческой недвижимости. Однако на рынке частного жилья это направление до сих пор не стало масштабным, понятным и финансово доступным продуктом.

Почему "модуль" до сих пор ассоциируется с временностью

Первая ассоциация украинцев со словом "модульный" – это контейнерные городки для переселенцев, которые экстренно разворачивали в начале полномасштабной войны. В мае 2022 года в Ирпене открыли комплекс "Дубки" на 88 модулей, через который за годы войны прошло более полумиллиона человек. Со временем формат эволюционировал: во Львове на Сыхове возвели двухэтажный городок с утепленными переходами и санузлами внутри здания.

Государство продолжает финансировать это направление – в начале 2026 года Министерство социальной политики, семьи и единства Украины выделило субвенцию в размере 1,5 млрд гривен на ремонт мест временного проживания и закупку домов и строительных материалов для ВПО, включая возведение модульного жилья в прифронтовых регионах.

Читайте также: Рада изменяет правила ипотеки на жилье на ВПЛ: Шуляк объяснила детали решения

Модульные решения стали спасением для быстрого расселения людей во время войны. Однако именно опыт первых гуманитарных контейнеров породил стереотип "временности", который сдерживает покупателей на частном рынке недвижимости.

"Модульными называют и полноценные жилые дома, и временные конструкции, которые не являются недвижимостью. Именно это в значительной степени формирует у покупателя представление о модульном жилье как о чем-то временном. Покупатель до сих пор значительно легче воспринимает кирпичный дом как надежную и долговечную недвижимость. Изменить это рекламой невозможно", – отмечает коммерческий директор GDS Анна Анисимова в комментарии РБК-Украина.

Аналитики Pro-Consulting также подтверждают: одним из главных барьеров остается именно психологическое восприятие. Инвесторы и покупатели до сих пор считают качество модульных зданий более низким по сравнению с традиционными конструкциями, несмотря на наличие качественных решений на рынке.

Коммерческое модульное строительство – где рынок уже работает

В украинском частном жилом секторе модульное производство пользуется небольшой популярностью. Тем не менее технология успешно развивается благодаря коммерческой недвижимости.

Как указывает соучредитель ООО "Экопан" и Ecopan Europe LLC Ольга Романенко в комментарии РБК-Украина, компания имеет мощности как в Украине, так и в Румынии. И на обоих рынках более 70% заказов приходится именно на доходные объекты.

По ее словам, бизнес выбирает эту технологию прежде всего из-за скорости и прогнозируемости. Полный цикл возведения загородного комплекса примерно на 20 домов может составлять от 6 до 12 месяцев.

В то же время, добавляет эксперт, за счет идеальной геометрии префаб-архитектура позволяет избегать традиционных "непредвиденных расходов". Таким образом за счет прогнозируемых сроков и себестоимости объекты, построенные по такой технологии, имеют устойчивую финансовую модель для инвесторов.

Эти преимущества подтверждают и аналитики. По оценке Pro-Consulting, модульное строительство дает более быстрое время возведения, более высокую эффективность затрат благодаря автоматизации и значительно меньший объем строительных отходов по сравнению с традиционными методами. Именно поэтому технология особенно перспективна для быстрого восстановления.

Аналогичная тенденция наблюдается и в секторе металлоконструкций. По данным Дениса Тихонова, около 60-70% в структуре применения ЛСТК составляют именно промышленность, бизнес, склады и надстройки, тогда как коттеджи занимают лишь 30-40%.

Заводской дом не значит дешевый

Пока бизнес интересует только окупаемость, частного покупателя часто дезориентирует реклама "дешевых" каркасов. По словам Ольги Романенко, общую смету дома можно разделить на три равные части: внешний контур, подвод инженерных сетей и внутренний дизайн.

Заводской домокомплект (префаб-коробка, изготовленная на производстве) стоит 220-230 долларов за квадратный метр, что составляет лишь 10-15% итогового бюджета дома, добавляет она. Остальное – инженерия и отделка, поэтому готовый дом под ключ с мебелью может обходиться от 1 500 до 3 500-4 000 долларов за квадрат.

Из-за этого, объясняет Романенко, если девелопер предлагает "готовый дом", в котором выполнены наружные работы, установлены окна и двери, но внутри не проложены инженерные сети, покупатель будет вынужден вложить еще вдвое больше перед переездом.

Барьеры для масштабного частного рынка

Неготовность покупателя воспринимать сборный дом как постоянное жилье – лишь следствие более глубокой проблемы. Сформированного массового рынка модульного и панельно-каркасного жилья в Украине фактически нет, подчеркивает Романенко.

Как поясняет эксперт, для рынка нужны три вещи: институциональные правила и нормы, утвержденные параметры качества и прозрачные финансовые условия с ипотекой. Ни одного из этих параметров у нас нет, а сегмент развивается хаотично.

Мешает и путаница в понятиях: покупатели часто ототождествляют модульные, каркасные и панельные дома, хотя это разные технологии. Если панельно-каркасный дом привозят с завода отдельными стенами и перекрытиями, то модуль – это уже собранные в цехе готовые блоки-комнаты, которые остается только соединить на участке.

Читайте также: Лидер украинского строительства "Автострада" останавливает работы на всех объектах: какая причина

Сама отрасль сейчас упирается в три главных препятствия. Во-первых, устаревшие отечественные ДБН и противопожарные нормы, которые существенно ограничивают высотность и масштабирование проектов, тогда как в Европе эта практика уже давно ушла вперед.

"Мы строим в Германии здания и надстройки над зданиями до 8-9 этажей включительно, в большинстве стран ЕС деревянные здания возводятся до 5-6 этажей… а мы до сих пор строим по советским пожарным нормам и ДБН. У нас даже не всегда получается с первого раза доказать, что панельно-каркасный дом – это дом для постоянного проживания…", – указывает Ольга Романенко.

В то же время в металлическом каркасе ситуация лучше: по словам директора Дениса Тихонова, база для ЛСТК уже адаптирована под гармонизированные стандарты (ДСТУ EN 1090). Так что здесь барьер скорее в упреждениях покупателей относительно прочности металла.

Во-вторых, если на обычных площадках не хватает рабочих рук в целом, то префаб-индустрия страдает от нехватки специалистов специфического профиля.

"Один из главных барьеров это дефицит квалифицированных кадров, как инженеров, так и монтажников. Именно поэтому для ЛСТК важно максимально переносить работы со стройплощадки в заводские условия: это уменьшает объем монтажа и зависимость от количества работников на объекте", – отмечает Денис Тихонов.

В секторе индивидуального жилья этот дефицит удорожает возведение частного дома. Как замечает Романенко, из-за отсутствия рабочих и удорожания доставки накладные расходы на строительство собственного дома формируют такую себестоимость, которая иногда превышает рыночную стоимость готового объекта.

В-третьих, мешает нехватка финансирования: банки не дают ипотеку на дома в цехе, потому что до их возведения нет залога под кредит. Недоступна для такого жилья и программа "єОселя", поскольку по ее правилам частный дом обязательно должен быть уже построенным и введенным в эксплуатацию, тогда как брать объект на этапе возведения разрешено только в аккредитованных многоэтажках.

Выход на массовый рынок: кейс девелопмента

Решить проблему индивидуального строительства может переход от продажи единичных "модулей" к комплексам с полноценной инфраструктурой. Примером такой модели является проект коттеджного городка WELTON в селе Петропавловское под Киевом, куда зашел немецкий инвестор – компания GDS.

Проект, указывает Анна Анисимова, предусматривает строительство около 300 домовладений комфорт-класса (коттеджи, таунхаусы, дуплексы) по концепции "город в городе" – с собственными детскими пространствами, коворкингом, рекреационными зонами и коммерцией. Также показательным здесь является именно подход к инженерии, которую разрабатывали параллельно с концепцией, а не постфактум.

Читайте также : Вызовы зимы – блекауты. Сколько стоит автономность для бизнеса на старте сезона

Чтобы избежать риска домов без света, электросети и газоснабжение просчитали сразу на перспективу развития всей территории и коммерции, а не только под первую очередь, добавляет эксперт. В условиях войны, когда доступность мощностей и сроки подключений нестабильны, девелопер заложил резервы бюджета и несколько сценариев подключения, сделав коммуникации базовой частью финансовой модели городка.

Такой подход отвечает изменению потребительского спроса. Как объясняет Анисимова, комфорт сегодня все реже ассоциируется с панорамным видом с 20-го этажа, а значительно большую ценность приобрели автономность, приватность и сервисы рядом. Люди стремятся к более автономному загородному образу жизни, но не хотят самостоятельно решать вопросы, типичные для частного сектора.

Что должно измениться, чтобы модуль закрепился на рынке

В Украине сложилась ситуация двух разных рынков. В коммерческом секторе модульное и каркасное строительство уже стало действенным инструментом благодаря фиксированной смете, быстрой окупаемости и экономии дефицитных рабочих рук. Зато для обычного покупателя такой дом до сих пор остается сложным выбором из-за предубеждений относительно надежности и отсутствия доступной ипотеки.

Как замечает Анна Анисимова, модульное жилье станет полноценным и прибыльным рыночным сегментом лишь тогда, когда покупатель перестанет видеть в нем "модуль" и начнет воспринимать его как обычный дом с понятной ценой и прогнозируемой ликвидностью.

"Восприятие покупателя меняется последним, оно является следствием качества продукта и практики рынка, а не ее причиной. Когда люди увидят, что модульный дом нормально эксплуатируется много лет, имеет понятную рыночную стоимость и его можно без проблем продать, отношение к технологиям изменится естественным образом", – добавляет она.

Для девелоперов, уточняет эксперт, модульная технология станет интересной тогда, когда она позволит создавать массовый продукт, который можно стандартизировать, масштабировать и продавать как полноценную недвижимость.

Pro-Consulting в своем анализе рынка также отмечает очевидные преимущества технологии, среди которых скорость, экономичность и экологичность. Однако это направление сможет выйти в большие объемы лишь тогда, когда будет преодолен психологический барьер и увеличится количество качественных реализованных проектов, которые сформируют доверие покупателей.

Итак, Украина уже имеет производственную базу для быстрого строительства – и даже экспортирует модульные дома. Но пока эта индустрия не превратилась в массовый внутренний рынок. Для покупателя модуль должен перестать быть "технологией" и стать обычной недвижимостью – с ипотекой, понятной ценой и прогнозируемой ликвидностью.

Вопросы – ответы (FAQ):

– Почему модульный дом не выходит дешевым?

– Заводская коробка за 220-230 долларов за метр – лишь 10-15% бюджета. Остальное забирают коммуникации и отделка, поэтому готовый дом под ключ стоит от 1 500 до 4 000 долларов за квадрат.

– Можно ли взять кредит или "єОселю" на такой дом?

– Нет, банки не кредитуют жилье на заводском конвейере, потому что до монтажа нет залога. А программа "єОселя" требует, чтобы частный дом был уже готовым и введенным в эксплуатацию.

– Почему не стоит покупать только готовую заводскую "коробку"?

– Без внутренних сетей это лишь заготовка: подведение света, воды и отопления могут стоить еще вдвое больше самой конструкции.

– Что больше всего мешает строить такие жилища массово?

– Устаревшие советские ДБН, которые ограничивают высотность и параметры, а также острый дефицит профессиональных инженеров и монтажников для работы на площадках.

– Почему бизнес выбирает модули, а люди остерегаются?

– Коммерческие комплексы возводят за 6-12 месяцев с фиксированной сметой. А у частных покупателей остается стереотип о "временности" такого жилья.