Без банків та іпотеки: чому забудовники почали запускати власні REIT-фонди
Через відмову банків кредитувати об'єкти на початкових етапах будівництва українські забудовники змушені шукати нові шляхи залучення капіталу громадян. Відповіддю ринку став запуск власних REIT-фондів та інвестиційних паїв від провідних девелоперів.
Чому класична іпотека не працює на рівні "котловану" та як влаштовані нові фонди – читайте у статті РБК-Україна "Новий тренд чи нішевий експеримент: чому девелопери пішли в дохідну нерухомість".
Головне:
- Банківський бар'єр: Банки кредитують переважно будівництва з готовністю від 50%, тому девелопери змушені шукати альтернативний капітал.
- Податкові переваги: Кошти інвестиційних фондів звільнені від податку на прибуток до виплати дивідендів, що дозволяє реінвестувати капітал в будівництво.
- Доступність: Поріг входу в інвестиційні фонди може стартувати від 1 000 гривень.
- Ризики ліквідності: Під час кризи швидкий вихід із паперів можливий лише зі значним дисконтом, а успіх інвестиції залежить від бізнес-моделі об'єкта та експертизи компанії.
Чому іпотека не виручає забудовників
Для старту нових проєктів девелоперам критично важливо залучати зовнішній капітал, проте класична банківська іпотека наразі не здатна перекрити цю потребу.
Як пояснила РБК-Україна перша заступниця голови правління "Глобус Банку" Олена Дмітрієва, об’єкти на ранній стадії будівництва залишаються найбільш ризиковими. Тому пріоритетними для банків є об’єкти з високою готовністю (від 50%), зрозумілими документами та перевіреним забудовником.
В умовах, коли банківське плече на старті відсутнє, деякі девелопери змушені шукати альтернативний капітал і запускати власні інвестиційні REIT-фонди. Наприклад, такі відомі компанії, як Taryan Group, blago та системний забудовник РІЕЛ вже запустили власні інвестиційні фонди.
Юридична форма та пільги
Як зазначив керуючий активами в інвестгрупі ICU Владислав Свистунов у коментарі РБК-Україна, український ринок пішов міжнародним шляхом і після ринку облігацій наступним логічним кроком став розвиток моделі REIT. Оскільки більшість людей вважає нерухомість зрозумілим та надійним активом.
Проте в українському законодавстві класичних REIT-фондів (Real Estate Investment Trust) не існує, тому їхню роль виконують інститути спільного інвестування (ІСІ) у формі корпоративних (КІФ) та пайових (ПІФ) інвестиційних фондів під наглядом Національної комісії з цінних паперів та фондових ринків (НКЦПФР).
Це підтверджують і дані Української асоціації інвестиційного бізнесу (УАІБ): наприкінці 2025 року із 1892 фондів понад 93% припадало саме на закриті корпоративні та пайові фонди. Оскільки саме вони є найбільш адаптованими під довгий цикл будівництва та реалізації нерухомості.
Крім того, важливою перевагою ІСІ є те, що прибуток фонду не оподатковується до виплати дивідендів вкладникам. Це дає змогу спрямовувати весь накопичений капітал безпосередньо в будівельний процес.
Що варто врахувати інвестору
Поріг входу у фонди колективного інвестування залежить від конкретної компанії та об'єкта. У сегменті комерційної нерухомості він може стартувати всього від 1 000 гривень, тоді як для житлових проєктів мінімальний чек починається орієнтовно від 150 тисяч гривень.
Однак варто зважати і на ризики фондів. Як застерігає Владислав Свистунов, в кризові періоди продаж цінних паперів та вихід з інвестиції відбуватиметься зі значною втратою в ціні.
Окрім ринкових факторів, слід враховувати ризики конкретного фонду. Як зазначає експерт, вони пов’язані передусім з якістю самого об’єкта з точки зору бізнес-моделі та експертизою обслуговуючої компанії.
Читайте також про те, що в Україні обсяги іпотеки зростають і зараз досягли 50 млрд гривень. Втім розвиток цьоо ринку дуже залежить від державної підтримки, оскільки 93% нових кредитів припадає на "єОселю".
Раніше ми писали про те, що українцям необхідно видавати близько 100 тисяч іпотечних кредитів на рік, щоб допомога із житлом була відчутною.