Битва за Ocean Plaza: кому принадлежат крупнейшие ТРЦ Украины и почему бизнес выбирает Запад

Несмотря на все вызовы полномасштабной войны, девелоперам удалось за четыре года открыть 29 новых торговых центров, еще 40 планируется. Киевляне смогут увидеть только один новый мегамол. Основная активность остается на западе страны.

Кто продолжает инвестировать в рынок несмотря на войну, какие прибыли приносит бизнес на квадратных метрах и вокруг каких объектов больше всего скандалов - в материале РБК-Украина.

После пика и шока войны: как изменилась модель девелопмента

Прошлый год стал рекордным за последние четыре года по количеству открытых ТРЦ. В Украине появилось 14 новых объектов арендной площадью до 140 тыс. кв. м.

Причем, если в 2021 году Киев давал до 80% притока коммерческих квадратов, то в 2025-м более 90% нового предложения появилось в регионах, преимущественно на Западе Украины. Девелоперы отдали предпочтение более безопасным областям с быстрой окупаемостью.

Фактически на рынке сформировалась новая модель - "полицентричного ритейла". Если раньше игроки двигались по пути "большие ТРЦ - столица - длинные циклы", то теперь логика выглядит следующим образом - "небольшие форматы - региональная децентрализация - быстрые проекты".

Количество новых ТРЦ почти достигло довоенного уровня, площади значительно уменьшились (инфографика РБК-Украина)

Карта рынка: кто самый большой и почему это важно

Самые большие площади в Украине занимают гипермаркеты сети "Эпицентр". Хотя основной их продукцией является хозяйственная группа, они имеют собственную сеть аптек, магазинов одежды, компьютерной техники и тому подобное. С 2024 года сеть начала развивать отдельное направление - "Эпиленды": парки развлечений для детей на территории гипермаркетов.

Общая площадь "Эпилендов" уже составляет около 15,5 тысяч квадратных метров, а всех торговых объектов сети Эпицентр - около 2,2 млн кв. метров. Это позволяет признать лидерство "Эпицентра" по критерию торговой площади, комментирует РБК-Украина стратегический советник в сфере девелопмента недвижимости и инвестиций, независимый эксперт Анна Анисимова.

Однако крупнейшим владельцем классических ТРЦ - с фудкортами, магазинами известных брендов одежды, обуви и кинотеатрами - является Mandarin Plaza Group, которая принадлежит семье Вагифа Алиева.

Его компания строит на "Лыбедской" Ocean Mall площадью 300 тысяч кв. метров. Этот торговый центр начали строить еще в 2015 году, первые планы сдачи его в эксплуатацию были заявлены на 2017 год. Также компания владеет ТРЦ Lavina Mall, Mandarin Plaza и половиной Blockbuster Mall.

Новыми проектами Алиева являются также Lisova Mall и Hippodrome Mall - крупные ТРЦ (мегамолы) возле станций метро "Лесная" и "Ипподром" в Киеве. Их строительство еще не началось.

Девелопмент ТРЦ в Украине продолжает привлекать инвесторов из разных отраслей и стран (инфографика РБК-Украина)

В Днепре значительным застройщиком является компания Alef Estate бизнесмена Вадима Ермолаева, а в Харькове и Львове - компания Budhouse Group Анатолия Шкрибляка, которому также принадлежит Дарницкая ТЭЦ.

Значительными торговыми центрами в Киеве - ТРЦ "РайОН" на Троещине и "Проспект" возле станции метро "Черниговская" - владеет компания Arricano Real Estate эстонского бизнесмена Хилара Тедера.

В 2012 году компании, связанные с бизнесменом Андреем Адамовским и экс-депутатом от "Блока Петра Порошенко" Александром Грановским, фактически забрали у Arricano ТРЦ Sky Mall. Несмотря на многочисленные решения украинских и иностранных судов, эстонский инвестор так и не вернул контроль над торговым центром. До июля 2024 года партнером Тедера в Arricano была инвестиционная компания Dragon Capital чешского бизнесмена Томаша Фиалы.

Крупнейшие по площади ТРЦ сконцентрированы в столице (инфографика РБК-Украина)

В июле 2025 года среди владельцев крупных ТРЦ появились государственные банки - "Ощадбанк" и "Укрэксимбанк", которые за долги получили в собственность столичный Gulliver. Банки выиграли суды против предыдущего владельца (Виктор Полищук, владеет сетью магазинов "Эльдорадо"). Однако, как сообщали в пресс-центре "Ощадбанка", предыдущий владелец стал препятствовать доступу к инженерным сетям здания ТРЦ. В результате, в конце октября торговый центр был вынужденно закрыт. Gulliver частично возобновил свою работу с 12 декабря, а полноценно арендаторы вернулись в ТРЦ с начала февраля.

Сколько зарабатывают ТРЦ: цифры, которые впечатляют

Инвесторы очень позитивно смотрят на ТРЦ как объект долгосрочных инвестиций.

"Этот бизнес генерирует стабильный денежный поток, он может приносить 10-20% годовых в долларах. Он ликвидный - можно относительно легко перепродать другому собственнику. Мы с удовольствием инвестируем", - Андрей Журжий, основатель инвестиционной группы компаний Inzhur.

Окупаемость инвестиций в проекты по строительству или покупке ТРЦ может составлять 14-18 лет, говорит Анисимова. Для определения доходности инвестиций в недвижимость используется показатель капитализационной ставки - соотношение чистого операционного дохода, полученного за год работы ТРЦ, к его стоимости.

Для Киева этот показатель составляет 8,5-12% - это самое высокое значение среди столиц стран Центральной Европы. Например, для Праги он составляет 5,5-5,8%, Варшавы - 6-6,5%, Будапешта - 7-7,3%, приводит данные эксперт.

Высокая доходность коммерческой недвижимости в Украине - это плата за риски страны, считает Анисимова.

Целью девелоперов является не быстрая прибыль, а рост стоимости актива и стабильный или растущий арендный доход. Например, по группе Inzhur выручка от аренды при постоянном объеме торговых площадей в прошлом году выросла на 20-25% в гривне.

Столица продолжает привлекать инвестиции в квадратные метры торговых центров (инфографика РБК-Украина)

Где строят: фокус на Запад и малый формат

С начала полномасштабного вторжения в Украине открылось 29 новых ТРЦ общей площадью 380 тысяч кв. метров. В 2026-2027 годах планируется открытие еще 20 малых ТРЦ (до 20 тысяч кв. метров арендной площади) и 7 средних (20-40 тысяч кв. метров), свидетельствуют данные "Украинского совета торговых центров".

Также ожидается открытие крупного "Эпицентр Буча" и одного из наиболее известных объектов в столице - Ocean Mall площадью 300 тысяч кв. метров.

Председатель "Украинского совета торговых центров" Максим Гаврюшин подтверждает - 60% новых объектов будут расположены на Западе Украины.

Всего за следующие два года планируется открытие примерно 40 новых торговых центров общей площадью примерно 700 тысяч кв. метров, в основном малого формата, уточняет Гаврюшин.

Привлекательность Закарпатской, Львовской, Ивано-Франковской и Черновицкой областей выросла с 2022 года - это подтверждают исследования отраслевой консалтинговой компании EXPANDIA (представителя международной компании CBRE).

Инвесторы планируют построить больше всего ТРЦ в западных областях Украины (инфографика РБК-Украина)

Приоритетными для девелоперов становятся небольшие, районные ТРЦ. Такие проекты имеют более короткий инвестиционный цикл, более низкие капитальные затраты и более быструю окупаемость, комментируют РБК-Украина аналитики EXPANDIA.

Привлекательность столицы тоже растет. По данным мобильных операторов, в течение 2024-2025 годов количество населения Киева увеличилось до 3,7-4 млн человек. Рост уровня зарплат (покупательной способности), ставок аренды и восстановление трафика после падения в 2022 году создают устойчивый фундамент для новых инвестиций.

"Если объект в хорошей локации, там хороший трафик, проживает много людей и это столица или все, что в сторону Запада - эти объекты работают достаточно неплохо", - рассказывает Андрей Журжий.

Девелоперы видят пространство для дальнейшего строительства ТРЦ в столице. Журжий говорит, что все зависит от размера нового ТРЦ, еще можно строить центры площадью 4-5 тысяч кв. метров. Значительное пространство для инвестиций остается вокруг столицы.

"На мой взгляд, есть куда двигаться, мы не видим какого-то перенасыщения", - прокомментировал основатель Inzhur.

Главная сделка рынка: Ocean Plaza и борьба за госактив

Инвесторы не только активно строят новые ТРЦ, но и готовы рассматривать покупку работающих объектов. Например, в 2025 году Dragon Capital Фиалы продала Sky Park в центре Винницы - покупателем стал Inzhur. При этом Фиала выкупил у компании DCH Александра Ярославского торговый центр Victoria Gardens (бывший "Караван") в Киеве.

"Dragon Capital - активны на этом рынке. Они рассматривают сделки по покупке ТРЦ районного формата площадью 20-30 тысяч кв. метров", - комментирует Анисимова.

Также недавно бизнесмен Гарик Корогодский, который вместе с тремя партнерами владеет ТРЦ Dream на киевской Оболони (Dream Yellow и Dream Berry, общей площадью 160 тысяч кв. метров), заявил о планах продать этот актив. Он уже озвучивал эти намерения 4-7 лет назад.

"Единственное, что может осложнить поиск покупателей (для ТРЦ Dream - ред.) - это большой объем сделки, то есть значительные инвестиции в один проект во время войны", - отмечает Максим Гаврюшин.

Наиболее ожидаемая сделка по покупке ТРЦ - предстоящий аукцион Фонда государственного имущества (ФГИУ), на котором могут быть проданы права собственности на столичный Ocean Plaza. В 2023 году государство национализировало долю (66,65%) этого ТРЦ у российского олигарха Аркадия Ротенберга.

Читайте также: Что известно о новом главе Фонда госимущества?

В середине февраля глава ФГИУ Дмитрий Наталуха сообщал, что Ocean Plaza будет продаваться одним из первых. Однако пока фонд не определил стартовую цену актива, а Кабмин не утвердил условия аукциона, сообщили РБК-Украина.

На пути продажи стоят судебные вопросы: до национализации оператор ТРЦ имел миллиардные долги перед компанией Ethoder Investments Limited, которую связывают с Ротенбергом. В 2024 году этот долг был взыскан в пользу государства. Размер долга перед Фондом госимущества составляет около 8-9 млрд гривен; на сегодня "ИС Лыбидь" выплатила 2,2 млрд гривен, уточнили изданию в фонде.

Чтобы полностью очистить ТРЦ от долговых обязательств, Фонд госимущества должен через суд взыскать в госсобственность весь объект недвижимости.

"Если государство его очистит и выставит на продажу, мы готовы принимать участие с минимальной ставкой 100 млн долларов с НДС", - комментирует Журжий и добавляет, что стартовая цена за Ocean Plaza может составлять 50-70 млн долларов.

Собеседник признает, что это интересный объект для покупки, ведь он имеет очень хорошее расположение - возле станции метро "Лыбедская", где насыщенный трафик и строится много нового жилья.

"Есть такая шутка, что в ритейле важны три ключевых критерия - локация, локация и локация", - добавляет Журжий.

Свою заинтересованность в покупке Ocean Plaza ранее высказывал Вагиф Алиев, который планирует объединить этот объект с Ocean Mall.

Кроме того, известный девелопер Василий Хмельницкий, который в 2019-2023 годах владел долей (33,5%) в Ocean Plaza, также рассматривает возможность вернуться в эту инвестицию, сообщают источники РБК-Украина на рынке недвижимости.

Обновлено. В пресс-офисе Василия Хмельницкого после выхода публикации обратились к РБК-Украина с опровержением этой информации. "Василий Хмельницкий не рассматривает возможности участия в этом активе и не имеет подобных планов. Отдельно отмечаем, что определение Василия Хмельницкого как девелопера не является корректным. На сегодняшний день он не занимается девелоперской деятельностью", - отметили в пресс-офисе бизнесмена.

Между собой: чем ТРЦ отличаются и как конкурируют

Большинство крупных ТРЦ стараются привлекать известных арендаторов, однако отличаться брендами становится все проблематичнее, говорит Анна Анисимова. Это подтверждает небольшое маркетинговое исследование РБК-Украина: торговые центры класса destination mall (те, в которые едут специально на шопинг) имеют довольно схожую представленность известных брендов. Среди всех немного отстают ТРЦ, акционером которых стало государство.

Читайте также: "Новая почта" запускает камеры хранения в торговых центрах

Ocean Mall обещает предложить бренды, которых еще не было на рынке Украины. Торговые центры небольшого масштаба делают ставку на украинские товары и локальных арендаторов, поскольку не могут конкурировать за международные бренды.

"Соперничество между ТРЦ постепенно смещается от перечня брендов к конкуренции сервисом, событиями и качеством времяпрепровождения", - констатирует Анна Анисимова.

Например, на 8 марта в Respublica Park был организован бесплатный концерт Ольги Поляковой для сбора средств на реабилитацию ветеранов, а в середине мая в Blockbuster Mall будет выступать группа "Бумбокс".

Крупным ТРЦ все труднее становится отличаться составом брендов (инфографика РБК-Украина)

На сегодня ТРЦ конкурируют еще и с электронной торговлей, объемы которой только растут. Для посетителей destination malls важным является вопрос парковки - поэтому она бесплатная в Lavina Mall, Blockbuster Mall и Ocean Mall. В Lavina Mall предлагают также семейные паркоместа.

Во время воздушной тревоги во многих ТРЦ закрывается ряд магазинов, однако могут работать продуктовые супермаркеты и фудкорты. В ТРЦ Piramida открыли "Сильпо" на цокольном этаже - это позволяет не останавливать работу; там же расположена зона фудкорта. В Respublica Park закрываются магазины на третьем и втором этажах, работает только первый - он расположен ближе к укрытию (паркингу). В Retroville закрываются все магазины, кроме Novus.

Война заставила девелоперов пересмотреть стратегию: инвестиции смещаются на запад страны, а фокус - на небольшие ТРЦ с более быстрой окупаемостью. Зато мегамолы в столице все чаще становятся долгостроями со скандальным бэкграундом.

Однако фундаментальная привлекательность бизнеса никуда не делась: 10-20% годовых в долларах, самая высокая в регионе капитализационная ставка и растущий спрос в миллионном городе - эти аргументы будут подталкивать компании строить новые ТРЦ независимо от размера рисков.

Главная интрига 2026 года - кто в конце концов купит Ocean Plaza. Претендентов хватает, но и юридических преград тоже. А пока аукцион не состоялся, каждый игрок рынка продолжает расставлять фигуры на доске.

Вопросы - Ответы (FAQ)

Кто является крупнейшим застройщиком и инвестором в торгово-развлекательные центры?

Наибольшую площадь имеют проекты компании Mandarin Plaza Group, которая принадлежит семье Вагифа Алиева.

Почему застроен Киев торговыми центрами?

Компании, которые вкладывают деньги в строительство, не видят перенасыщения и готовы и дальше строить в столице.

В каких регионах строится больше всего ТРЦ?

Больше всего объектов строится на Западе Украины - Львовской, Закарпатской, Хмельницкой и Ивано-Франковской областях.

Сколько может стоить Ocean Plaza возле метро "Лыбедская" в столице?

Стартовая цена на аукционе Фонда госимущества может составлять 50-70 млн долларов и имеет потенциал вырасти до 100 и более млн долларов.

Конкурируют ли сегодня между собой ТРЦ?

Крупным ТРЦ все сложнее конкурировать набором брендов (они более-менее везде одинаковые), поэтому они все больше проводят различных мероприятий, например, концертов известных звезд.