Житло як бізнес: куди українці вкладали в 2025 році і як працює дохідна нерухомість

Два напрями розвитку

У 2025 році дохідна нерухомість в Україні розвивається у двох основних напрямах. Перший - так звані дохідні будинки, орієнтовані на довгострокову оренду. Другий - апарт-готелі, які працюють переважно в сегменті короткострокового проживання.

За словами співзасновника LEV Development Олександра Островського, інтерес інвесторів до цього формату поступово зростає.

"Портфельні інвестори поступово повертаються, і їхня активність протягом року зростає. Частина переходить у сегмент дохідної нерухомості - апартаменти, комерційні площі та орендні формати, які приваблюють прогнозованим грошовим потоком і передачею управління керуючій компанії", - зазначає він.

Водночас, за його словами, повного переходу в цей сегмент поки не відбулося - більшість інвесторів комбінують різні формати для диверсифікації ризиків.

Що таке дохідні будинки

Формат дохідних будинків не є принципово новим для українського ринку. Ще до повномасштабного вторгнення окремі девелопери у Києві позиціонували свої проекти як "прибуткові будинки", обіцяючи власникам пасивний дохід.

Однак тоді такі проекти були поодинокими і не набули масового поширення. У 2025 році географія значно розширилась - дохідні будинки з’являються у Києві, Львові, Ужгороді, Одесі та інших містах.

Інвесторам у таких проєктах зазвичай пропонують квартири або апартаменти, які можна використовувати на власний розсуд: проживати самостійно, здавати в оренду або передати в управління компанії за окрему винагороду.

Водночас експерти застерігають: говорити про стрімке зростання цього сегмента поки передчасно.

Апарт-готелі як новий формат

Найбільш динамічним напрямом розвитку дохідної нерухомості залишаються апарт-готелі. Для українського ринку це відносно новий формат, що виник на стику готельного бізнесу та девелопменту.

Фактично апарт-готелі поєднали централізоване управління номерним фондом, притаманне класичним готелям, із можливістю залучення коштів приватних інвесторів через продаж окремих юнітів.

Як свідчить ринок, така модель виявилась життєздатною - кількість апарт-готелів в Україні зростає щороку.

Вимоги інвесторів

За словами керівниці департаменту маркетингу та продажів будівельної компанії VD GROUP Вікторії Байрак, сучасні інвестори стали значно вимогливішими.

"Сьогодні інвестори - це професійні бізнесмени з глибоким аналітичним розумінням ринку. Вони ретельно оцінюють і порівнюють різні інвестиційні пропозиції, тому забудовник має виконати цілу низку фундаментальних умов, щоб проект був привабливим", - наголошує вона.

Де зосереджені проекти

Станом на кінець 2025 року в Україні нараховується 105 проектів дохідної нерухомості - апарт-готелів, котеджних містечок та дохідних будинків. У 75 із них уже відкриті продажі.

Переважна більшість таких об’єктів зосереджена в західних регіонах країни. Зокрема, 57% проектів будують у курортних містечках Івано-Франківської області. Друге місце посідає Львівщина з часткою 20%, третє - Закарпатська область (9%).

Загалом ці три регіони акумулюють 86% усіх проектів дохідної нерухомості в Україні.

Старти нових проектів дохідної нерухомості (скриншот)

Ринок продовжує зростати

Кількість нових проектів цього формату щороку збільшується. Якщо у 2023 році в Україні стартувало лише 12 проектів дохідної нерухомості, то у 2024-му їхня кількість зросла до 30.

У 2025 році на ринок уже вивели 20 нових проектів, ще 18 девелопери планують запустити до кінця року.

Тож формат дохідної нерухомості має непогану перспективу, може знайти свого покупця та стати альтернативою традиційним форматам залучення інвестицій в будівництво.