Жилье как бизнес: куда украинцы вкладывали в 2025 году и как работает доходная недвижимость
В Украине в 2025 году продолжает формироваться новый сегмент рынка - доходная недвижимость. Речь идет об объектах, которые изначально проектируют под аренду и пассивный доход для инвесторов, с привлечением профессиональной управляющей компании.
Об этом пишет РБК-Украина со ссылкой на данные ЛУН.
Два направления развития
В 2025 году доходная недвижимость в Украине развивается в двух основных направлениях. Первое - так называемые доходные дома, ориентированные на долгосрочную аренду. Второе - апарт-отели, которые работают преимущественно в сегменте краткосрочного проживания.
По словам соучредителя LEV Development Александра Островского, интерес инвесторов к этому формату постепенно растет.
"Портфельные инвесторы постепенно возвращаются, и их активность в течение года растет. Часть переходит в сегмент доходной недвижимости - апартаменты, коммерческие площади и арендные форматы, которые привлекают прогнозируемым денежным потоком и передачей управления управляющей компании", - отмечает он.
В то же время, по его словам, полного перехода в этот сегмент пока не произошло - большинство инвесторов комбинируют разные форматы для диверсификации рисков.
Что такое доходные дома
Формат доходных домов не является принципиально новым для украинского рынка. Еще до полномасштабного вторжения отдельные девелоперы в Киеве позиционировали свои проекты как "доходные дома", обещая владельцам пассивный доход.
Однако тогда такие проекты были единичными и не получили массового распространения. В 2025 году география значительно расширилась - доходные дома появляются в Киеве, Львове, Ужгороде, Одессе и других городах.
Инвесторам в таких проектах обычно предлагают квартиры или апартаменты, которые можно использовать по своему усмотрению: проживать самостоятельно, сдавать в аренду или передать в управление компании за отдельное вознаграждение.
В то же время эксперты предостерегают: говорить о стремительном росте этого сегмента пока преждевременно.
Апарт-отели как новый формат
Наиболее динамичным направлением развития доходной недвижимости остаются апарт-отели. Для украинского рынка это относительно новый формат, возникший на стыке гостиничного бизнеса и девелопмента.
Фактически апарт-отели объединили централизованное управление номерным фондом, присущее классическим отелям, с возможностью привлечения средств частных инвесторов через продажу отдельных юнитов.
Как свидетельствует рынок, такая модель оказалась жизнеспособной - количество апарт-отелей в Украине растет ежегодно.
Требования инвесторов
По словам руководительницы департамента маркетинга и продаж строительной компании VD GROUP Виктории Байрак, современные инвесторы стали значительно более требовательными.
"Сегодня инвесторы - это профессиональные бизнесмены с глубоким аналитическим пониманием рынка. Они тщательно оценивают и сравнивают различные инвестиционные предложения, поэтому застройщик должен выполнить целый ряд фундаментальных условий, чтобы проект был привлекательным", - отмечает она.
Где сосредоточены проекты
По состоянию на конец 2025 года в Украине насчитывается 105 проектов доходной недвижимости - апарт-отелей, коттеджных городков и доходных домов. В 75 из них уже открыты продажи.
Подавляющее большинство таких объектов сосредоточено в западных регионах страны. В частности, 57% проектов строят в курортных городках Ивано-Франковской области. Второе место занимает Львовская область с долей 20%, третье - Закарпатская область (9%).
В целом эти три региона аккумулируют 86% всех проектов доходной недвижимости в Украине.
Рынок продолжает расти
Количество новых проектов этого формата ежегодно увеличивается. Если в 2023 году в Украине стартовало всего 12 проектов доходной недвижимости, то в 2024-м их количество выросло до 30.
В 2025 году на рынок уже вывели 20 новых проектов, еще 18 девелоперы планируют запустить до конца года.
Поэтому формат доходной недвижимости имеет неплохую перспективу, может найти своего покупателя и стать альтернативой традиционным форматам привлечения инвестиций в строительство.
Читайте также о том, что в течение 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках продолжала идти вверх почти во всех регионах. На рынок вернулась активность: девелоперы запускают новые проекты, хотя темпы завершения строительства немного снизились.
Ранее мы писали о том, что в 2025 году украинский рынок недвижимости существенно укрепился и стал менее чувствительным к военным вызовам - обстрелам и блэкаутам. Цены на вторичке росли в течение года на все виды жилья, спрос активизировался и увеличилось количество сделок.