Володарі землі. Кому належать чорноземи в Україні та чи можна зараз отримати два гектари

З 2021 року вартість землі суттєво збільшилася і продовжує свій ріст (інфографіка РБК-Україна)

Вартість землі в Україні

Сільськогосподарська земля в Україні порівняно нещодавно стала предметом купівлі-продажу. Продаж землі фізичним особам був відкритий з 1 липня 2021 року. Це був перший етап запуску ринку сільськогосподарських угідь. Другий етап, під час якого було дозволено продавати землю юридичним особам, розпочався з 1 січня 2024 року.

Саме запуск ринку дозволив встановити реальну вартість землі сільськогосподарського призначення, адже, як відомо, будь-який товар коштує стільки, скільки за нього готові заплатити.

На ринку землі є два виміри вартості ділянок – нормативно-грошова оцінка, яка адміністративно визначена державою (щоб не допустити продажу землі нижче її значення) та справжня ринкова вартість.

Починаючи з 2021 року, багато договорів купівлі-продажу землі формально здійснюється за нормативно-грошовою оцінкою, щоб зменшити суму податків під час укладання угоди. Проте фактично угода укладається за ринковою ціною, адже продавець доплачує різницю між ринковою та адміністративною ціною готівкою. Тому, ринкова вартість землі – відома, більше того, детальна інформація про це надається спеціалізованими компаніями.

На початку відкриття ринку землі для фізосіб, середня вартість землі становила близько 1 200 доларів за гектар, на фоні повномасштабного вторгнення у 2022 році вона зменшилася приблизно до 1 000 доларів.

Протягом 2023-2025 років ціна відновилася до рівня 1 300 доларів, коментує РБК-Україна дослідник KSE Агроцентру (підрозділ "Київської школи економіки") Павло Мартишев.

В компанії Zeminvest, яка надає онлайн-сервіси для інвестицій у землю, наводять більш значні оцінки – їх статистика свідчить, що кожен рік ціна росте на 25-30%.

"Те, що коштувало 1 200 доларів у 2021 році, зараз вартує близько 2 тисяч доларів. Те, що вартувало 1 800, зараз вже коштує близько 3 000 - 3 200 доларів за гектар. За чотири роки земля точно підросла у майже два рази", - говорить РБК-Україна засновник Zeminvest Олександр Чорний.

Наприклад, у Київській області вартість землі при відкритті ринку становила близько 2 тисяч доларів за гектар, а сьогодні ціна вже доходить до 4-5 тисяч доларів. Ціна гектара дуже залежить від регіону, складу ґрунтів, рівня конкуренції за ділянки у певній області.

На сьогодні діапазон цін на землю становить від близько 1 500 до 5 000 доларів, свідчать дані KSE Агроцентру.

Найвища загальна сума угод з купівлі-продажу землі зафіксована у Полтавській, Дніпропетровській та Харківській областях.

В цих регіонах земельні ділянки торгуються найкраще, коментує РБК-Україна Андрій Дем'янович, директор ІТ-компанії Feodal, яка надає послуги аудиту, моніторингу та інших сервісів для управління землею.

"На західній Україні добре торгується земля лише в Хмельницькій та Тернопільській областях. Всі гроші ринку – на сході", - додає він.

Райони України із найбільшою (зелений колір) та найменшою (червоний) загальною сумою угод з купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення (карта компанії Feodal)

Ціна на землю росте, тому що попит значно перевищує пропозицію, адже люди неохоче продають свої ділянки.

"В більшості випадків, власники продають землю тоді, коли їм потрібні гроші", - пояснює засновник Zeminvest.

До того ж, під час запуску ринку землі в людей склалося стійке уявлення, що земля в Україні має коштувати як в Європі, що це дуже дорогий актив, за який умовно можна придбати квартиру. Тому вони не спішать її продавати, коли чують середній показник вартості на рівні 2 тисячі доларів за гектар, додає Олександр Чорний.

Вартість землі в Україні вже ще суттєво відстає від європейських сусідів (інфографіка РБК-Україна)

Співрозмовник прогнозує, що на кінець 2026 року ціни на більшість ділянок зростуть до 2 800 - 3 000 доларів за гектар, а дуже перспективні угіддя вже зараз коштують 4 тисячі доларів.

Також зростає вартість оренди землі, хоча цей показник збільшується повільніше за ціну самого гектара.

"В середньому оренда підвищується за різними ділянками на 10-15% щороку. Це залежить від землекористувача, але в цілому – всі потихеньку підіймають оренду", - коментує Олександр Чорний.

Найбільші власники землі

До початку повномасштабної війни загальний фонд сільськогосподарських земель в Україні становив близько 40 млн гектар, з яких 27 млн належало приватним власникам і 13 млн гектар – були у державній та комунальній власності. Щоб отримати уявлення про сьогоднішній земельний банк, від цих значень треба відняти близько 20% тимчасово окупованих територій, пояснює засновник Zeminvest.

Таким чином, найбільша площа земель сільськогосподарського призначення (умовно 21 млн гектар) належить фізичним особам, які зазвичай отримали ділянки від первинних пайовиків – їх бабусь, дідусів, інших родичів із сільської місцевості.

Останні отримали землі колгоспів під час їх паювання, основна маса якого відбулася у 1999-2007 роках, пояснює Андрій Дем'янович. Пайовики продають свої ділянки іншим фізичним особам або компаніям (фермерам та агрохолдингам), саме такі угоди формують ринок землі в Україні.

Обсяг торгівлі землею з моменту відкриття ринку – дуже незначний і складає лише 4%, зазначають в Zeminvest. Тобто із середини 2021 року власники паїв продали лише декілька відсотків від свого земельного банку. Як зазначає Олександр Чорний, дві третіх цієї землі було продано фізичним особам і лише третя частина - напряму компаніям.

Навіть якби не було повномасштабної війни і ринок працював би жвавіше, обсяги продажів зросли б не значно. Довоєнні оптимістичні прогнози говорили про те, що люди продадуть до 10% своєї землі, додає засновник Zeminvest.

Тобто із відкриттям ринку агрохолдинги (або фермери) не скупили всю землю.

"Вони й не скуплять. Щоб придбати 10 тисяч гектарів, потрібно 30 млн доларів. Це великі гроші, які не всі готові інвестувати. До того ж треба знайти власників, які продадуть вам ці площі", - говорить Дем'янович.

Запуск торгівлі землею не призвів до концентрації великої кількості ділянок в одних руках (інфографіка РБК-Україна)

Співрозмовник наводить приклад найбільшого агрохолдингу за обсягом земельного банку – компанії KERNEL. Вона працює на площі більше 500 тисяч гектарів, вартість таких площ за нинішніми цінами сягає 1,5 млрд доларів – дуже значна сума для будь-якої компанії.

Також при купівлі землі варто врахувати високу вартість її нотаріального оформлення та податки. Таким чином, зростання ціни на землю і небажання людей її продавати фактично унеможливлює концентрацію великих земельних ділянок в одних руках.

"Щоб з'явилися лендлорди, мають бути ті, хто їм продадуть цю землю, а таких не будуть тисячі. За один момент скупити багато земельних ділянок, навіть з усіма грошима світу, не можливо", - пояснює директор компанії Feodal.

Звичайно, із запуском ринку частина агрохолдингів та фермерів купили певні площі. Зокрема, в 2021 році повідомлялося, що співробітники агрохолдингу МХП, який належить Юрію Косюку, скуповували землю в інтересах роботодавця.

Фермери також часто прагнуть викупити землю, яку вони обробляють тридцять років підряд. Проте на сьогодні агрохолдинги та фермери переважно залишаються орендарями, справжніми власниками полів є пайовики, додає Олександр Чорний.

Другим за обсягами власником землі в Україні є держава та територіальні громади. За оцінками Zeminvest, загальний земельний банк державних установ, держпідприємств, закладів освіти, Національної академії наук, комунальних закладів та громад складає близько 10 млн гектар.

Земля державної та комунальної власності майже не зазнала змін з відкриттям ринку, адже її не можна продавати. Ці ділянки можна або орендувати, або отримати безоплатно для ведення власного господарства.

Для підвищення ефективності оренди державної землі, Фонд держмайна запустив проект "Земельний банк", в рамках якого проводяться онлайн-аукціони з продажу права оренди, перемагає той, хто запропонує вищу ціну. Ці торги показали, що вартість оренди, яку десятиліттями сплачували українським пайовикам, є заниженою.

"Ми побачили, що українській бізнес все ще працює на недооціненій землі. Тривалий час це була запорука успішності нашого агробізнесу", - говорить Чорний.

Під час торгів за право орендувати державну землю, фермери часто пропонували досить високу ціну, адже вони понад усе хотіли купити певну ділянку. Підхід агрохолдингів був більш раціональний – вони встановлювали верхню граничну ціну за гектар, яку вони були готові заплатити, і не перевищували цей поріг.

"На момент відкриття ринку землі вартість оренди в середньому була 100-200 доларів за гектар. Ці аукціони показали, що оренда на рівні 200-400 доларів – це реальність", - зазначив засновник Zeminvest.

Можливість отримати два гектари

Досить часто до війни комунальні землі роздавалися населенню, адже право безкоштовної приватизації передбачене Земельним кодексом. Воно стосується не лише відомих двох гектар, але й ділянок меншою площею, наприклад, 12 соток для садівництва, 10 соток – для дачного господарства. Проте на час війни ця норма призупинена.

"Під час воєнного стану отримати земельну ділянку неможливо. Приватизація як великих ділянок, так і ділянок під садівництво - заборонена", - коментує РБК-Україна Сергій Коновалов, директор та засновник консалтингової компанії "Земельний фонд України".

До повномасштабного вторгнення, будь-який громадянин мав можливість відкрити Публічну кадастрову карту земельних ділянок, яка підтримується Державною службою з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастром), обрати на ній незайняту ділянку і звернутися до органів місцевої влади із заявою про її приватизацію. З початку війни, ця карта – закрита, а її доступні онлайн-версії "завмерли" станом на 24 лютого 2022 року.

Приклад доступної в інтернеті карти земельних ділянок в Україні (сайт kadastrova-karta.com)

"Щоб дізнатися актуальні дані про ділянки, потрібно звертатися до сертифікованого інженера-землеупорядника (спеціалізованої компанії - ред.). Він допоможе вам знайти ділянку у бажаному для вас регіоні", - говорить Коновалов.

Знайти на карті вільні два гектари землі – це не просте завдання, є багато неоформлених ділянок, але в реальності, швидше за все, їх вже хтось використовує, можливо, не на зовсім законних підставах. Тому поняття "вільна земля" – досить розмите, додає експерт.

На сьогодні можна лише орендувати землю у держави або територіальної громади (інфографіка РБК-Україна)

Навіть знайшовши бажану ділянку, все що можна зробити на сьогодні – це підготувати документи до майбутньої їх подачі до місцевої влади, або й навіть подати їх, отримати відмову, але, таким чином, заявити про себе.

На сьогодні громадяни можуть спробувати орендувати ділянку, яка їм сподобалася. Проте для цього прийдеться йти на аукціон, адже право оренди комунальної чи державної землі надається лише за результатами конкурентних торгів, зауважує Сергій Коновалов.

Доцільність продажу землі

На сьогодні в Україні є близько 7 мільйонів пайовиків. Вони мають у своїй власності досить цінний актив, вартість якого зростає. Олександр Чорний вважає, що ціна може рости й надалі, тому власникам землі не варто поспішати її продавати, якщо в цьому немає нагальної необхідності.

Ринок землі перебуває у фазі сталого зростання цін, що характерно для всіх регіонах країни, коментує РБК-Україна керівник платформи з інвестицій у землю KupyPay компанії Concorde Capital Володимир Радько.

Потенціал для подальшого зростання ціни залишається досить значним. Якщо середня ціна землі в Україні становить 2 200 – 2 500 доларів за гектар, то в сусідній Польщі вона складає більше 16 тисяч євро, Румунії – 8 700 євро та Угорщині – близько 6 000 євро за гектар, свідчать дані KupyPay.

"До верхньої точки ринку – ще далеко. Земля залишається активом із потенціалом подальшого зростання вартості та стабільного доходу від оренди", - говорить Радько.

При цьому агрокомпанії кожні один-два роки підвищують суму оренди, навіть якщо це не передбачено договором оренди, додає співрозмовник.

Разом з тим, ризик уповільнення росту ціни завжди присутній, говорить Андрій Дем'янович. Він пропонує пайовикам спробувати отримати оцінку власної землі, наприклад, від орендаря та інших потенційних покупців.

"Треба тримати руку на пульсі і збирати пропозиції (щодо купівлі землі - ред.). Якщо пропозиція буде становити 20 орендних плат у вашому регіоні, то, напевно, момент продажу прийшов", - вважає директор компанії Feodal.

Запуск ринку землі не повторив сценарію приватизації великих заводів – олігархи та агрохолдинги не скупили масово сільгоспугіддя. Найбільшими землевласниками й надалі залишаються мільйони пайовиків.

Перші роки відкритої конкуренції продемонстрували реальну ціну за гектар та потенціал до її зростання. Тобто ключовий ресурс країни – земля, й надалі перебуває в руках звичайних громадян і залишається для них цінним довгостроковим активом.

Питання – Відповіді (FAQ)

Скільки коштує сільськогосподарська земля в Україні?

Вартість землі дуже залежить від регіону, рівня конкуренції, складу ґрунтів, але в середньому один гектар коштує близько 2 000 доларів. У Київській області за гарні ділянки ціна доходить до 4-5 тисяч доларів.

Хто є найбільшим власником землі в Україні?

Найбільшою групою землевласників залишаються люди, які володіють паями. Їм належить близько 70% всього фонду землі сільськогосподарського призначення.

Чи володіють агрохолдинги та фермери тисячами гектарів землі?

В більшості випадків вони є орендарями значних площ і сплачують оренду власникам паїв.

Яка середня вартість оренди землі сільськогосподарського призначення в Україні?

Середня вартість оренди землі на сьогодні становить 120-150 доларів за гектар, вона кожен рік зростає на 10-15%.

Як можна безкоштовно отримати 2 гектари на сьогодні?

Зараз така можливість відсутня. На час повномасштабного вторгнення держава призупинила приватизацію державної та комунальної землі, поки її можна лише орендувати.

Чи варто зараз продавати пай?

Більшість експертів сходяться на думці, що земля продовжить дорожчати, тому без нагальної необхідності не слід спішити продавати ділянку, краще почекати її подальшого здорожчання. Проте завжди існує ризик зупинки росту вартості активу.