Владельцы земли. Кому принадлежат черноземы в Украине и можно ли сейчас получить два гектара

С 2021 года стоимость земли существенно увеличилась и продолжает свой рост (инфографика РБК-Украина)

Стоимость земли в Украине

Сельскохозяйственная земля в Украине сравнительно недавно стала предметом купли-продажи. Продажа земли физическим лицам была открыта с 1 июля 2021 года. Это был первый этап запуска рынка сельскохозяйственных угодий. Второй этап, во время которого было разрешено продавать землю юридическим лицам, начался с 1 января 2024 года.

Именно запуск рынка позволил установить реальную стоимость земли сельскохозяйственного назначения, ведь, как известно, любой товар стоит столько, сколько за него готовы заплатить.

На рынке земли есть два измерения стоимости участков - нормативно-денежная оценка, которая административно определена государством (чтобы не допустить продажи земли ниже ее значения) и настоящая рыночная стоимость.

Начиная с 2021 года, многие договоры купли-продажи земли формально осуществляется по нормативно-денежной оценке, чтобы уменьшить сумму налогов при заключении сделки. Однако фактически сделка заключается по рыночной цене, ведь продавец доплачивает разницу между рыночной и административной ценой наличными. Поэтому, рыночная стоимость земли - известна, более того, подробная информация об этом предоставляется специализированными компаниями.

В начале открытия рынка земли для физлиц, средняя стоимость земли составляла около 1 200 долларов за гектар, на фоне полномасштабного вторжения в 2022 году она уменьшилась примерно до 1 000 долларов.

В течение 2023-2025 годов цена восстановилась до уровня 1 300 долларов, комментирует РБК-Украина исследователь KSE Агроцентра (подразделение "Киевской школы экономики") Павел Мартышев.

В компании Zeminvest, которая предоставляет онлайн-сервисы для инвестиций в землю, приводят более значительные оценки - их статистика свидетельствует, что каждый год цена растет на 25-30%.

"То, что стоило 1 200 долларов в 2021 году, сейчас стоит около 2 тысяч долларов. То, что стоило 1 800, сейчас уже стоит около 3 000 - 3 200 долларов за гектар. За четыре года земля точно подросла почти в два раза", - говорит РБК-Украина основатель Zeminvest Александр Черный.

Например, в Киевской области стоимость земли при открытии рынка составляла около 2 тысяч долларов за гектар, а сегодня цена уже доходит до 4-5 тысяч долларов. Цена гектара очень зависит от региона, состава почв, уровня конкуренции за участки в определенной области.

На сегодня диапазон цен на землю составляет от около 1 500 до 5 000 долларов, свидетельствуют данные KSE Агроцентра.

Самая высокая общая сумма сделок по купле-продаже земли зафиксирована в Полтавской, Днепропетровской и Харьковской областях.

В этих регионах земельные участки торгуются лучше всего, комментирует РБК-Украина Андрей Демьянович, директор ИТ-компании Feodal, которая предоставляет услуги аудита, мониторинга и других сервисов для управления землей.

"На западной Украине хорошо торгуется земля только в Хмельницкой и Тернопольской областях. Все деньги рынка - на востоке", - добавляет он.

Районы Украины с наибольшей (зеленый цвет) и наименьшей (красный) общей суммой сделок по купле-продаже земли сельскохозяйственного назначения (карта компании Feodal)

Цена на землю растет, потому что спрос значительно превышает предложение, ведь люди неохотно продают свои участки.

"В большинстве случаев, владельцы продают землю тогда, когда им нужны деньги", - объясняет основатель Zeminvest.

К тому же при запуске рынка земли у людей сложилось устойчивое представление, что земля в Украине должна стоить как в Европе, что это очень дорогой актив, за который условно можно приобрести квартиру. Поэтому, они не спешат ее продавать, когда слышат средний показатель стоимости на уровне 2 тысячи долларов за гектар, добавляет Александр Черный.

Стоимость земли в Украине уже еще существенно отстает от европейских соседей (инфографика РБК-Украина)

Собеседник прогнозирует, что на конец 2026 года цены на большинство участков вырастут до 2 800 - 3 000 долларов за гектар, а очень перспективные угодья уже сейчас стоят 4 тысячи долларов.

Также растет стоимость аренды земли, хотя этот показатель увеличивается медленнее цены самого гектара.

"В среднем аренда повышается по разным участкам на 10-15% ежегодно. Это зависит от землепользователя, но в целом - все потихоньку поднимают аренду", - комментирует Александр Черный.

Крупнейшие владельцы земли

До начала полномасштабной войны общий фонд сельскохозяйственных земель в Украине составлял около 40 млн гектар, из которых 27 млн принадлежало частным владельцам и 13 млн гектар - были в государственной и коммунальной собственности. Чтобы получить представление о сегодняшнем земельном банке, от этих значений надо отнять около 20% временно оккупированных территорий, объясняет основатель Zeminvest.

Таким образом, наибольшая площадь земель сельскохозяйственного назначения (условно 21 млн гектар) принадлежит физическим лицам, которые обычно получили участки от первичных пайщиков - их бабушек, дедушек, других родственников из сельской местности.

Последние получили земли колхозов во время их паевания, основная масса которого состоялась в 1999-2007 годах, объясняет Андрей Демьянович. Пайщики продают свои участки другим физическим лицам или компаниям (фермерам и агрохолдингам), именно такие сделки формируют рынок земли в Украине.

Объем торговли землей с момента открытия рынка - очень незначительный и составляет лишь 4%, отмечают в Zeminvest. То есть, с середины 2021 года владельцы паев продали лишь несколько процентов от своего земельного банка. Как отмечает Александр Черный, две трети этой земли было продано физическим лицам и только третья часть - напрямую компаниям.

Даже если бы не было полномасштабной войны, и рынок работал бы живее, объемы продаж выросли бы не значительно. Довоенные оптимистичные прогнозы говорили о том, что люди продадут до 10% своей земли, добавляет основатель Zeminvest.

То есть, с открытием рынка, агрохолдинги (или фермеры) не скупили всю землю.

"Они и не скупят. Чтобы приобрести 10 тысяч гектаров, нужно 30 млн долларов. Это большие деньги, которые не все готовы инвестировать. К тому же, надо найти собственников, которые продадут вам эти площади", - говорит Демьянович.

Запуск торговли землей не привел к концентрации большого количества участков в одних руках (инфографика РБК-Украина)

Собеседник приводит пример крупнейшего агрохолдинга по объему земельного банка - компании KERNEL. Она работает на площади более 500 тысяч гектаров, стоимость таких площадей по нынешним ценам достигает 1,5 млрд долларов - очень значительная сумма для любой компании.

Также при покупке земли стоит учесть высокую стоимость ее нотариального оформления и налоги. Таким образом, рост цены на землю и нежелание людей ее продавать фактически делает невозможным концентрацию крупных земельных участков в одних руках.

"Чтобы появились лендлорды, должны быть те, кто им продадут эту землю, а таких не будут тысячи. За один момент скупить много земельных участков, даже со всеми деньгами мира, невозможно", - объясняет директор компании Feodal.

Конечно, с запуском рынка часть агрохолдингов и фермеров купили определенные площади. В частности, в 2021 году сообщалось, что сотрудники агрохолдинга МХП, который принадлежит Юрию Косюку, скупали землю в интересах работодателя.

Фермеры также часто стремятся выкупить землю, которую они обрабатывают тридцать лет подряд. Однако на сегодня агрохолдинги и фермеры преимущественно остаются арендаторами, настоящими владельцами полей являются пайщики, добавляет Александр Черный.

Вторым по объемам владельцем земли в Украине является государство и территориальные общины. По оценкам Zeminvest, общий земельный банк государственных учреждений, госпредприятий, учебных заведений, Национальной академии наук, коммунальных учреждений и общин составляет около 10 млн гектар.

Земля государственной и коммунальной собственности почти не претерпела изменений с открытием рынка, ведь ее нельзя продавать. Эти участки можно либо арендовать, либо получить бесплатно для ведения собственного хозяйства.

Для повышения эффективности аренды государственной земли, Фонд госимущества запустил проект "Земельный банк", в рамках которого проводятся онлайн-аукционы по продаже права аренды, побеждает тот, кто предложит более высокую цену. Эти торги показали, что стоимость аренды, которую десятилетиями платили украинским пайщикам, является заниженной.

"Мы увидели, что украинский бизнес все еще работает на недооцененной земле. Долгое время это был залог успешности нашего агробизнеса", - говорит Черный.

Во время торгов за право арендовать государственную землю, фермеры часто предлагали достаточно высокую цену, ведь они больше всего хотели купить определенный участок. Подход агрохолдингов был более рациональный - они устанавливали верхнюю предельную цену за гектар, которую они были готовы заплатить, и не превышали этот порог.

"На момент открытия рынка земли стоимость аренды в среднем была 100-200 долларов за гектар. Эти аукционы показали, что аренда на уровне 200-400 долларов - это реальность", - отметил основатель Zeminvest.

Возможность получить два гектара

Довольно часто до войны коммунальные земли раздавались населению, ведь право бесплатной приватизации предусмотрено Земельным кодексом. Оно касается не только известных двух гектар, но и участков меньшей площадью, например, 12 соток для садоводства, 10 соток - для дачного хозяйства. Однако, на время войны эта норма - приостановлена.

"Во время военного положения получить земельный участок невозможно. Приватизация как больших участков, так и участков под садоводство - запрещена", - комментирует РБК-Украина Сергей Коновалов, директор и основатель консалтинговой компании "Земельный фонд Украины".

До полномасштабного вторжения, любой гражданин имел возможность открыть Публичную кадастровую карту земельных участков, которая поддерживается Государственной службой по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастром), выбрать на ней незанятый участок и обратиться в органы местной власти с заявлением о его приватизации. С начала войны, эта карта - закрыта, а ее доступные онлайн-версии "замерли" по состоянию на 24 февраля 2022 года.

Пример доступной в интернете карты земельных участков в Украине (сайт kadastrova-karta.com)

"Чтобы узнать актуальные данные об участках, нужно обращаться к сертифицированному инженеру-землеустроителю (специализированной компании - ред.). Он поможет вам найти участок в желаемом для вас регионе", - говорит Коновалов.

Найти на карте свободные два гектара земли - это не простая задача, есть много неоформленных участков, но в реальности, скорее всего, их уже кто-то использует, возможно, не на совсем законных основаниях. Поэтому понятие "свободная земля" - достаточно размыто, добавляет эксперт.

На сегодня можно только арендовать землю у государства или территориальной общины (инфографика РБК-Украина)

Даже найдя желаемый участок, все что можно сделать на сегодня - это подготовить документы к будущей их подаче в местную власть, или даже подать их, получить отказ, но, таким образом, заявить о себе.

На сегодня граждане могут попробовать арендовать участок, который им понравился. Однако, для этого придется идти на аукцион, ведь право аренды коммунальной или государственной земли предоставляется только по результатам конкурентных торгов, отмечает Сергей Коновалов.

Целесообразность продажи земли

На сегодня в Украине есть около 7 миллионов пайщиков. Они имеют в своей собственности достаточно ценный актив, стоимость которого растет. Александр Черный считает, что цена может расти и дальше, поэтому владельцам земли не стоит спешить ее продавать, если в этом нет острой необходимости.

Рынок земли находится в фазе устойчивого роста цен, что характерно для всех регионах страны, комментирует РБК-Украина руководитель платформы по инвестициям в землю KupyPay компании Concorde Capital Владимир Радько.

Потенциал для дальнейшего роста цены остается достаточно значительным. Если средняя цена земли в Украине составляет 2 200 - 2 500 долларов за гектар, то в соседней Польше она составляет более 16 тысяч евро, Румынии - 8 700 евро и Венгрии - около 6 000 евро за гектар, свидетельствуют данные KupyPay.

"До верхней точки рынка - еще далеко. Земля остается активом с потенциалом дальнейшего роста стоимости и стабильного дохода от аренды", - говорит Радько.

При этом, агрокомпании каждые один-два года повышают сумму аренды, даже если это не предусмотрено договором аренды, добавляет собеседник.

Вместе с тем, риск замедления роста цены всегда присутствует, говорит Андрей Демьянович. Он предлагает пайщикам попробовать получить оценку собственной земли, например, от арендатора и других потенциальных покупателей.

"Надо держать руку на пульсе и собирать предложения (по покупке земли - ред.). Если предложение будет составлять 20 арендных плат в вашем регионе, то, наверное, момент продажи пришел", - считает директор компании Feodal.

Запуск рынка земли не повторил сценарий приватизации крупных заводов - олигархи и агрохолдинги не скупили массово сельхозугодья. Крупнейшими землевладельцами и в дальнейшем остаются миллионы пайщиков.

Первые годы открытой конкуренции продемонстрировали реальную цену за гектар и потенциал к ее росту. То есть ключевой ресурс страны - земля, и в дальнейшем находится в руках обычных граждан и остается для них ценным долгосрочным активом.

Вопросы - Ответы (FAQ)

Сколько стоит сельскохозяйственная земля в Украине?

Стоимость земли очень зависит от региона, уровня конкуренции, состава почв, но в среднем один гектар стоит около 2 000 долларов. В Киевской области за хорошие участки цена доходит до 4-5 тысяч долларов.

Кто является крупнейшим владельцем земли в Украине?

Самой большой группой землевладельцев остаются люди, которые владеют паями. Им принадлежит около 70% всего фонда земли сельскохозяйственного назначения.

Владеют ли агрохолдинги и фермеры тысячами гектаров земли?

В большинстве случаев они являются арендаторами значительных площадей и платят аренду владельцам паев.

Какова средняя стоимость аренды земли сельскохозяйственного назначения в Украине?

Средняя стоимость аренды земли на сегодня составляет 120-150 долларов за гектар, она каждый год растет на 10-15%.

Как можно бесплатно получить 2 гектара на сегодня?

Сейчас такая возможность отсутствует. На время полномасштабного вторжения государство приостановило приватизацию государственной и коммунальной земли, пока ее можно только арендовать.

Стоит ли сейчас продавать пай?

Большинство экспертов сходятся во мнении, что земля продолжит дорожать, поэтому без крайней необходимости не следует спешить продавать участок, лучше подождать его дальнейшего подорожания. Однако всегда существует риск остановки роста стоимости актива.