Підготовка багатоповерхівки до зими: як отримати гроші на генератори та автономність

Головним зимовим викликом для більшості українських багатоповерхівок залишаються тривалі відключення світла. Адже окрема зарядна станція у квартирі забезпечить роботу ноутбука чи роутера, але не підніме воду на 15-25 поверхи, не запустить циркуляційні насоси в підвалі та не зігріє дахові котельні.

Більшість містян залежать саме від централізованих систем: за даними дослідження Gradus Research на замовлення Української асоціації девелоперів у 2025 році, 88% киян мешкають саме у багатоквартирних будинках. При цьому 85% опитаних прагнуть покращити свої умови: зокрема 50% вказують на знос комунікацій, а 28% – на неналежний технічний стан самої будівлі.

Фото: На що найбільше скаржаться жителі столичних багатоповерхівок (інфографіка РБК-Україна)

У таких умовах загроза тривалих блекаутів перетворює підготовку будинку на питання виживання інфраструктури. Тому співвласникам важливо завчасно визначити вразливі інженерні вузли та розібратися, яке саме обладнання реально здатне забезпечити їхню роботу.

Критичні точки та техніка

Головна технічна небезпека зимового знеструмлення багатоповерхівки – зупинка циркуляції води й тепла. Проте в такій ситуації жителям важливо розуміти розподіл зон відповідальності.

Як пояснює експерт з питань публічних послуг та інфраструктури Олег Гарник у коментарі РБК-Україна, теплопостачальне підприємство за законом відповідає за подачу енергії лише до точки розподілу або вузла комерційного обліку на вході в будинок. Усе, що відбувається далі в мережах будівлі, – зона відповідальності співвласників.

Відтак, якщо через вимкнення електрики будинкові насоси не підіймають тепло чи воду нагору, вирішувати проблему місто не зобов'язане.

Тому насосні групи, автоматика індивідуальних теплових пунктів (ІТП) та котельні стають першочерговими об'єктами для резервного живлення. Проте забезпечити їхню безперебійну роботу виявляється значно складніше, ніж здається на перший погляд.

Як зауважує голова правління столичного ОСББ "Сирецький Бояр" Олена Сваричевська у коментарі РБК-Україна, при підготовці проєкту енергонезалежності власного будинку спочатку здавалося, що інвертори будуть найкращим рішенням. Проте після розрахунків зʼясувалось, що навіть 100 кВт інверторної потужності для будинку у 27 поверхів було б недостатньо для тривалої автономної роботи.

Тому, додає вона, довелося інтегрувати генератор потужністю 136 кВА з інверторною системою. Його головне завдання – автоматично підключатися після розрядження акумуляторів, заряджати їх і знову вимикатися.

"У результаті під час відключень продовжували працювати дві котельні, шість ліфтів, насосне обладнання, освітлення місць загального користування та прибудинкової території, диспетчеризація та інші критично важливі системи будинку", – розповідає голова правління.

Що стосується ліфтів, то, як вказує CEO групи компаній "Євроформат" Ігор Ткаченко у коментарі РБК-Україна, система автоматичної евакуації не підтримує звичайну роботу ліфта годинами. Вона виконує один короткий аварійний цикл: за рахунок власних акумуляторів довозить кабіну до найближчого поверху і відчиняє двері.

Постійний рух ліфтів від генератора вимагає окремого технічного проєкту через пускові струми, зазначає Ткаченко. Втім, знеструмлення падінням не загрожує, адже кабіну надійно тримає механічне гальмо. Справжню ж небезпеку несуть лише спроби вибратися самостійно.

Практика утримання техніки та збереження тепла

Навіть після успішного монтажу обладнання постає питання його щоденної експлуатації. Як зауважує голова правління ОСББ "Монте плаза" Оксана Владімірова у коментарі РБК-Україна, у їхньому будинку поточне обслуговування техніки (огляд, заправка) ведуть консьєржі, тоді як аварійне – електрик та підрядник.

Водночас у будинку завчасно подбали про прості заходи енергоощадності, аби не перевантажувати резервні системи:

• погодне регулювання наявної автоматики котельні та зниження температури теплоносія на ніч;
• утеплення вхідних дверей 1-го поверху (протяг через ліфтову шахту дуже швидко витягує тепло);
• наявність малого портативного генератора на випадок збою основного обладнання під час робіт.

Фінансова модель автономності

Для великої багатоповерхівки запровадження повноцінної автономності – це мільйонні бюджети, які неможливо зібрати без чіткої фінансової стратегії та комбінування джерел.

Показовим у цьому плані став досвід ОСББ "Сирецький Бояр", де вирішили не чекати сторонньої допомоги, а діяти поетапно. Як розповідає голова правління Олена Сваричевська, першим кроком стало термінове придбання генератора, щоб пережити зиму з теплом і водою.

"Загальна сума проєкту становила близько 2,5 млн гривень. Ми визначили орієнтовний внесок близько 6000 гривень з квартири, відкрили окремий рахунок добровільних внесків і почали пояснювати мешканцям, навіщо це потрібно", – зазначає голова ОСББ.

Завдяки цьому, додає вона, за місяць вдалося зібрати приблизно 1,5 млн гривень, що дозволило внести оплату за генератор і розпочати роботи.

Проте закрити всі потреби висотки лише паливом було б занадто дорого в експлуатації. Тому правління паралельно подало заявку на міську програму співфінансування "70/30", яка дозволила встановити гібридну сонячну електростанцію.

За словами Олени Сваричевської, загальна вартість проєкту становила близько 6 млн грн: 70% профінансувало місто, а 30% – співвласники будинку. Зрештою, у межах цього проєкту будинку вдалося встановити:

• три інвертори загальною потужністю 130 кВт;
• 30 акумуляторних батарей загальною ємністю 153 кВт·год;
• 80 сонячних панелей.

Водночас витрати на пальне, вказує голова правління, розраховували окремо відповідно до фактичного використання генератора. Тому в найскладніші холодні місяці мешканці сплачували в середньому близько 300 гривень з квартири на місяць.

Проте хоч міські та державні програми фінансування працюють, попит часто перевищує їхні фінансові можливості.

"Самі механізми участі в таких програмах напрацьовані органами місцевого самоврядування вже давно…Проблема полягає в недостатніх ресурсах місцевих бюджетів для задоволення всіх заявок від ОСББ, ЖБК, управителів на участь в таких програмах", – наголошує Олег Гарник.

Схожа ситуація і на загальнодержавному рівні. Як зазначила пресслужба ДУ "Фонд енергоефективності" у коментарі РБК-Україна, державна програма "ГрінДІМ" надавала ОСББ безповоротні гранти на покриття 70% вартості сонячних станцій і теплових насосів. Середня вартість проєктів складала 1,8 млн гривень.

Програма вже профінансувала 250 будинків, однак через вичерпання виділеного ліміту у 100 млн гривень прийом нових заявок призупинено. Поновлення, повідомили у пресслужбі, наразі не планується, а Фонд опрацьовує раніше подані заявки.

Ті ж, хто встиг, успішно пройшли зиму: за даними Фонду, столичне ОСББ "Затишна оселя -14" понад 30 годин трималося на генерації та не зливало опалення, а одеське ОСББ "Задіак" живило системи 5 діб.

Які ще програми діють в Україні

Водночас співвласники можуть скористатися низкою інших державних, донорських та банківських інструментів:

• "СвітлоДім" для швидкого старту: одноразова безповоротна допомога з резервного фонду держбюджету, яку оформлюють через "Дію" на термінову закупівлю генераторів або систем накопичення (акумулятори, сонячні панелі). Уряд відшкодовує від 100 до 300 тис. гривень залежно від поверховості будинку.
• Пільгові кредити "5-7-9%": державні пільгові кредити, які можуть отримати ОСББ та ЖБК. Сума кредиту може сягати до 3 млн гривень на строк до 3 років. Держава компенсує відсоткову ставку: 0% у перший рік, 5% у другий та 7% у третій рік.
• "ВідновиДІМ" для пошкодженого житла: програма за кошти ЄС, яка надає ОСББ у зонах бойових дій 100% компенсації на капітальний ремонт фасадів, покрівлі, вікон та інженерних систем. Проте прийом нових заявок тимчасово призупинено для адаптації програми під регламенти Ukraine Facility.
• "Енергодім": гранти від Фонду енергоефективності на рівні 40-70% вартості робіт. Програма покриває модернізацію індивідуального теплового пункту, внутрішніх мереж та утеплення будинку, що істотно знижує тепловтрати і потребу в надпотужних резервних системах. Проте прийом нових заявок теж тимчасово призупинено для адаптації програми під регламенти Ukraine Facility.
• Місцеві програми співфінансування: муніципальні ініціативи в різних містах, де з місцевого бюджету відшкодовують від 50% до 80% витрат на обладнання або ж гасять відсотки за банківськими кредитами.

Фото: Які інструменти підтримки багатоповерхівок ще діють в Україні (інфографіка РБК-Україна)

Ці інструменти можна комбінувати між собою на різних етапах. Наприклад, закрити термінову потребу в техніці через швидку виплату "СвітлоДім", а для масштабного проєкту залучити пільговий кредит "5-7-9%", відсоткову ставку чи частину тіла якого можна компенсувати через місцеву муніципальну підтримку.

Юридична площина: як легально ухвалити рішення в будинках з ОСББ та без нього

Придбати генератор або податися на програми співфінансування, вказує Олег Гарник, можна навіть у будинках без ОСББ. Наприклад, через звичайний ЖЕК чи приватну керуючу компанію.

Проте управитель не має права робити це самостійно. Як наголошує експерт, оскільки йдеться про спільне майно, рішення загальних зборів співвласників із належним протоколом є обов'язковим для всіх.

Під час війни чимало власників квартир перебувають за кордоном, проте це не заважає збору кворуму. Як вказує співзасновниця та координаторка житлово-комунальних програм громадянської мережі ОПОРА Тетяна Бойко, наразі можна абсолютно легітимно збирати голоси та підписувати листки опитування за допомогою КЕП (кваліфікований електронний підпис).

Інший поширений бар'єр – відмова мешканців перших поверхів скидатися на обладнання, яким вони нібито не користуються (підкачувальні насоси чи ліфти). Юридично така позиція безпідставна.

Як пояснює Тетяна Бойко, обов'язок утримувати спільне майно випливає з самого факту права власності на квартиру та розраховується пропорційно до його площі, а не залежить від факту фізичного користування майном. Через це ОСББ має право звернутися до суду для примусового стягнення заборгованості.

"Судові процеси вимагають часу та ресурсів, тому ключовим інструментом правління є превентивна комунікація. Практика показує, що 80 відсотків питань в ОСББ вирішуються досудовою роботою, спілкуванням", – додає Бойко.

Що робити просто зараз: чек-лист для мешканця

Для початку проєкту енергонезалежності будинку, радить Олена Сваричевська, не обов’язково чекати, поки рішення запропонує саме правління ОСББ. Спочатку небайдужі мешканці можуть самі сформувати невелику ініціативну групу.

"Якщо є хоча б кілька людей, які готові взяти на себе ініціативу, зібрати інформацію та почати діяти, це вже може стати першим кроком до енергетичної незалежності будинку", – зауважує Сваричевська.

Далі, на основі досвіду ОСББ "Сирецький Бояр", такій групі варто з'ясувати у фахівців потужність критичного обладнання. Витрати ж на пальне варто нараховувати за фактом – помісячно за відпрацьованими годинами пропорційно площі квартир.

Крім того, аби не втрачати час до морозів, краще діяти поетапно. Спочатку зібрати гроші на генератор під життєво необхідні системи, а дорожчі інвертори спробувати закупити пізніше за міськими програмами на кшталт "70/30".

Важливим пунктом також є безпека в під'їзді. Як зазначає Ігор Ткаченко, мешканцям слід перевірити, чи мають ліфти системи автоматичної евакуації до найближчого поверху, коли акумулятори востаннє тестували під навантаженням та чи є в аварійної служби цілодобовий доступ до машинного приміщення.

Самим жителям, додає він, варто не заходити в кабіну за 15 хвилин до знеструмлення, адже графік дає орієнтир, але не гарантує точного часу. Наприклад, у піки найбільших відключень компанія обробляла до 2500 викликів на місяць, куди входять як звільнення застряглих пасажирів, так і інші аварійні звернення.

Зрештою, питання автономності будинку в періоди блекаутів часто лягає на самих мешканців. Проте спільні витрати та організаційні складнощі можуть окупитися в перший же тривалий мороз, коли багатоповерхівка залишається функціональним домом.

"Були й затримки, і технічні несправності, і моменти, коли нове обладнання потребувало додаткового налаштування. Але мешканці підтримували нас, допомагали, і всі ці складні етапи ми проходили разом", – підсумовує Олена Сваричевська.

Питання – відповіді (FAQ):

– Чи можна організувати автономність у будинку без створення ОСББ?

– Так. Ухвалити рішення про закупівлю техніки чи участь у програмах можна через ЖЕК або керуючу компанію, але виключно за наявності офіційного протоколу загальних зборів співвласників.

– Як проголосувати за купівлю генератора, якщо власники за кордоном?

– Закон дозволяє збирати підписи дистанційно. Мешканці можуть завірити опитувальні листи за допомогою кваліфікованого електронного підпису (КЕП), навіть якщо це прямо не прописано в статуті.

– Чи може впасти кабіна ліфта у шахту через раптове вимкнення світла?

– Ні, адже у типових підйомниках спрацьовує механічне гальмо, яке миттєво фіксує кабіну.

– Як розподіляються поточні витрати на пальне для генератора?

– Зазвичай кошти нараховують помісячно за фактично відпрацьованими годинами. Сума ділиться між усіма власниками квартир пропорційно їхній житловій площі.

– Які прості заходи допомагають зберегти тепло в під'їзді без значних витрат?

– Експерти радять утеплити вхідні двері першого поверху, аби протяг із шахти ліфта не витягував тепло, та налаштувати автоматику котельні на нічне зниження температури.