Ціни на житло ростуть, але не всюди: що відбувається на ринку і чого чекати до кінця 2025

Що відбувається з цінами на житло в Україні

Попри загальну тенденцію до зростання, деякі міста - як на Заході, так і на Сході країни - навпаки показали зниження цін. Особливо це помітно у відносно безпечних регіонах. Експерти пояснюють це "корекцією" після стрибка вартості у попередні періоди, коли попит перевищував пропозицію.

Активізувався і сегмент приватної нерухомості. Кількість відгуків на продаж будинків зросла на 19%, що відображає запит воєнного часу - на автономність і безпечніше життя за межами великих міст.

Середня вартість таких об’єктів зросла на 12%. Найдорожче приватне житло - у Києві, Львові, Ужгороді, Одесі, Чернівцях та Івано-Франківську, а найдоступніше - у Запоріжжі та Чернігові.

Вартість будинків по Україні (скриншот)

Вартість оренди росте

Ще динамічніше поводить себе ринок оренди: за пів року середня ціна довгострокової оренди зросла на 20%. Причина - зменшення кількості пропозицій на 11% при стабільному зростанні попиту. Найбільше подорожчання зафіксовано в Одесі та Києві.

Водночас оренда в деяких містах на заході України дещо подешевшала - тут також спостерігається корекція після попереднього зростання цін.

Найбільше подорожчали трикімнатні квартири - на 33%, двокімнатні - на 17%, а однокімнатні - на 10%.

Рекордне зростання оренди 1-кімнатних квартир зафіксовано в Сумах (+33%), Одесі (+25%) і Житомирі (+18%). Найдешевше залишилось у Чернівцях (-2%), без змін - у Луцьку та Дніпрі. Лідер за вартістю - Ужгород, де оренда подорожчала ще на 10% і перевищила Київ та Львів.

Двокімнатки різко зросли в ціні в Одесі (+50%), Харкові (+21%) і Києві (+19%). Без змін залишились Вінниця, Дніпро, Хмельницький, Житомир та Черкаси. Найдорожча оренда - у Києві, Львові та Ужгороді.

У сегменті трикімнатних квартир найбільше подорожчала оренда в Одесі (+66%) та Києві (+30%, до 60 тис. грн/міс). У Львові - навпаки, спад на 8%. Суттєве зниження зафіксовано також в Ужгороді (-10%), Сумах (-8%) і Хмельницькому (-5%).

Вартість оренди 1-кімнатних квартир по Україні (скриншот)

Нежитлові приміщення вже не в тренді

Попит на купівлю нежитлової нерухомості знизився на 15%, хоча ціни зросли на 2%. Найбільше подорожчали об’єкти, пов’язані з громадським харчуванням та роздрібною торгівлею - кафе, кав’ярні, ресторани (+9%).

Схожа картина і на ринку оренди комерції: попит зменшився на 16%, але медіанна вартість оренди зросла на 20%. Особливо суттєво подорожчали офіси - плюс 28% у червні порівняно з січнем.

Попит на комерційну нерухомість знизився (скриншот)

Де подорожчали квартири, а де - ні

Щодо вторинного ринку житла, кількість пропозицій квартир у країні зросла на 4%, зокрема на 1-, 2- та 3-кімнатне житло - на 3–5%. Водночас відгуків від потенційних покупців стало менше - мінус 9% загалом і мінус 14% на трикімнатні квартири.

Попри це, ціни на квартири у доларах продовжують зростати: за пів року середнє подорожчання склало 11%. Найбільше зросли в ціні двокімнатні (+10%), однокімнатні та трикімнатні - на 7% і 8% відповідно.

У першому півріччі 2025 року в більшості обласних центрів України зафіксовано зростання цін на житло у доларовому еквіваленті. Навіть у прифронтових містах, де раніше вартість знижувалась, нині спостерігається поступове підвищення.

Найвища ціна на 1-кімнатні квартири, як і раніше, у Києві. Далі за вартістю йдуть Львів, Ужгород та Івано-Франківськ. Найдинамічніше ціни зросли в Харкові - на 22%, хоча вони ще не досягли довоєнного рівня. Подорожчання також зафіксовано в Одесі (+14%), Хмельницькому (+12%) та Івано-Франківську (+10%).

У деяких містах ціни залишились стабільними - без змін у Запоріжжі, Львові та Сумах. А ось у Миколаєві та Ужгороді вартість 1-кімнатного житла знизилась на 5%, у Вінниці - на 2%, а в Тернополі - на 1%.

Вартість купівлі 1-кімнатної квартири в Україні (скриншот)

У першій половині 2025 року найбільше подорожчали двокімнатні квартири в Харкові (+21%), Черкасах (+12%) та Луцьку (+11%). Без змін залишились ціни у Кропивницькому, а єдине місто з падінням - Житомир, де вартість знизилась на 2%.

Київ утримує першість за вартістю: медіанна ціна двокімнатної квартири тут становить 110 999 доларів, що на 8% більше, ніж на початку року.

У першому півріччі 2025 року трикімнатні квартири суттєво подорожчали в Харкові (+19%), Чернігові (+16%) та Одесі (+13%). У Сумах ціни залишилися без змін, а незначне зниження зафіксовано лише в Миколаєві - мінус 1%.

Найвищу вартість трикімнатного житла традиційно утримує Київ - 160 000 доларів, що на 7% більше, ніж на початку року.

Чого очікувати на ринку нерухомості до кінця 2025

У другій половині 2025 року ринок нерухомості в Україні продовжить поступове відновлення. За оцінками OLX Нерухомість, у більшості регіонів збережеться тенденція до підвищення цін - орієнтовно до +10% як на оренду, так і на купівлю житла. Динаміка залежатиме від типу об’єкта, регіону та безпекової ситуації.

Прогноз:

• вторинний ринок - очікується зростання до 5% у доларах. Пожвавлення традиційно прогнозують на серпень-жовтень, коли зросте попит на житло, зокрема в Києві, Львові, Одесі та Харкові. Попри воєнний ризик, інвестори дедалі уважніше придивляються до Одеси й Харкова - саме через нижчу стартову ціну та можливість отримати прибуток у перспективі.
• первинний ринок - ціни й надалі зростатимуть. Причини - подорожчання будматеріалів, дефіцит робочої сили, адаптація проєктів до нових умов (укриття, автономність, паркінги). Додатковим стимулом для розвитку первинки стане розширення програми "єОселя".
• оренда житла - попит на довгострокову оренду залишиться високим, особливо в Києві, Львові, Ужгороді, Івано-Франківську та Одесі. У безпечніших регіонах очікують підвищення цін на 1-кімнатні квартири в межах 10%. Водночас дорожчатимуть і більші об’єкти.
• комерційна нерухомість - зростатиме кількість пропозицій, але попит залишатиметься млявим - як на купівлю, так і на оренду. Поки бізнес не готовий вкладатися у великі об’єкти, особливо у прифронтових регіонах.

Ключовими чинниками, які впливатимуть на ринок, залишаються безпекова ситуація, економічна стабільність, доходи населення та ситуація на фронті. Якщо збережеться відносна стабільність, активність на ринку зростатиме, включно з містами, які постраждали від бойових дій - Харковом, Одесою, Дніпром.