Что делать, если владелец квартиры требует срочно съехать: объяснение адвоката
Иллюстративное фото (коллаж: РБК-Украина)
Владелец съемной квартиры не может требовать немедленного выезда только потому, что передумал сдавать жилье. Должен ли арендатор освободить квартиру досрочно, зависит от условий договора и оснований, предусмотренных законом.
Об этом в комментарии РБК-Украина рассказала адвокат, партнер Адвокатского объединения "AXIOS PARTNERS" Алена Радева.
Когда владелец может потребовать досрочного выезда
Само желание хозяина вернуть себе квартиру не прекращает договор аренды автоматически. В соответствии со статьей 629 Гражданского кодекса Украины договор является обязательным для выполнения сторонами.
Согласно статье 810 ГК Украины, по договору найма жилье передают для проживания на определенный срок и за плату. Поэтому право собственности на квартиру не означает, что арендодатель может в любой момент прекратить договоренности по своему усмотрению.
Срок найма определяется контрактом. Если его не установили, по статье 821 ГК Украины договор считается заключенным на пять лет, если иное не предусмотрено законом.
В то же время закон определяет случаи, когда собственник может потребовать расторжения договора. В частности, статья 825 ГК Украины предусматривает возможность обратиться в суд, если арендатор не платит за жилье в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Для краткосрочного найма основанием может быть неуплата более двух раз. Также основанием может стать разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за чьи действия он отвечает.
Отдельно закон предусматривает возможность расторжения договора найма части дома, квартиры или комнаты, если жилье требуется собственнику или членам его семьи для проживания. В таком случае наймодатель должен предупредить арендатора не позднее чем за два месяца.
Радева отмечает, если хозяин сообщил, что хочет вернуться в свою квартиру, следует выяснить, применяется ли это основание к конкретной ситуации и соблюден ли установленный законом порядок. Требование уехать на следующий день само по себе не прекращает договор автоматически.
Нужно ли уезжать, если квартиру продают
Продажа съемной квартиры сама по себе не означает, что договор найма прекращается.
По статье 814 ГК Украины, в случае смены собственника жилья к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя. То есть, покупатель становится новой стороной договора в части прав и обязанностей арендодателя.
Поэтому требование освободить квартиру только из-за ее продажи не обязывает арендатора немедленно съезжать. Для досрочного прекращения договора должны быть соответствующие правовые основания.
Что делать, если хозяин просит освободить квартиру
Если владелец требует уехать раньше согласованного срока, адвокат советует прежде всего попросить его в письменном виде объяснить основание такого требования.
Далее следует проверить договор: какой срок аренды установлен, есть ли в нем условия досрочного прекращения и как именно стороны должны уведомлять друг друга о таких изменениях.
Также важно сохранять подтверждение оплаты аренды и коммунальных услуг, переписку и другие доказательства договоренностей. Они могут пригодиться, если возникнет спор.
Если арендодатель и арендатор договорились прекратить аренду досрочно, договоренность следует зафиксировать в письменном виде. В нем целесообразно определить дату выезда, порядок передачи квартиры и ключей, окончательные расчеты и условия возврата залога.
При отсутствии письменного договора ситуация требует отдельной правовой оценки. Статья 811 ГК предусматривает, что договор найма жилья заключается в письменной форме. В то же время для выяснения фактических договоренностей сторон могут иметь значение банковские переводы, расписки, переписки и другие доказательства.
Что делать, если владелец сменил замки или забирает вещи
Если хозяин самовольно сменил замки, препятствует доступу к жилью или пытается забрать вещи арендатора, в зависимости от обстоятельств можно обратиться в полицию и рассмотреть возможность судебной защиты своих прав.
Владелец имеет право распоряжаться своей квартирой, однако это не отменяет его обязательств по договору. Поэтому требование о досрочном освобождении жилья следует оценивать с учетом конкретных обстоятельств, условий договора и оснований, предусмотренных законом.
РБК-Украина рассказывало, что за сдачу жилья в аренду без официального договора владельцу могут доначислить 18% НДФЛ и 5% военного сбора, а также начислить штрафы и пеню за неуплату налогов. В то же время арендатор без договора рискует столкнуться с внезапным повышением платы или выселением, а владельцу будет сложнее взыскать долги или компенсировать убытки через суд.
Также мы писали, что владелец квартиры не может заходить в арендуемое жилье без согласия арендатора, даже если имеет собственные ключи. Исключение составляют неотложные ситуации, такие как пожар или утечка газа. Чтобы избежать конфликтов, порядок плановых визитов следует заранее согласовать в договоре аренды.
Важно: Этот материал носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией. РБК-Украина не несет ответственности за действия, совершенные на основе этой информации. В случае необходимости в правовой помощи или толковании законодательства рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу.
