Чи має право власник заходити в орендовану квартиру: пояснення адвоката

Чи має власник право заходити до квартири без попередження

Право власності саме по собі не дозволяє власнику відвідувати орендоване житло будь-коли без згоди наймача. На час дії договору орендар отримує законне право користуватися квартирою, а недоторканність житла захищається Конституцією та цивільним законодавством.

Зокрема, стаття 317 Цивільного кодексу України визначає права власника на володіння, користування та розпоряджання майном. Водночас згідно зі статтею 810 ЦК України власник передає житло наймачеві для проживання на певний строк за плату.

Стаття 30 Конституції України гарантує недоторканність житла. Аналогічне положення містить стаття 311 ЦК України: проникнення до житла допускається лише у випадках і порядку, визначених законом.

Як зазначає адвокатеса, ці гарантії стосуються не лише власників, а й людей, які законно користуються житлом. Тому наявність у власника ключів не означає, що він може самостійно заходити до квартири за відсутності орендаря.

Коли можна зайти без згоди орендаря

Винятки передбачені для невідкладних випадків, коли зволікання може загрожувати життю людей або призвести до значної шкоди майну. Йдеться, зокрема, про пожежу, витік газу, серйозну аварію з водопостачанням чи іншу ситуацію, яка потребує термінового втручання.

Стаття 30 Конституції України та стаття 311 ЦК України передбачають можливість проникнення до житла у невідкладних випадках за встановленим законом порядком.

Залежно від обставин варто залучати аварійні служби, ДСНС або поліцію. Саме бажання власника перевірити стан квартири не є підставою для невідкладного доступу без погодження з орендарем.

Як власник може перевіряти стан житла

Власник має право дбати про своє майно та контролювати його стан. Однак доступ до квартири, переданої в оренду, потрібно організувати так, щоб не порушувати прав наймача.

Для цього сторони можуть заздалегідь прописати в договорі умови відвідування житла. Наприклад, погодити:

• попередження про візит за 24 або 48 годин;
• конкретний час огляду;
• присутність орендаря;
• доступ для проведення ремонту або технічних робіт;
• можливість знімати показники лічильників і перевіряти комунікації.

У разі конфлікту важливо враховувати не лише сам факт входу до квартири, а й умови договору та те, чи дотримався власник погоджених правил.

Що робити, якщо власник зайшов без дозволу

Якщо орендар дізнався, що власник заходив до квартири без погодження, варто насамперед зафіксувати обставини. Наприклад, зберегти листування, у якому власник підтверджує свій візит, а також записи камер спостереження або домофона, якщо вони є.

Наступний крок - перевірити договір оренди та з'ясувати, чи передбачає він право власника заходити до житла і за яких умов.

Якщо відповідних положень немає або власник порушив домовленості, можна письмово повідомити його про це та запропонувати узгодити чіткий порядок доступу надалі.

Якщо власник систематично заходить без погодження, використовує ключі всупереч волі орендаря, погрожує або завдає шкоди, ситуація потребує окремої правової оцінки.

Чи загрожує власнику кримінальна відповідальність

За певних обставин незаконний вхід до орендованого житла може мати ознаки кримінального правопорушення.

Стаття 162 Кримінального кодексу України передбачає відповідальність за незаконне проникнення до житла чи іншого володіння особи, незаконне проведення в них огляду чи обшуку та інші дії, що порушують недоторканність житла.

Водночас не кожен вхід власника до орендованої квартири автоматично є кримінальним правопорушенням. Для правової оцінки мають значення конкретні обставини: чи була згода орендаря, що передбачав договір, чи існувала невідкладна ситуація та за яких умов власник потрапив до помешкання.

Радєва підсумовує: власник зберігає право власності на квартиру, але не може довільно користуватися нею всупереч правам орендаря. Планові візити варто погоджувати заздалегідь або проводити за правилами, визначеними договором, а невідкладні випадки потребують дотримання спеціального порядку, встановленого законом.