Пастка для інвестора чи іспит для ФДМУ. Що насправді приховує приватизація Ocean Plaza?

Головне

• Фонд держмайна готує звіт за перші 100 днів роботи нового голови на тлі очікувань щодо старту приватизації ТРЦ Ocean Plaza
• Держава наразі контролює 66,65% статутного капіталу ТРЦ та право вимоги за кредитом у розмірі 148 млн доларів, що забезпечено іпотекою на весь комплекс нерухомості
• Через бюрократичні затримки та відсутність належного обслуговування актив демонструє падіння доходів, зростання вакантних площ та накопичення боргових відсотків
• Експерти розглядають два сценарії продажу: швидке стягнення майна через іпотеку, що загрожує знеціненням активу, або пакетний продаж частки із зобов’язанням погасити кредит.
• Прозорість приватизації Ocean Plaza стане ключовим показником спроможності держави ефективно управляти націоналізованими активами та сигналом для іноземних інвесторів

27 квітня Фонд держмайна анонсував презентацію звіту за перші 100 днів роботи нового голови Дмитра Наталухи. Найімовірніше, однією із головних тем цього заходу стане не статистика, а майбутнє Ocean Plaza – об’єкта в унікальній локації, що є фактично єдиним ТРЦ такого масштабу, максимально наближеним до центру столиці.

Ринок знаходиться в очікуванні старту продажів вже два роки, проте реальних кроків досі не зроблено. Кейс цього ТРЦ – це іспит на те, чи навчилася держава давати раду націоналізованому майну.

Більшість пересічних громадян навіть не уявляють, що саме було конфісковано та чому деяким непублічним силам вигідніше гальмувати процеси прозорої реалізації такого ласого шматка дохідної нерухомості у центрі столиці.

Гальмуванню процесу сприяє надскладна структура активу. Сьогодні держава через ФДМУ володіє конфіскованою у російських олігархів Ротенбергів часткою в капіталі ТОВ “Інвестиційний союз "Либідь" у розмірі 66,65%, що дає майже повний контроль над бізнесом. Проте вкрай важливо, що держава також конфіскувала право вимоги до товариства у вигляді кредиту, розмір якого без відсотків складає 148 млн доларів. Разом із кредитом у держави з’явилося право на іпотеку – заставу всієї нерухомості комплексу, включаючи будівлі, паркінги та земельні ділянки.

Поки приватизація і надалі відкладається у довгий ящик, ТРЦ втрачає інвестиційну привабливість. Під державним “крилом” колись преміальний актив стрімко втрачає позиції.

Поки ФДМУ звітує про успіхи, Ocean Plaza демонструє падіння доходів та критичне зростання вакантних площ. Процес перемовин нового менеджменту з ключовими орендарями ускладнюється тривалими бюрократичними процедурами, що є характерним для державних активів. Як результат – замість підвищення операційної ефективності – системний відтік бізнесу, що щодня підриває інвестиційну привабливість об’єкта (про те, як з Ocean Plaza йдуть орендарі, зокрема говорила підприємиця Тетяна Вовк в інтерв’ю LIGA.net).

Більш того, термін повернення кредиту сплив 31 грудня 2025 року, але відсотки продовжують нараховуватися, що за чотири місяці додало до боргу понад 7 млн доларів, заганяючи бізнес у боргову яму.

Та й відвідувачі помічають зміни. У мережі ширяться нарікання на побутові негаразди: користувачі пабліків все частіше скаржаться на непрацюючі ескалатори, туалети та неприємні запахи через відсутність належного обслуговування. Саме в цей момент на ринку починає звучати ще одне, значно незручніше питання: чи не перетворюється затягування приватизації та погіршення стану активу на частину сценарію його підготовки до продажу за заниженою ціною?

"Коли об’єкт роками не продають, але паралельно він втрачає орендарів, накопичує борг і заходить у процедуру зі слабшими операційними показниками, це неминуче викликає питання, чи йдеться лише про неефективність, чи про свідоме знецінення перед продажем. Саме так у багатьох учасників ринку виглядає логіка: спочатку послабити актив, а потім пояснити його дешевший продаж "ринковими умовами", - розповідає директор Інституту світової політики Євген Магда.

Зараз перед Фондом стоять два основні шляхи продажу активу, кожен із яких є балансом між швидкими грошима та інтересами держави. Спробуємо поглянути на кожен із них.

Ocean Plaza (фото: Віталій Носач, РБК-Україна)

Сценарій 1: "Судова атака на іпотеку"

Держава може спробувати стягнути нерухомість через суд і продати її як об'єкт малої приватизації. Формально це виглядає як найшвидший спосіб монетизації активу. Але саме цей сценарій викликає найбільше запитань.

"Якщо держава, маючи корпоративний контроль і право вимоги, рухається не до моделі, яка зберігає цілісність активу, а до продажу через звернення стягнення на іпотеку, ринок може прочитати це як спробу продати не бізнес, а вже фактично “розібраний” актив. У такій логіці знецінення перед продажем перестає бути побічним ефектом і стає частиною конструкції", - аналізує економіст Борис Кушнірук.

У звичайній ринковій логіці кредитор, який контролює право вимоги та має в заставі основний дохідний актив боржника, намагається не знищити його вартість, а повернути вкладені кошти через збереження життєздатності бізнесу. Іпотека в такій моделі є інструментом забезпечення та тиску на боржника, а не самоціллю.

Саме тому спроба продати Ocean Plaza через реалізацію іпотеки виглядає як сценарій, за якого актив перед продажем може бути штучно ослаблений, щоб потім його дешевшу реалізацію пояснили юридичною неминучістю або ринковими обставинами.

Окрім ризику знецінення, цей сценарій має і виразну юридичну вразливість. Сам спосіб звернення стягнення може стати предметом окремого спору, а в разі запуску продажу під ударом опиняться і оцінка майна, і сама процедура аукціону, і його результати.

Якщо цей прогноз справдиться, виникне логічне питання щодо доцільності такого підходу та того, чиїм інтересам він відповідає насправді? Адже, у разі продажу активу через іпотеку, держава, за оцінками експертів, зможе розраховувати не більше як на 3 млрд грн, оскільки за таким сценарієм актив буде оцінено саме за вартістю іпотеки, а не бізнесу. Як відреагують численні фахівці Мінюсту, РНБО та слідчих органів, які ретельно доводили зв’язки фігурантів справи з Аркадієм Ротенбергом та завдяки наполегливій праці яких держава конфіскувала цей актив майже на 12 млрд грн, коли дізнаються що актив злито вчетверо дешевше ніж обсяг конфіскації?

Ocean Plaza (фото: Віталій Носач, РБК-Україна)

Сценарій 2: "Все в одному пакеті"

Уряд, схоже, остаточно втомився від нескінченних обіцянок продати Ocean Plaza "уже незабаром". Результатом стала Постанова Кабміну №75, яка запровадила новий порядок реалізації санкційних активів і дала державі більше варіантів для конструкції продажу. Тепер вибір моделі приватизації стане тестом і для ФДМУ, і для уряду прем’єр-міністерки Юлії Свириденко.

Новий порядок, зокрема, не забороняє Фонду виставити на продаж лише державну частку 66,65%, залишивши за державою право вимоги за кредитом та включивши до умов приватизації зобов’язання інвестора забезпечити погашення кредитної заборгованості.

У такому разі погашення боргу може бути розбите на роки, з чітким графіком та іншими умовами, що зменшують стартове навантаження на покупця і створюють більш сприятливу інвестиційну модель.

Така конструкція дозволяє державі отримати не лише разовий дохід від продажу частки, а й поступові регулярні надходження у довгостроковій перспективі. Водночас для інвестора це означає нижчий поріг входу на старті, більше простору для фінансового планування та чіткіший горизонт управління активом.

Загалом це виглядає як більш гнучка модель, у якій держава може розраховувати на більший сукупний фінансовий результат, а ринок - на реальну конкуренцію на аукціоні, а не формальний продаж "своїм".

"Що меншою є спокуса швидко реалізувати заставу або довести актив до стану, коли його можна продавати з великим дисконтом, то вищі шанси, що приватизація відбудеться як ринкова угода, а не як перерозподіл під заздалегідь визначеного покупця", - коментує Кушнірук.

Слід також згадати, що список відомих на сьогодні претендентів на Ocean Plaza, які розглядаються експертами, виглядає досить репрезентативно: Вагіф Алієв, Томаш Фіала, Віталій Хомутиннік, Андрій Журжій чи, можливо, інші гравці.

Тож пресконференція 27 квітня має дати відповідь: чи готовий ФДМУ до гри "в довгу"? Якщо фонд обере шлях найменшого опору, суспільство цілком може отримати або провалений аукціон, або продаж, навколо якого ще довго звучатимуть питання про те, чи був це ринок, чи лише добре підготовлений перерозподіл активу.

Ocean Plaza – це вітрина. І те, як її продадуть, покаже іноземним інвесторам, чи варто взагалі заходити в Україну, де державна приватизація іноді нагадує мінне поле.