Ловушка для инвестора или экзамен для ФГИУ. Что на самом деле скрывает приватизация Ocean Plaza?

Главное

• Фонд госимущества готовит отчет за первые 100 дней работы нового главы на фоне ожиданий относительно старта приватизации ТРЦ Ocean Plaza
• Государство сейчас контролирует 66,65% уставного капитала ТРЦ и право требования по кредиту в размере 148 млн долларов, что обеспечено ипотекой на весь комплекс недвижимости
• Из-за бюрократических задержек и отсутствия надлежащего обслуживания актив демонстрирует падение доходов, рост вакантных площадей и накопление долговых процентов
• Эксперты рассматривают два сценария продажи: быстрое взыскание имущества через ипотеку, что грозит обесцениванием актива, или пакетная продажа доли с обязательством погасить кредит.
• Прозрачность приватизации Ocean Plaza станет ключевым показателем способности государства эффективно управлять национализированными активами и сигналом для иностранных инвесторов

27 апреля Фонд госимущества анонсировал презентацию отчета за первые 100 дней работы нового главы Дмитрия Наталухи. Скорее всего, одной из главных тем этого мероприятия станет не статистика, а будущее Ocean Plaza – объекта в уникальной локации, который является фактически единственным ТРЦ такого масштаба, максимально приближенным к центру столицы.

Рынок находится в ожидании старта продаж уже два года, однако реальных шагов до сих пор не сделано. Кейс этого ТРЦ – это экзамен на то, научилось ли государство справляться с национализированным имуществом.

Большинство рядовых граждан даже не представляют, что именно было конфисковано и почему некоторым непубличным силам выгоднее тормозить процессы прозрачной реализации такого лакомого куска доходной недвижимости в центре столицы.

Торможению процесса способствует сверхсложная структура актива. Сегодня государство через ФГИУ владеет конфискованной у российских олигархов Ротенбергов долей в капитале ООО "Инвестиционный союз "Лыбидь" в размере 66,65%, что дает почти полный контроль над бизнесом. Однако крайне важно, что государство также конфисковало право требования к обществу в виде кредита, размер которого без процентов составляет 148 млн долларов. Вместе с кредитом у государства появилось право на ипотеку – залог всей недвижимости комплекса, включая здания, паркинги и земельные участки.

Пока приватизация и дальше откладывается в долгий ящик, ТРЦ теряет инвестиционную привлекательность. Под государственным "крылом" некогда премиальный актив стремительно теряет позиции.

Пока ФГИУ отчитывается об успехах, Ocean Plaza демонстрирует падение доходов и критический рост вакантных площадей. Процесс переговоров нового менеджмента с ключевыми арендаторами осложняется длительными бюрократическими процедурами, что характерно для государственных активов. Как результат – вместо повышения операционной эффективности – системный отток бизнеса, что ежедневно подрывает инвестиционную привлекательность объекта (о том, как из Ocean Plaza уходят арендаторы, в частности говорила предпринимательница Татьяна Вовк в интервью LIGA.net).

Более того, срок возврата кредита истек 31 декабря 2025 года, но проценты продолжают начисляться, что за четыре месяца добавило к долгу более 7 млн долларов, загоняя бизнес в долговую яму.

Да и посетители замечают изменения. В сети распространяются жалобы на бытовые неурядицы: пользователи пабликов все чаще жалуются на неработающие эскалаторы, туалеты и неприятные запахи из-за отсутствия надлежащего обслуживания. Именно в этот момент на рынке начинает звучать еще один, значительно более неудобный вопрос: не превращается ли затягивание приватизации и ухудшение состояния актива в часть сценария его подготовки к продаже по заниженной цене?

"Когда объект годами не продают, но параллельно он теряет арендаторов, накапливает долг и заходит в процедуру с более слабыми операционными показателями, это неизбежно вызывает вопрос, идет ли речь только о неэффективности или о сознательном обесценивании перед продажей. Именно так у многих участников рынка выглядит логика: сначала ослабить актив, а потом объяснить его более дешевую продажу "рыночными условиями", – рассказывает директор Института мировой политики Евгений Магда.

Сейчас перед Фондом стоят два основных пути продажи актива, каждый из которых является балансом между быстрыми деньгами и интересами государства. Попробуем взглянуть на каждый из них.

Ocean Plaza (фото: Виталий Носач, РБК-Украина)

Сценарий 1: "Судебная атака на ипотеку"

Государство может попытаться взыскать недвижимость через суд и продать ее как объект малой приватизации. Формально это выглядит как самый быстрый способ монетизации актива. Но именно этот сценарий вызывает больше всего вопросов.

"Если государство, имея корпоративный контроль и право требования, движется не к модели, которая сохраняет целостность актива, а к продаже через обращение взыскания на ипотеку, рынок может прочитать это как попытку продать не бизнес, а уже фактически "разобранный" актив. В такой логике обесценивание перед продажей перестает быть побочным эффектом и становится частью конструкции", – анализирует экономист Борис Кушнирук.

В обычной рыночной логике кредитор, который контролирует право требования и имеет в залоге основной доходный актив должника, пытается не уничтожить его стоимость, а вернуть вложенные средства через сохранение жизнеспособности бизнеса. Ипотека в такой модели является инструментом обеспечения и давления на должника, а не самоцелью.

Именно поэтому попытка продать Ocean Plaza через реализацию ипотеки выглядит как сценарий, при котором актив перед продажей может быть искусственно ослаблен, чтобы потом его более дешевую реализацию объяснили юридической неизбежностью или рыночными обстоятельствами.

Кроме риска обесценивания, этот сценарий имеет и выразительную юридическую уязвимость. Сам способ обращения взыскания может стать предметом отдельного спора, а в случае запуска продажи под ударом окажутся и оценка имущества, и сама процедура аукциона, и его результаты.

Если этот прогноз оправдается, возникнет логичный вопрос о целесообразности такого подхода и того, чьим интересам он отвечает на самом деле? Ведь в случае продажи актива через ипотеку государство, по оценкам экспертов, сможет рассчитывать не более чем на 3 млрд грн, поскольку по такому сценарию актив будет оценен именно по стоимости ипотеки, а не бизнеса. Как отреагируют многочисленные специалисты Минюста, СНБО и следственных органов, которые тщательно доказывали связи фигурантов дела с Аркадием Ротенбергом и благодаря упорному труду которых государство конфисковало этот актив почти на 12 млрд грн, когда узнают, что актив слит вчетверо дешевле, чем объем конфискации?

Ocean Plaza (фото: Виталий Носач, РБК-Украина)

Сценарий 2: "Все в одном пакете"

Правительство, похоже, окончательно устало от бесконечных обещаний продать Ocean Plaza "уже скоро". Результатом стало Постановление Кабмина №75, которое ввело новый порядок реализации санкционных активов и дало государству больше вариантов для конструкции продажи. Теперь выбор модели приватизации станет тестом и для ФГИУ, и для правительства премьер-министра Юлии Свириденко.

Новый порядок, в частности, не запрещает Фонду выставить на продажу только государственную долю 66,65%, оставив за государством право требования по кредиту и включив в условия приватизации обязательства инвестора обеспечить погашение кредитной задолженности.

В таком случае погашение долга может быть разбито на годы, с четким графиком и другими условиями, которые уменьшают стартовую нагрузку на покупателя и создают более благоприятную инвестиционную модель.

Такая конструкция позволяет государству получить не только разовый доход от продажи доли, но и постепенные регулярные поступления в долгосрочной перспективе. В то же время для инвестора это означает более низкий порог входа на старте, больше пространства для финансового планирования и более четкий горизонт управления активом.

В целом это выглядит как более гибкая модель, в которой государство может рассчитывать на больший совокупный финансовый результат, а рынок – на реальную конкуренцию на аукционе, а не формальную продажу "своим".

"Чем меньше соблазн быстро реализовать залог или довести актив до состояния, когда его можно продавать с большим дисконтом, тем выше шансы, что приватизация состоится как рыночная сделка, а не как перераспределение под заранее определенного покупателя", – комментирует Кушнирук.

Следует также упомянуть, что список известных на сегодня претендентов на Ocean Plaza, которые рассматриваются экспертами, выглядит достаточно репрезентативно: Вагиф Алиев, Томаш Фиала, Виталий Хомутынник, Андрей Журжий или, возможно, другие игроки.

Поэтому пресс-конференция 27 апреля должна дать ответ: готов ли ФГИУ к игре "в долгую"? Если фонд выберет путь наименьшего сопротивления, общество вполне может получить или проваленный аукцион, или продажу, вокруг которой еще долго будут звучать вопросы о том, был ли это рынок или только хорошо подготовленное перераспределение актива.

Ocean Plaza – это витрина. И то, как ее продадут, покажет иностранным инвесторам, стоит ли вообще заходить в Украину, где государственная приватизация иногда напоминает минное поле.