Оренда без договору: юрист попередив про штрафи до 25% і виселення в будь-який момент
Здавання житла в оренду без офіційного договору може створити проблеми як для власника, так і для орендаря. Зокрема, власнику можуть донарахувати податки та штрафи, а орендар ризикує залишитися без гарантій щодо умов проживання.
Про це в коментарі РБК-Україна розповів адвокат і магістр права Євген Буліменко.
Головне:
- Податки та штрафи для власника: У разі неофіційної оренди податкова може донарахувати 23% від отриманого доходу. Також за умисну несплату загрожує штраф до 25% та щоденна пеня.
- Як дізнається податкова: Джерелом інформації можуть стати регулярні перекази на картку, оголошення на сайтах нерухомості, скарги сусідів або самого орендаря.
- Беззахисність орендаря: Без офіційного договору власник може в будь-який момент підняти ціну, виселити мешканців або обмежити їм доступ до квартири.
- Складність судового захисту: Відсутність договору ускладнює для власника можливість стягнути борги за проживання або компенсувати шкоду, завдану майну.
- Для кого компенсація заборонена: Юридичний захист потрібен усім, однак складання договору забезпечує власнику механізм захисту майна, а орендарю - гарантію стабільного проживання.
Які ризики для власника
За словами юриста, одним із основних ризиків для власника є донарахування податків із отриманого від оренди доходу.
Йдеться про 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору - загалом 23%.
Крім того, за прострочення сплати узгодженої суми грошового зобов'язання можуть застосовуватися штрафи. Відповідно до статті 124 Податкового кодексу України, їхній розмір становить:
- 5% - якщо прострочення не перевищує 30 календарних днів;
- 10% - якщо прострочення становить понад 30 календарних днів;
- 25% - якщо податкова доведе умисну несплату грошового зобов'язання.
Також на суму несплаченого зобов'язання нараховується пеня за кожен календарний день прострочення, включно з днем погашення. Її розраховують виходячи зі 120% річних облікової ставки Національного банку України, яка діє за кожен відповідний день.
Як податкова може дізнатися про оренду
Інформація про неофіційну здачу житла може потрапити до податкової служби різними шляхами.
Зокрема, на це можуть вказувати регулярні перекази орендної плати на банківський картковий рахунок власника. Також інформацію можуть отримувати з оголошень на сайтах нерухомості, від орендарів або сусідів.
Чому договір важливий для власника
Відсутність договору також ускладнює захист прав власника в суді.
Наприклад, без належного оформлення може бути складніше стягнути з орендаря борги за оренду або компенсацію за шкоду, заподіяну майну.
Тому, як зазначає адвокат, у договорі варто передбачити основні умови оренди: розмір плати та порядок її перегляду, строк дії договору, права й обов'язки орендодавця та орендаря.
Які ризики має орендар
Проблеми можуть виникнути й у людини, яка орендує житло без договору.
Власник може в будь-який момент припинити оренду та обмежити доступ до житла або в односторонньому порядку змінити умови, наприклад підвищити орендну плату.
Крім того, власник може систематично навідуватися до житла під приводом контролю за його використанням, створюючи для орендаря некомфортні умови проживання.
Таким чином, офіційний договір, за словами Буліменка, дає власнику юридичні механізми захисту майнових прав, а орендарю - більшу стабільність проживання.
Нагадаємо, у першому півріччі 2026 року український ринок нерухомості поступово відновлювався: квартири в середньому подорожчали на 3%, а попит на купівлю будинків зріс на 24%. Водночас оренда дорожчала значно швидше - квартири в середньому на 15%, а приватні будинки на 29%.
РБК-Україна також розповідало, у яких містах двокімнатні квартири зрівнялися в ціні з однокімнатними.
Важливо: Цей матеріал має виключно ознайомчий характер і не є юридичною консультацією. РБК-Україна не несе відповідальності за дії, вчинені на основі цієї інформації. У разі потреби в правовій допомозі або тлумаченні законодавства рекомендуємо звернутися до кваліфікованого юриста.