Іпотечне кредитування в Україні змінилося після запуску програми "єОселя", яка зосередила позики в державних банках. Проте не всі банки беруть участь, а багато клієнтів не відповідають вимогам програми та можуть розраховувати на дорогі кредити для купівлі житла.
Про те, як що наразі відбувається на ринку кредитування житла в Україні, – читайте в огляді журналіста РБК-Україна Аліка Сахна.
Зміст:
Ще на початку 2025 року в Національному банку України повідомили РБК-Україна, що іпотечне кредитування в умовах повномасштабної війни майже цілковито зосередилося в межах державної програми “єОселя”, а кредитів поза програмою видаються одиниці.
"Коло банків – учасників програми у 2024 році збільшилося до одинадцяти, однак окремі нові учасники досі не надали жодної позики. Більш як 90% видач сконцентровано в трьох державних банках (ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк). За даними компанії Укрфінжитло, за 2024 рік в межах програми "єОселя" було надано 8 515 іпотечних кредитів на 14,6 млн грн", – йдеться в повідомленні.
Деякі українські банки, які не входять до списку установ, що кредитують за програмою "єОселя", раніше пропонували стандартні іпотечні кредити. Наразі ж, як розповіли РБК-Україна у банках ПУМБ, Credi Agricole, Банк Південний, Банк Кредит Дніпро та Банк Львів, вони не надають таких кредитів. Крім того, якщо на сайті Пірєус Банку зникла інформація про іпотечне кредитування, то на сайті OTP Bank вказано, що можна оформити кредит під фіксовану річну ставку 29,99% на суму від 200 до 750 тисяч гривень на строк від 1 до 5 років. Однак, за словами представників банку, наразі вони надають лише споживчі кредити.
Водночас Монобанк пропонує фінансування до 400 тисяч гривень, але варто зазначити, що такий кредит має ставку 3% на місяць (що еквівалентно понад 30% річних), через що його не можна вважати вигідним варіантом для покупки житла, якщо клієнт планує погашати кредит протягом більше ніж 5 років. Однак, як зазначає експерт з нерухомості Олена Бондарук, є клієнти, які все одно готові брати кредити за такими високими відсотками, адже вони не підпадають під критерії програми "єОселя", але прагнуть мати власне житло, а не орендоване.
"Вони прораховують, що оренда однокімнатної квартири на вторинному ринку обходиться їм в 14-16 тисяч гривень (350-400 доларів). Але якщо взяти кредит, ці гроші можна платити за квартиру, яка буде їх власністю, а не йти на оренду. Тому часто люди купують старі квартири на вторинному ринку, в середньому за ціною 30-40 тисяч доларів. Вносять перший внесок, виплачують кредит і живуть у власному житлі, що вигідно в довгостроковій перспективі, адже це все виплачується гривнею", – пояснює РБК-Україна Олена Бондарук.
Експертка додає, що найчастіше кредити під 20-25% беруть люди, які продають свою нерухомість і купують іншу, а за рахунок "швидких грошей" компенсують різницю в ціні нерухомості. Однак Бондарук підкреслює, що такі люди часто спочатку беруть кредит, а лише потім виставляють житло на продаж, але, за її словами, проблема полягає в тому, що не всі об'єкти швидко продаються, деякі можуть простояти від кількох місяців до більше ніж року. На швидкість продажу нерухомості впливає як ціна, так і ремонт і розташування об'єкта.
За програмою "єОселя" є обмеження: житло має бути введене в експлуатацію не більше трьох років тому. Якщо об'єкт був зданий лише місяць тому, на нього вже не можна отримати кредит за цією програмою. Олена Бондарук стверджує, що таких нових об'єктів на ринку не так багато, і вони зазвичай дорожчі за вторинне житло. Тому чимало людей, за її словами, обирають саме вторинний ринок.
"Багато з клієнтів використовують лише частину коштів, наданих банком за програмою "єОселя" – в межах 20-30%, якщо не вистачає для покупки більш комфортного житла. Зазвичай молодь намагається накопичити перший внесок у 20%, але на практиці мінімальна сума, яку потрібно мати, – 30%. Це пов'язано з тим, що оцінка банком вартості об'єкта може бути нижчою за ринкову. Банки не хочуть оцінювати квартиру за максимальною ціною, бо якщо позичальник не зможе викупити житло, вони залишаться з нерухомістю. Тому квартира вартістю 100 тисяч гривень може бути оцінена лише в 80-90 тисяч", – зауважує експерт з нерухомості.
Клієнти повинні врахувати, що на різницю між ринковою вартістю і оцінкою банку потрібно буде доплатити продавцям. 20% – це мінімум для першого внеску, і банки надають перевагу позичальникам, які можуть внести більшу суму. Крім того, є ще додаткові витрати: нотаріальні послуги, пенсійний збір (1%), комісії агентств, банківські витрати, одноразові ставки й страхування. Все це також потрібно враховувати при плануванні покупки.
При цьому деякі забудовники навіть зводять окремі житлові комплекси сам під програму "єОселя". Зокрема, у коментарі РБК-Україна в компанії Stolitsa Group вказали, що вже продали три багатоповерхові будинки саме для клієнтів, які купують житло в рамках "єОселя". Це два 25-поверхових будинки та один 16-поверховий. У кожному будинку є 1-2-3 кімнатні квартири.
"Ми будуємо за власний кошт, вводимо в експлуатацію, оформлюємо право власності і продаємо під цю програму. Інвестор погоджує суму з банком, яку він моніторить. Він проходить на суму кредиту, яку може видати держава через банк, і ми обираємо квартиру, яка підходить по площі та сумі, яку пропускає банк. Далі контактуємо з менеджерами банку, відправляємо всі необхідні документи на вибрану квартиру та чекаємо фінансування", – розповіла менеджер Stolitsa Group Вікторія.
Експерт з нерухомості Олена Бондарук зауважує, що в столиці кількість новобудов, які підпадають під критерії програми "єОселя", дуже обмежена. За її словами, для цього у забудовника має бути висока репутація, яка включає своєчасну здачу об'єктів. В Києві таких забудовників можна нарахувати не більше десяти, додає Бондарук.
У НБУ зазначають, що профіль іпотечного клієнта зазнав значних змін під час повномасштабної війни. Зниження вартості іпотеки в поєднанні з високими цінами на житло спонукали позичальників брати кредити на більші суми. Середній показник LTV (Loan-to-value, відношення суми кредиту до вартості застави) наближається до максимально можливих 80%, що є верхньою межею за умовами програми.
Наприклад, якщо ви хочете купити квартиру за 1 мільйон гривень і берете кредит на 800 тисяч, то LTV буде 80%. Чим вищий LTV, тим більше частина вартості нерухомості фінансується коштом кредиту, і тим більший ризик для банку, оскільки у разі неплатоспроможності позичальника банку важче повернути всю суму через продаж застави.
"Позики стали більш довгостроковими, а попит серед молоді до 30 років значно зріс. Тому кредитні стандарти дещо пом’якшилися, однак ризик цього зростання компенсується помірним середнім борговим навантаженням на клієнтів", – додали в НБУ.
Завдяки низьким фіксованим ставкам співвідношення витрат на обслуговування боргу та доходів позичальника, або DSTI (Debt-Service-to-Income), суттєво знизилося порівняно з 2022 роком, склавши близько 32%. Простими словами, якщо ваш місячний дохід складає 30 тисяч гривень, а ви платите 9 600 гривень за іпотеку, то ваш DSTI складає 32%.
У Нацбанку резюмують, що через пільгові умови державної програми банкам складно конкурувати звичайними ринковими продуктами, а клієнти не зацікавлені в дорожчих кредитах поза програмою. Тому майже всі іпотечні кредити в Україні зараз видаються в межах "єОселі".
З цим погоджується юрист з нерухомості Андрій Ставнюк, який каже, що за останній рік йому взагалі не траплялися договори стандартної іпотеки через високі ставки. Однак експерт вказує, що головними проблеми програми "єОселя" є ліміти та процес проведення оплати. За словами Ставнюка, у Києві все ще дуже часто купляють нерухомість готівкою, хоча НБУ обмежив зняття готівки 100 тисячами гривень на день.
"Ліміт НБУ впливає на продавців на вторинному ринку нерухомості. Вони змушені знімати гроші з рахунків частинами. Це суттєво ускладнює процес, особливо коли йдеться про купівлю житла вартістю понад 50-60 тисяч доларів еквівалентно в гривні, наприклад, у Києві. Такий підхід може затягнутися на тривалий час", – каже він.
При цьому експерт уточнює, що чинні обмеження НБУ забороняють купівлю нерухомості за готівку, адже фінансовий моніторинг наполягає на безготівкових розрахунках. Водночас, додає він, між фізичними особами відсутні санкції за використання готівки. Тому готівкова угода може бути завірена нотаріусом, якщо сторони між собою розрахувалися та не мають жодних претензій один до одного.
У Національному банку України зазначали, що у 2019 році ставка за іпотекою становила близько 21,5% на вторинному та первинному ринках житла. У 2020-му році середньозважена ефективна відсоткова ставка за новими іпотечними кредитами на вторинному ринку становила 14%, а на первинному – 16,9%.
Таке зниження ставок дозволило у 2020-му зрости іпотечному портфелюю на 36% порівняно з 2019 роком. Загалом у тому році банки видали кредитів на 3,8 млрд гривень. Проте справжній бум кредитування припав на 2021 рік, за підсумками якого банки видали 10,8 тисячі іпотечних кредитів на загальну суму 8,9 млрд гривень. Це у 2,4 раза більше в грошовому вимірі порівняно з 2020 роком.
Але настав 2022-й, в якому видали дві третини іпотечних кредитів саме в січні-лютому. За даними НБУ, до літа кредити на купівлю житла не надавалися взагалі. Натомість восени уряд запустив програму "єОселя", в межах якої надаються кредити під 7% та 3% річних відповідно. Завдяки цьому з вересня по листопад 2022 року банки видали 252 іпотечні кредити на загальну суму в майже 280 млн грн, а у грудні – 405 кредитів на пів мільярда гривень.
Запуск цієї програми дозволив уже наступного року видати кредитів на придбання житла на суму 8,85 мільярда гривень, що лише на 50 мільйонів менше, ніж у рекордному 2021-му році. Проте станом на грудень 2024 року за грошовим обсягом кредитів на житло вдалося обігнати не лише 2023 рік, а й довоєнний 2021-й, який став найуспішнішим.
Зокрема, за інформацією Мінекономіки, з початку 2024 року українці взяли 8 515 кредитів на 14,6 млрд грн на придбання житла лише за програмою "єОселя". При чому не повідомляється, скільки саме не пільгових кредитів взяли громадяни України.
Нагадаємо, розмір першого внеску за програмою "єОселя" для молоді зменшили: скільки потрібно платити.
При підготовці матеріалу використано ексклюзивні коментарі експерта з нерухомості Олени Бондарук, юриста з нерухомості Андрія Ставнюка, Національного банку України, будівельної компанії Stolitsa Group та банків: ПУМБ, Credi Agricole, Банк Львів, OTP Bank, Пірєус Банк, Банк Південний, Банк Кредит Дніпро та Монобанк, а також дані з сайтів Мінекономіки та НБУ.