Аренда или собственное жилье: кто в Украине может получить ипотеку и сколько надо по ней платить

Содержание:

• Как сейчас выглядит рынок ипотечного кредитования в Украине

• Сколько застройщики работают с "еОселя" в Киеве

• Как "еОселя" влияет на рынок кредитования в Украине

• Как за последние годы изменился рынок кредитования

Как сейчас выглядит рынок ипотечного кредитования в Украине

Еще в начале 2025 года в Национальном банке Украины сообщили РБК-Украина, что ипотечное кредитование в условиях полномасштабной войны почти полностью сосредоточилось в рамках государственной программы "еОселя", а кредитов вне программы выдаются единицы.

"Круг банков - участников программы в 2024 году увеличился до одиннадцати, однако отдельные новые участники до сих пор не предоставили ни одного займа. Более 90% выдач сконцентрировано в трех государственных банках (ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк). По данным компании Укрфинжитло, за 2024 год в рамках программы "еОселя" было предоставлено 8 515 ипотечных кредитов на 14,6 млн грн", - говорится в сообщении.

Некоторые украинские банки, которые не входят в список учреждений, кредитующих по программе "еОселя", ранее предлагали стандартные ипотечные кредиты. Сейчас же, как рассказали РБК-Украина в банках ПУМБ, Credi Agricole, Банк Пивденный, Банк Кредит Днепр и Банк Львов, они не предоставляют таких кредитов. Кроме того, если на сайте Пиреус Банка исчезла информация об ипотечном кредитовании, то на сайте OTP Bank указано, что можно оформить кредит под фиксированную годовую ставку 29,99% на сумму от 200 до 750 тысяч гривен на срок от 1 до 5 лет. Однако, по словам представителей банка, пока они предоставляют только потребительские кредиты.

В то же время Монобанк предлагает финансирование до 400 тысяч гривен, но стоит отметить, что такой кредит имеет ставку 3% в месяц (что эквивалентно более 30% годовых), из-за чего его нельзя считать выгодным вариантом для покупки жилья, если клиент планирует погашать кредит в течение более чем 5 лет. Однако, как отмечает эксперт по недвижимости Елена Бондарук, есть клиенты, которые все равно готовы брать кредиты по таким высоким процентам, ведь они не подпадают под критерии программы "еОселя", но стремятся иметь собственное жилье, а не арендованное.

"Они просчитывают, что аренда однокомнатной квартиры на вторичном рынке обходится им в 14-16 тысяч гривен (350-400 долларов). Но если взять кредит, эти деньги можно платить за квартиру, которая будет их собственностью, а не идти на аренду. Поэтому часто люди покупают подержанные квартиры на вторичном рынке, в среднем по цене 30-40 тысяч долларов. Вносят первый взнос, выплачивают кредит и живут в собственном жилье, что выгодно в долгосрочной перспективе, ведь это все выплачивается гривной", - объясняет РБК-Украина Елена Бондарук.

Эксперт добавляет, что чаще всего кредиты под 20-25% берут люди, которые продают свою недвижимость и покупают другую, а за счет "быстрых денег" компенсируют разницу в цене недвижимости. Однако Бондарук подчеркивает, что такие люди часто сначала берут кредит, а лишь потом выставляют жилье на продажу, но, по ее словам, проблема заключается в том, что не все объекты быстро продаются, некоторые могут простоять от нескольких месяцев до более чем года. На скорость продажи недвижимости влияет как цена, так и ремонт и расположение объекта.

Сколько застройщики работают с "еОселя" в Киеве

По программе "еОселя" есть ограничения: жилье должно быть введено в эксплуатацию не более трех лет назад. Если объект был сдан всего месяц назад, на него уже нельзя получить кредит по этой программе. Елена Бондарук утверждает, что таких новых объектов на рынке не так много, и они обычно дороже вторичного жилья. Поэтому многие, по ее словам, выбирают именно вторичный рынок.

"Многие из клиентов используют лишь часть средств, предоставленных банком по программе "еОселя" - в пределах 20-30%, если не хватает для покупки более комфортного жилья. Обычно молодежь старается накопить первый взнос в 20%, но на практике минимальная сумма, которую нужно иметь, - 30%. Это связано с тем, что оценка банком стоимости объекта может быть ниже рыночной. Банки не хотят оценивать квартиру по максимальной цене, потому что если заемщик не сможет выкупить жилье, они останутся с недвижимостью. Поэтому квартира стоимостью 100 тысяч гривен может быть оценена лишь в 80-90 тысяч",- отмечает эксперт по недвижимости.

Клиенты должны учесть, что на разницу между рыночной стоимостью и оценкой банка нужно будет доплатить продавцам. 20% - это минимум для первого взноса, и банки предпочитают заемщиков, которые могут внести большую сумму. Кроме того, есть еще дополнительные расходы: нотариальные услуги, пенсионный сбор (1%), комиссии агентств, банковские расходы, единоразовые ставки и страхование. Все это также нужно учитывать при планировании покупки.

При этом некоторые застройщики даже возводят отдельные жилые комплексы сам под программу "еОселя". В частности, в комментарии РБК-Украина в компании Stolitsa Group указали, что уже продали три многоэтажных дома именно для клиентов, которые покупают жилье в рамках "еОселя". Это два 25-этажных дома и один 16-этажный. В каждом доме есть 1-2-3 комнатные квартиры.

"Мы строим за свой счет, вводим в эксплуатацию, оформляем право собственности и продаем под эту программу. Инвестор согласовывает сумму с банком, которую он мониторит. Он проходит на сумму кредита, которую может выдать государство через банк, и мы выбираем квартиру, которая подходит по площади и сумме, которую пропускает банк. Далее контактируем с менеджерами банка, отправляем все необходимые документы на выбранную квартиру и ждем финансирования", - рассказала менеджер Stolitsa Group Виктория.

Эксперт по недвижимости Елена Бондарук отмечает, что в столице количество новостроек, которые подпадают под критерии программы "еОселя", очень ограничено. По ее словам, для этого у застройщика должна быть высокая репутация, которая включает своевременную сдачу объектов. В Киеве таких застройщиков можно насчитать не более десяти, добавляет Бондарук.

Как "еОселя" влияет на рынок кредитования в Украине

В НБУ отмечают, что профиль ипотечного клиента претерпел значительные изменения во время полномасштабной войны. Снижение стоимости ипотеки в сочетании с высокими ценами на жилье побудили заемщиков брать кредиты на большие суммы. Средний показатель LTV (Loan-to-value, отношение суммы кредита к стоимости залога) приближается к максимально возможным 80%, что является верхним пределом по условиям программы.

Например, если вы хотите купить квартиру за 1 миллион гривен и берете кредит на 800 тысяч, то LTV будет 80%. Чем выше LTV, тем больше часть стоимости недвижимости финансируется за счет кредита, и тем больше риск для банка, поскольку в случае неплатежеспособности заемщика банку труднее вернуть всю сумму через продажу залога.

"Займы стали более долгосрочными, а спрос среди молодежи до 30 лет значительно вырос. Поэтому кредитные стандарты несколько смягчились, однако риск этого роста компенсируется умеренной средней долговой нагрузкой на клиентов", - добавили в НБУ.

Благодаря низким фиксированным ставкам соотношение расходов на обслуживание долга и доходов заемщика, или DSTI (Debt-Service-to-Income), существенно снизилось по сравнению с 2022 годом, составив около 32%. Простыми словами, если ваш месячный доход составляет 30 тысяч гривен, а вы платите 9 600 гривен за ипотеку, то ваш DSTI составляет 32%.

В Нацбанке резюмируют, что из-за льготных условий государственной программы банкам сложно конкурировать обычными рыночными продуктами, а клиенты не заинтересованы в более дорогих кредитах вне программы. Поэтому почти все ипотечные кредиты в Украине сейчас выдаются в рамках "еОсели".

С этим соглашается юрист по недвижимости Андрей Ставнюк, который говорит, что за последний год ему вообще не попадались договоры стандартной ипотеки из-за высоких ставок. Однако эксперт указывает, что главными проблемы программы "еОселя" являются лимиты и процесс проведения оплаты. По словам Ставнюка, в Киеве все еще очень часто покупают недвижимость наличными, хотя НБУ ограничил снятие наличных 100 тысячами гривен в день.

"Лимит НБУ влияет на продавцов на вторичном рынке недвижимости. Они вынуждены снимать деньги со счетов частями. Это существенно усложняет процесс, особенно когда речь идет о покупке жилья стоимостью более 50-60 тысяч долларов эквивалентно в гривне, например, в Киеве. Такой подход может затянуться на длительное время", - говорит он.

При этом эксперт уточняет, что действующие ограничения НБУ запрещают покупку недвижимости за наличные, ведь финансовый мониторинг настаивает на безналичных расчетах. В то же время, добавляет он, между физическими лицами отсутствуют санкции за использование наличных. Поэтому наличная сделка может быть заверена нотариусом, если стороны между собой рассчитались и не имеют никаких претензий друг к другу.

Как за последние годы изменился рынок кредитования

В Национальном банке Украины отмечали, что в 2019 году ставка по ипотеке составляла около 21,5% на вторичном и первичном рынках жилья. В 2020 году средневзвешенная эффективная процентная ставка по новым ипотечным кредитам на вторичном рынке составила 14%, а на первичном - 16,9%.

Такое снижение ставок позволило в 2020-м вырасти ипотечному портфелю на 36% по сравнению с 2019 годом. Всего в том году банки выдали кредитов на 3,8 млрд гривен. Однако настоящий бум кредитования пришелся на 2021 год, по итогам которого банки выдали 10,8 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 8,9 млрд гривен. Это в 2,4 раза больше в денежном выражении по сравнению с 2020 годом.

Но наступил 2022-й, в котором выдали две трети ипотечных кредитов именно в январе-феврале. По данным НБУ, до лета кредиты на покупку жилья не предоставлялись вообще. Зато осенью правительство запустило программу "еОселя", в рамках которой предоставляются кредиты под 7% и 3% годовых соответственно. Благодаря этому с сентября по ноябрь 2022 года банки выдали 252 ипотечных кредита на общую сумму в почти 280 млн грн, а в декабре - 405 кредитов на полмиллиарда гривен.

Запуск этой программы позволил уже в следующем году выдать кредитов на приобретение жилья на сумму 8,85 миллиарда гривен, что лишь на 50 миллионов меньше, чем в рекордном 2021-м году. Однако по состоянию на декабрь 2024 года по денежному объему кредитов на жилье удалось обогнать не только 2023 год, но и довоенный 2021-й, который стал самым успешным.

В частности, по информации Минэкономики, с начала 2024 года украинцы взяли 8 515 кредитов на 14,6 млрд грн на приобретение жилья только по программе "еОселя". При чем не сообщается, сколько именно не льготных кредитов взяли граждане Украины.