Ольга Пилипенко: Наша мета - перейти від мислення "метрами" до вартості життєвого циклу об'єкта

Ринок нерухомості України сьогодні більше не пробачає помилок. Чому "Ковальська" відмовилася від підрядників і навіщо гіганту власна архітектурна студія? Як світові зірки MVRDV та David Chipperfield змінюють наші міста та чому "дешеві квадрати" стають пасткою для покупця?

Про запуск заводу в Розвадові та нову еру автономного житла в інтерв’ю РБК-Україна розповіла виконавча директорка промислово-будівельної групи "Ковальська" Ольга Пилипенко.

– Цього року "Ковальській" - 70 років, і майже половину цього шляху компанія поєднує промисловість із девелопментом. Як сьогодні співвідносяться ці два напрями, що є драйвером росту?

– Перш за все, "Ковальська" - це промислова компанія. Девелопмент став її органічним продовженням - ми вже мали ключові продукти для будівельного ринку і логічно об’єднали їх у повний цикл. І в цьому унікальність "Ковальської" на ринку, адже ми можемо контролювати якість на кожному етапі - від сировини до готового об’єкта.

Крім того, на відміну від більшості забудовників, ми підкріплюємо свої проєкти власними виробничими активами, тому по праву можемо казати що ми - найнадійніший девелопер країни.

– Минулого року група оголосила про перехід до повного циклу проєктування власними силами - від першого ескізу до дизайну інтер’єрів. Що стало головною причиною цього рішення?

– Це рішення не прийшло раптово, а стало результатом розвитку нашої внутрішньої експертизи, і з часом - органічною частиною нашої бізнес-моделі. Конструкторський, інженерний та архітектурний напрями в "Ковальській" досягли такого рівня, що наші вимоги до зовнішніх підрядників дедалі складніше було реалізувати в повному обсязі. Відповідно, знайти партнера, який би відповідав цим стандартам, стало викликом.

Водночас протягом останніх десяти років ми активно виконуємо будівельні роботи для зовнішніх клієнтів як генеральний підрядник, зокрема у промисловому та логістичному сегментах. Це сформувало внутрішній запит на посилення власної архітектурної та інжинірингової функції.

Перехід до повного циклу проєктування дозволив зробити весь процес від ідеї до реалізації "безшовним". Ми прибрали зайву ланку у вигляді стороннього підрядника і залишили лише одну точку взаємодії з будівельниками, що суттєво знижує кількість помилок і оптимізує терміни реалізації проєктів.

Крім того, ми контролюємо промислову складову, а отже - і економіку проєкту. Це дає можливість вже на етапі проєктування закладати найбільш ефективні рішення з урахуванням бюджету замовника. Ми добре розуміємо властивості матеріалів, адже самі їх виробляємо, і можемо одразу пропонувати оптимальні рішення під конкретні задачі.

– Ви кажете, що проєктуєте не лише житло, а промислові та логістичні об’єкти. Які саме? Що ви пропонуєте своєму клієнту?

– Наш багаторічний досвід забезпечив нам сильну експертизу в промисловому будівництві. Зокрема, ми брали участь у будівництві фабрики Roshen, об’єктів мережі "Епіцентр", Kronospan, а також складських і логістичних комплексів різного рівня складності.

– Новий напрям позиціонується як архітектурно-інжинірингова студія, а не просто архітектурне бюро. Чому було важливо об’єднати архітекторів, інженерів і конструкторів в одному контурі, а не залишити класичний поділ?

– Архітектори не можуть створювати повноцінний продукт без залучення інженерів та конструкторів. У класичній моделі спочатку формується архітектурна концепція, а вже потім на неї "накладаються" інженерні та конструктивні рішення. Це часто призводить до компромісів або помилок на пізніх етапах. Щоб фінальний результат максимально відповідав задуму, всі спеціалісти мають бути залучені до процесу одночасно. Це дозволяє приймати узгоджені рішення, оптимізувати бюджет проєкту та мінімізувати ризики під час його реалізації.

Саме тому ми активно використовуємо BIM-моделювання. Це дає можливість одразу бачити, як проходять інженерні мережі, як взаємодіють конструкції та як виглядає простір у цілому. Фактично це синхронізація креативної і практичної частин проєкту в реальному часі.

Ще один важливий аспект - перехід від мислення "квадратними метрами" до оцінки вартості життєвого циклу об’єкта. Особливо це стало актуальним цієї зими, коли ми на практиці зрозуміли, наскільки критично важливі питання енергоефективності та автономності. Тому ключове завдання - одразу закладати рішення, які будуть ефективними протягом усього строку експлуатації будівлі.

Ольга Пилипенко та Сергій Грабар, керівник архітектурно-інжинірингової студії "Ковальської" (фото: РБК-Україна)

– Послуги студії будуть доступні і для зовнішніх клієнтів. Це спосіб тримати команду в конкурентному полі чи окремий бізнес-напрям? Чи є вже подібні кейси співпраці?

– Я вважаю, що наша внутрішня архітектурно-інжинірингова студія - це виняткова історія для ринку. Передусім тому, що ми є промисловою компанією з потужною будівельною експертизою, і ми пропонуємо клієнтам комплексне рішення в межах однієї компанії - від забезпечення матеріалами і проєктування до будівництва. Для клієнтів це означитиме зменшення ризику перевитрат, зрозумілі терміни, прозорі процеси та чітку відповідальність за кінцевий результат.

Для ринку цей підхід поки що новий, тому до нього ставляться обережно. Водночас ми вже маємо проєкти на стадії реалізації і після їх завершення, за згодою замовників, зможемо продемонструвати їхні результати.

Для нас принципово важливо працювати як із внутрішніми, так і з зовнішніми проєктами. Саме зовнішній ринок є найкращим індикатором ефективності: він дозволяє перевіряти та валідовувати наші рішення. Цей баланс є одним із ключових драйверів подальшого розвитку.

– Як будете уникати конфлікту інтересів, коли студія працює одночасно на внутрішні проєкти і на зовнішній ринок?

– Для нас це радше звична парадигма мислення. Як промислова група, ми виробляємо продукцію як для власного девелоперського напрямку, так і для зовнішнього ринку. Тому така модель для нас не є новою. Ми велика компанія, яка може дозволити собі великі масштаби.

– "Ковальська" продовжує співпрацю з David Chipperfield Studio та MVRDV вже як рівноправний партнер. Чи змінився діалог із такими бюро, коли у вас тепер є власна сильна експертиза?

– На початку було складно повірити, що ми можемо працювати з міжнародними студіями на рівних. Але з розвитком проєктів ми зрозуміли, що ефективна взаємодія можлива лише за наявності сильної внутрішньої експертизи.

Міжнародні бюро привносять концептуальність, інновації, унікальне бачення та сталий підхід до архітектури. Натомість ми забезпечуємо глибоке розуміння локального контексту - від планувальних рішень і будівельних норм до інженерії та реальної реалізації. Наша роль у тому, щоб "приземлити" ідею і зробити її життєздатною.

Особливо це відчутно у житлових проєктах. Рішення, які пропонують міжнародні студії, часто виглядають естетично привабливо, але для нашого ринку нерідко виявляються нежиттєздатними. Європейці звикли до більш аскетичного формату житла, і в більшості орієнтуєтуються на прості, стримані планування. Акцент часто робиться на площі як такій, тоді як функціональне наповнення простору - другорядне питання.

В Україні ж запит значно вищий: клієнту важливі не лише квадратні метри, а й те, як цей простір працює в повсякденному житті - наскільки він зручний і адаптований під реальні сценарії використання. Саме тому функціональність і комфорт стають ключовими параметрами при проєктуванні житла.

Співпраця з міжнародними студіями дає нам те, що неможливо отримати всередині ринку - унікальну архітектурну експертизу і світовий досвід. Для мене особисто було важливо інтегрувати в український контекст найкращі світові практики, щоб залучити експертизу, яка поки що недостатньо представлена на нашому ринку через специфіку розвитку економіки та рівень сформованого попиту.

Тому це взаємний процес: їм цікаво працювати з нами, бо це - новий контекст і професійний виклик, а нам із ними, бо вони привносять унікальні бачення і досвід.

Ольга Пилипенко відзначає зростання вимог українських покупців (фото: РБК-Україна)

– Ревіталізація колишнього лікеро-горілчаного заводу і бізнес-парк NUVO - проєкти з потужними міжнародними партнерами. Чим їх підхід відрізняється від українських компаній?

– Співпраця з міжнародними студіями дала нам розуміння більш широкого і довгострокового підходу - мислення категоріями життєвого циклу будівлі та її вартості в часі. Ми прагнемо реалізовувати цей підхід на практиці. Вже на етапі проєктування ми закладаємо рішення, зокрема інженерні, які дозволяють оптимізувати витрати на експлуатацію будівлі в майбутньому. Ми мислимо не лише моментом реалізації, а горизонтом 10-20 років, тим, якою буде економіка об’єкта у довгостроковій перспективі.

Окремо варто відзначити те, що нам принесла співпраця з MVRDV - сталий підхід. Він передбачає не лише екологічні рішення, а й гнучкість у використанні простору. Наприклад, ми проєктуємо паркінги з урахуванням того, що за потреби їх можна буде трансформувати під інші функції залежно від запиту: конференц-зали, mobility hub або укриття, як зараз.

Загалом підходи та практики міжнародних студій формують у нас нове бачення: ми несемо відповідальність за об’єкт протягом усього його життєвого циклу, мислимо десятиліттями і закладаємо рішення, які залишатимуться актуальними в довгостроковій перспективі.

Що стосується ревіталізації Кудрявки, то ми вели діалог із багатьма міжнародними студіями. І вже під час повномасштабної війни, у 2024 році, знайшли спільне бачення саме із David Chipperfield Studio. Їхній досвід у ревіталізації є одним із найсильніших у світі, а бачення, на нашу думку, найкраще відповідає потенціалу й майбутньому Кудрявки.

– "Ковальська" завершує будівництво заводу автоклавного газобетону в Розвадові. На якому етапі зараз проєкт? Чим відрізняється проєктування промислового об’єкта від роботи над житлом?

– Ми запустили першу лінію і вже у квітні продукція буде доступна на ринку під брендом Gazobeto. З технологічної точки зору це - один із найсучасніших заводів у Європі. Всі технологічні процеси ми проаналізували так, щоб знайти максимально оптимальні рішення - найкоротші маршрути, найефективнішу логістику. Водночас особливу увагу приділили зручності для працівників. Ми детально пропрацювали простір: від розташування роздягалень і кількості душових до логіки руху людей і технологічних потоків.

Проєктуючи цей завод, ми свідомо відійшли від моделі виключно промислового об’єкта і поставили перед собою амбітніше завдання - створити промислово-громадський простір. Щоб це було не лише місце роботи, а й середовище, де люди можуть відпочивати і взаємодіяти між собою. Тому поряд із виробничими лініями ми реалізували повноцінну інфраструктуру благоустрою: спортивні майданчики, зони відпочинку, простори для outdoor та indoor активностей, продуманий ландшафт.

Однією з ідей було також створення арт-простору посеред індустріального середовища. Наша команда спробувала втілити це бачення, і одним із його проявів став великий куб, який світиться вночі і формує візуальну домінанту.

Окремим завданням було органічно інтегрувати завод у навколишнє середовище. Для цього наші архітектори проаналізували локальну кольорову палітру - від відтінків неба й землі до специфічного повітря, сформованого роботою кар’єрів. На основі цього аналізу була створена власна палітра, яка лягла в основу рішень щодо фасадів, щоб об’єкт максимально природно вписувався в ландшафт і ніби розчинявся в ньому.

У результаті цей проєкт є унікальним у двох вимірах: як високотехнологічний промисловий об’єкт і як людиноцентричний простір, який формує нову якість та естетику виробничого середовища.

– Після 2022 року житло в Україні оцінюють через призму безпеки й автономності. Які нові архітектурні сценарії студія закладає як обов’язкові?

– Відповідно до державних будівельних норм, під час проєктування житлових, громадських і промислових об’єктів ми зобов’язані передбачати безпечні простори для людей. Йдеться вже не просто про паркінги, а про повноцінні укриття. Цей підхід ми системно застосовуємо, зокрема і під час проєктування заводу в Розвадові.

Водночас ця зима показала, що не менш важливими є енергоефективність та автономність. Тому вже на старті ми закладаємо рішення, які враховують споживання енергії протягом усього життєвого циклу будівлі, а також передбачають можливість альтернативних способів живлення.

І ще один важливий момент - це конструктивна надійність будівель. Досвід війни на практиці показав суттєву різницю між різними технологіями будівництва. Саме монолітно-каркасна технологія довела свою стійкість і надійність у критичних умовах.

– Чи погоджуєтесь ви з думкою, що Київ наразі переживає кризу ідентичності. Яка місія студії у формуванні міського середовища?

– Я б не сказала, що у Києва криза ідентичності. У Києва - криза системності та верховенства права. Немає довгострокового бачення розвитку міста, немає прозорих і зрозумілих правил. Їхня відсутність створює середовище для хаосу і корупції.

У таких умовах всі забудовники фактично змушені підлаштовуватися під обставини. Навіть ті гравці, які прагнуть працювати відповідально, опиняються під постійним тиском. Коли відсутні зрозумілі правила гри та гарантії захисту приватної власності, інвестиції стають високоризиковими. Рішення можуть змінюватися в будь-який момент - і це вже не про регулювання, а про відсутність системи як такої.

Що ж до ідентичністі, то в принципі не існує міст, побудованих "під лінійку". Це завжди нашарування різних етапів розвитку, архітектурних стилів і рішень - і це природний процес.

Ідеальної моделі не існує, але є приклади міст, які значно просунулися вперед саме завдяки прозорим правилам, зрозумілим законам і ефективно організованим міським інституціям.

– "Ковальська" орієнтується на світові приклади і принципи сталого розвитку. Які міжнародні практики найскладніше інтегрувати в український контекст?

– Найскладніше - інтегрувати в український контекст експертизу у life-cycle costing. Тобто думати не лише про те, як побудувати об’єкт, а й про те, як ця будівля буде жити далі. В Україні історично інший підхід: побудувати швидше й дешевше, продати - і рухатися далі.

Це напряму пов’язано з відсутністю системності та стимулів на рівні держави. Наразі правова система не створює достатніх передумов для цивілізованого розвитку ринку, не мотивує до впровадження енергоефективних рішень, систем повторного використання ресурсів чи інших сталих практик. У Європі це підтримується чіткими правилами та фінансовими інструментами, тоді як у нас ринок часто обирає простіші й дешевші рішення.

Додатковим обмеженням є доступність технологій. Не всі рішення, які є стандартом у світі, представлені на українському ринку. Їх імпорт потребує складної логістики та значних інвестицій, що особливо складно в умовах війни.

Наприклад, для проєкту NUVO ми розглядали використання GRC-панелей для фасадів, що дозволило б вийти на новий рівень архітектурних рішень. Однак в Україні великоформатні елементи такого типу не виробляються, їх необхідно імпортувати, що ускладнює процес будівництва. Тому доводиться шукати баланс між бажаними рішеннями і реальними можливостями ринку.

"Ковальська" залучає світових архітекторів до проєктів в Україні (фото: РБК-Україна)

– Тиск собівартості зараз відчувають усі девелопери. Чи готові споживачі йти за дорожчими, але якіснішими рішеннями?

– Споживачі різні. Для частини ключовим фактором залишається ціна, для іншої - якість. Ми прагнемо поступово змінювати цей підхід і формувати інше мислення, щоб людина оцінювала не лише вартість придбання, а й те, як вона буде жити в цьому просторі наступні 10 років - скільки це коштуватиме в експлуатації, наскільки комфортним і функціональним буде це життя.

Ми бачимо на практиці, що попит на якісні проєкти стабільно існує. І ми бачимо, як поступово змінюється сам клієнт, стає більш вимогливим. Ми ніколи не були найдешевшими - зазвичай наші проєкти на 20% дорожчі за середній рівень ринку, і це свідомий вибір. "Ковальська" конкурує не ціною, а якістю і надійністю. Наш клієнт приходить за якісним рішенням, з якісними матеріалами, продуманою архітектурою і комфортним простором для життя.

– Як ви особисто зрозумієте через три, пʼять років, що створення студії було стратегічно правильним кроком?

– Ми вже зараз розуміємо, що це було логічне і правильне рішення.