Міфи і факти про продаж земель Боржави: свавілля влади, нечесна конкуренція і збитки для держави

Аукціони земельних активів на Боржаському хребті закінчилися тим, що в АРМА не підписують їх результати. Гроші, які мали піти на ЗСУ, "зависли" у повітрі, а потенційні інвестори задаються питаннями.

Що відбувається - розбираємось в матеріалі РБК-Україна. 

Головне:

Інформаційна війна навколо аукціону земельних активів на Боржавському хребті досі не вщухає. Попри завершення АРМА електронних торгів на "Prozorro.Продажі" ще 8 січня цього року та гучні заяви після цього, досі на сайті відомства розміщений статус "очікується опублікування протоколу торгів". Що ж відбувається насправді?

Отже, на згаданому аукціоні реалізувалися активи, які були добровільно передані приватним власником для продажу Агентству з розшуку та менеджменту активів (АРМА) з метою передачі виручених коштів ЗСУ. Запропоновані лоти охоплювали десятки й сотні земельних ділянок у Закарпатській області, на полонині Боржава.

Несподівано, вже після завершення процедури продажу, з ініціативи самої АРМА розпочалося активне блокування результатів конкурсу з просуванням у медіа низки гучних тез – начебто це державні землі, вони були продані дешево, а саме відомство планує продавати їх ще раз.

Також залишається досі нероз'яснена теза про "ознаки пов'язаності" переможців конкурсу з власником землі, оскільки цей власник ніколи не був фігурантом кримінальних справ і при цьому добровільно передав свої активи для продажу на користь ЗСУ. Звичайно ж, через інформаційний ажіотаж, очевидна нелогічність такого звинувачення нікого не збентежила.

Історія багатогранна і на цьому фоні поза увагою також залишається аналіз мотивів посадових осіб АРМА, які, по суті, завдають потенційних збитків державі. Це питання поряд із недоброчесною конкуренцією, корупційними і репутаційними нюансами напевно ще стане окремою темою суспільного розголосу.

Отже, розбираємо міфи і факти, які вирують навколо мальовничої Боржави, – в матеріалі РБК-Україна.

Міфи і факти стосовно аукціону з продажу земель в Боржаві (фото: інфографіка РБК-Україна)

Скандал навколо Боржави: факти проти фейків

5 липня 2024 року згідно з рішенням Вищого антикорупційного суду була затверджена Угода, яка крім сплати державі 259 млн грн фіксувала добровільну згоду на продаж приватним власником на відкритому конкурсі майже 461 га земель сільськогосподарського призначення з обов’язковою умовою передачі виручених коштів безпосередньо на потреби ЗСУ. При цьому згадані приватні власники земель не були суб'єктами судового розгляду і протягом всього періоду продаж утримували їх і сплачували податки державі.

Цією ж Угодою було встановлено граничний строк продаж – 12 місяців через механізм АРМА, яка за згодою сторін виступала фактичним агентом з продажу.

Але вже в серпні минулого року визначений судом термін, протягом якого АРМА мала реалізувати актив, завершився, а землі врешті-решт з 9-ї спроби були продані двом новим власникам за майже 100 млн грн.

Однак за підсумками конкурсу, попри передбачений законодавством термін (10 днів на підписання протоколу за підсумками торгів на "Прозорро.Продажі") досі протокол з боку АРМА не підписаний, а гроші на ЗСУ так і не перераховані. Таким є фактичний стан прав на поточний момент.

Цю ситуацію намагаються виправдати через публічну інформаційну кампанію з набором тез, які би мали надати суспільної ваги і виправдання діям АРМА.

Одна з найпопулярніших медійних тез – міф про державні землі. При цьому прямо на сайті "Прозорро.Продажі" в оголошеннях про торги вказано що власники активів, щодо яких проводяться аукціони, є приватні компанії: ТОВ "Таурус Інвест", ТОВ "Таурус Ленд", ТОВ "Таурус Проперті", ТОВ "Боржава Девелопмент", ТОВ "Боржава Інвест", ТОВ "Боржава Ленд" і ТОВ "Думка".

Вони на підставі добровільної нотаріальної згоди передали право АРМА продати свої власні землі з метою наступного перерахування виручених коштів ЗСУ. Фактично, здійснюючи добровільний внесок. Саме тому формула "держава продала свої землі" щонайменше маніпулятивна.

З описів лотів на сайті АРМА випливає, що Агентство адмініструє реалізацію активу приватного власника на основі його добровільної згоди. Саме такий механізм був затверджений рішенням ВАКС, а термін на його реалізацію обмежений 12 місяцями та сплив минулого року. Але цим ситуація не обмежується.

Бездіяльність АРМА у рамках визначеного строку тепер може призвести не лише до втрати державою виручених на аукціоні коштів і поверненню земель приватному власнику, а й створить умови для повернення державою вже отриманих 259 млн грн в рамках згаданого рішення ВАКС. І все це не враховуючи ймовірну компенсацію збитків переможцям конкурсу, зокрема через незаконне утримання (вже понад три місяці) АРМА внесеної ними грошової застави у загальному розмірі 69 млн грн.

Ще одна поширена теза – міф про "цінні землі Боржави". Звичайно, цінність земель мають оцінювати профільні фахівці. Однак вже з опису самих лотів на сайті АРМА видно – мова йде не про компактну і готову під забудову комерційну територію, а про велику кількість розрізнених с/г ділянок і високогірних пасовищ у різних громадах та адмінрайонах Закарпаття.

Практично всі ці землі не мають приєднання до доріг, мереж і комунікацій. Географічно ділянки знаходяться високо в горах на кілометрових відстанях поза межами населених пунктів. Іншими словами, кожен охочий може насолоджуватися спогляданням цих пасовищ, проїжджаючи високогір'ям Карпат, при відсутності інших реальних умов для їхнього комерційного використання.

Це важливо, адже критики аукціону намагаються створити враження, ніби йдеться про "золоті землі Карпат", які можна легко та миттєво монетизувати. Утім, реальність інша: на жоден із восьми попередніх аукціонів АРМА не з'явився учасник.

Це також спростовує тезу, що аукціон готували під конкретного покупця. Невідповідність тези очевидна з хронології та перебігу самих торгів. Якщо переглянути історію торгів, то видно, що перші спроби продажу земель датуються ще листопадом 2024 року, але тритурові аукціони тоді взагалі не відбулися через відсутність зацікавленого учасника при зниженні ціни на 75%. Наприклад, по лоту з 41 ділянкою ТОВ "Таурус Інвест" аукціон 29 листопада 2024 року отримав статус "не відбувся". Аналогічно не відбулися листопадові торги по великих лотах із 208 та 245 ділянками.

Один з лотів містив аж 245 ділянок (фото: скріншот з сайту "Prozorro.Продажі")

Продовження було аналогічним. Оголошення чергових продажів у січні 2026 року прямо містять посилання на нумерацію "попередніх аукціонів" грудня 2025-го, що не відбулися через відсутність учасників.

Наступні результати повністю аналогічні – жоден учасник не з'явився, хоча мінімальна ціна третього туру "голландського аукціону" була знижена цього разу на старті уже на 50% (у порівнянні з оціночною вартістю 2024 року) з подальшим пониженням на 50 кроків, тобто ще на 50% від зниженої стартової ціни. Це документально підтверджені факти, що містяться на сайті "Прозорро.Продажі".

Багаторазова серія безрезультатних аукціонів з постійним зниженням ціни свідчить як про інвестиційну складність активу і обмежений попит, так і про повну невідповідність ринковим реаліям офіційних оцінок, здійснених АРМА та організатором торгів на стадії підготовки торгів.

Ще один міф – міф про низьку ціну. Протягом історії існування "Прозорро.Продажі" таких заяв було безліч. Ціна – емоційне поле для маніпуляцій. Але в ринкових процедурах є проста логіка: справедлива ціна – не та, яка подобається користувачу соціальних мереж, а та, яку готовий заплатити реальний покупець на конкурентних торгах. А законність продажу визначається не маніпуляціями чиновників і чесній і відкритій процедурі на цифровому майданчику з однаковими умовами для всіх учасників.

Отже дев'ята, фінальна, спроба продажу земель у січні 2026 року була оголошена АРМА у повній відповідності до норм законодавства за типом "голландського аукціону" – це модель яка дозволяє продати актив за максимально високою реальною ціною. Стартова ціна всіх трьох лотів становила 173,952 млн грн. Фінальна вартість придбання – 89,572 млн грн.

Один з лотів на 208 ділянок землі в Боржаві (фото: скріншот з сайту "Prozorro.Продажі"))

Зрозуміло, що після 9 спроб продажу участь у аукціоні реальних учасників вже само по собі є успіхом, який дозволяє залучити зазначену суму напряму для ЗСУ. Це означає, що ціна, на яку погодилися учасники не абстрактна "теорія", а ринковий факт.

Альтернатива завершення процедури – мінус 89,572 млн грн необхідних для армії коштів і безоплатне повернення активу його власнику. Іншими словами, теза "можна було продати значно дорожче" виглядає в хороших традиціях популізму. Але відкритий аукціон – це вивірений міжнародною практикою механізм продажу активу за найкращою ціною.

Ну і на завершення – міф, що "новий аукціон автоматично дасть кращу ціну".

Але це очевидно неможливо з низки причин.

Жодних законних підстав відміни результатів проведеного аукціону не існує, оскільки вони вичерпно визначені пунктами 12 та 30 Порядку, затвердженого Постановою КМУ №719 "Про затвердження Порядку реалізації арештованих активів на електронних торгах".

Так, пунктом 30 встановлено, що організатор торгів, а також АРМА не підписують протокол електронних торгів з потенційним покупцем, який:

• є працівником організатора торгів

• не подав документи або відомості, обов'язкове подання яких передбачене цим Порядком

• подав неправдиві відомості про себе

• набув статусу переможця попередніх електронних торгів з продажу цих активів, але відмовився від підписання або не підписав протокол чи договір купівлі-продажу майна (якщо такий договір вимагався для укладення), не сплатив ціну продажу лота у строки, передбачені цим Порядком, в попередніх торгах

• не може бути покупцем згідно з пунктом 12 цього Порядку.

Пункт 12 цього Порядку, зокрема, визначає, що покупцями активів не можуть бути:

• покупці, які зареєстровані в офшорних зонах (згідно з переліком, визначеним Кабінетом Міністрів України), бенефіціарні власники яких не розкриті на 100 відсотків, а також покупці, які походять з держави-агресора…

• держави, визнані Верховною Радою України державами-агресорами, Республіка Білорусь та/або держави, що здійснюють збройну агресію проти України відповідно до Закону України "Про оборону України", а також юридичні особи, в яких така держава має участь, юридичні особи, що є резидентом такої держави, і особи, які перебувають під контролем таких юридичних осіб

• юридичні особи, бенефіціарні власники 10 і більше відсотків акцій (часток) яких є резидентом держави, визнаної Верховною Радою України державою-агресором. Зазначене положення не застосовується до юридичних осіб, акції яких допущені до торгівлі іноземними фондовими біржами за переліком Кабінету Міністрів України, крім юридичних осіб, які є резидентами держави-агресора; юридичні особи, у яких кінцевими бенефіціарними власниками є громадяни держави, що здійснює збройну агресію проти України відповідно до Закону України "Про оборону України"

• фізичні особи - громадяни та/або резиденти держави, визнаної Верховною Радою України державою-агресором, фізичні особи, місцем постійного проживання (перебування, реєстрації) яких є держави, що здійснюють збройну агресію проти України відповідно до Закону України "Про оборону України"

• юридичні особи, зареєстровані згідно із законодавством держав, включених FAТF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, а також юридичні особи, 50 і більше відсотків статутного капіталу яких належать прямо або опосередковано таким особам

• юридичні особи, інформація про бенефіціарних власників яких не розкрита відповідно до вимог Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань"

• фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України "Про санкції", а також пов’язані з ними особи

• особи, включені до Реєстру осіб, які мають значну економічну та політичну вагу в суспільному житті (олігархів), відповідно до Закону України "Про запобігання загрозам національній безпеці, пов’язаним із надмірним впливом осіб, які мають значну економічну та політичну вагу в суспільному житті (олігархів)", та пов’язані з ними особи

• особи, що були визнані переможцями та відмовилися від підписання протоколу про проведення торгів, не сплатили ціну продажу активу щодо того самого активу у попередніх електронних торгах.

Перелік підстав є доволі вичерпним. Підстава про пов'язаність – відсутня. Логіка критиків щодо зупинки аукціону є сумнівною: термін, який був відведений АРМА на продаж цих активів, вичерпався ще торік.

Боржавський схил весною (фото: соцмережі)

Сумнівні спроби АРМА лише примножать збитки держави і збільшать відповідальність керівництва через зловживання бюджетними витратами. Будь-які потенційні учасники, звичайно, не візьмуть участь у таких спробах через скандальні мотиви і очевидну юридичну сумнівність дій АРМА не говорячи вже про потенційну ціну такого продажу.

Власник активу в свою чергу більше не має обов'язку його продавати і ймовірно не буде продовжувати свою добровільну згоду, оскільки досі добросовісно сплачує податки державі та несе витрати по утриманню активів.

Але чи не найважливішим наслідком цієї ситуації є підрив довіри до держави як до надійного партнера. Маніпулювання правилами та саботаж результатів торгів з боку АРМА – це сигнал бізнесу, що результати аукціонів можуть бути переглянуті в ручному режимі.

Схил Боржавського хребта (фото: соцмережі)

Якщо інвестор бачить, що після перемоги, витраченого часу та сплати гарантійних внесків торги можна просто скасувати, ліквідність таких активів впаде до мінімуму. Для країни, яка планує продаж багатомільярдних об'єктів, це катастрофічний прецедент: реальні гравці просто не ризикуватимуть власними коштами там, де правила не мають сили. У підсумку це призведе до багатомільйонних втрат для бюджету та остаточного виходу інвесторів із державних проєктів.

АРМА не підписало протокол: що це означає?

У цій історії найважливіше навіть не те, хто симпатизує чи не симпатизує конкретному інвестору. Головне те, що відбувається після завершення торгів. Після того, як система визначила переможця, держава має діяти послідовно, передбачувано і в межах встановленої процедури.

Якщо ж на етапі після аукціону починається популістський, а ще гірше недоброчесно мотивований перегляд уже сформованого результату, руйнується базовий принцип ринку – результат відкритих торгів має бути остаточним, якщо не доведено порушення процедури. Непідписання протоколу не є нейтральною бюрократичною паузою. Це рішення, або його відсутність, дуже красномовне і призводить до наслідків.

По-перше, виникає правова невизначеність. Перемога в аукціоні перестає означати результат. По-друге, держава посилає інвесторам сигнал: правила можуть змінитися вже після фінішу. По-третє, кожен наступний покупець починає думати не про ціну і розвиток проекту, а про те, чи не буде його перемога потім заблокована під інформаційним тиском. Для країни, яка постійно закликає вкладати в неї інвестиції, цей сигнал може дорого обійтись.

Ознаки замовного характеру інформкампанії

Публічний тиск після завершення аукціону майже ніколи не буває анонімним – у будь-якої інформаційної кампанії завжди є її замовник. Коли після визначення переможця раптом запускається хвиля тез про не ті землі, не ту ціну, не того покупця, це завжди викликає питання – кому вигідно повернути процедуру назад?

Стверджувати без рішення суду, що за такою кампанією стоять конкретні конкуренти, було б передчасно. Але цілком очевидно інше – затягування грає на користь усім, хто хоче результат уже проведених торгів і повернути систему до режиму ручного впливу. А в такому режимі програють усі – і держава, і ринок.

Історія з Боржавою важлива не лише сама по собі. Вона показує, чи здатна держава дотримуватися власних правил, коли навколо активу починається шум, медійна кампанія та політичний тиск.

Якщо результат відкритого аукціону можна поставити під сумнів уже після фінішу, жоден інвестор не матиме впевненості, що його перемога завтра не перетвориться на тяганину післязавтра. І тоді проблема вже не в конкретній землі, не в конкретному переможці і навіть не в конкретному агентстві. Проблема у тому, що сама система перестає працювати як ринок і починає працювати як важелі впливу та поле для міжусобиць.

***

Гроші, які виручені з аукціону – майже 90 млн грн, – мали піти на потреби Збройних Сил України. Через те, що в АРМА досі не підписали протоколи, гроші також утримуються і не йдуть на користь війську. В самому Агентстві стверджують, що не підписують протокол через те, що побачили ознаки пов'язаності учасників аукціону.

"Отримана в ході перевірки інформація свідчить про наявність ознак пов’язаності, які за міжнародними стандартами asset recovery вважаються неприйнятними, оскільки можуть створювати ризик фактичного повернення активу під контроль колишніх власників", – кажуть в АРМА.

В Агентстві зазначають, що направили відповідні звернення до НАБУ і САП. Про це в АРМА заявили ще у січні, але на сьогоднішній день ніякої нової інформації з цього приводу нема. Після того, як в правоохоронних органах відреагують, в АРМА обіцяють провести аукціон повторно.

Проте в АРМА не стали поглиблюватись у те, які саме ознаки вони побачили і що саме в проведених аукціонах не відповідає міжнародним стандартам. Як підсумок – процедура на паузі. Як і гроші.

Поки що говорити про те, що заяви державних структур не мають під собою підстав, безумовно, зарано. Але процес триває доволі повільно і для потенційних інвесторів сама ця ситуація вже доволі показова. Чому на порушення міжнародних стандартів не звернули увагу з самого початку? Чому не побачили ознаки пов'язаності? І головне – як на таку історію відреагують ті, хто готовий вкладати гроші в Україну? Питання, на жаль, риторичні.