Мифы и факты о продаже земель Боржавы: произвол власти, нечестная конкуренция и убытки для государства

Аукционы земельных активов на Боржашском хребте закончились тем, что в АРМА не подписывают их результаты. Деньги, которые должны были пойти на ВСУ, "зависли" в воздухе, а потенциальные инвесторы задаются вопросами.

Что происходит - разбираемся в материале РБК-Украина.

Главное:

Информационная война вокруг аукциона земельных активов на Боржавском хребте до сих пор не утихает. Несмотря на завершение АРМА электронных торгов на "Prozorro.Продажи" еще 8 января этого года и громкие заявления после этого, до сих пор на сайте ведомства размещен статус "ожидается публикация протокола торгов". Что же происходит на самом деле?

Итак, на упомянутом аукционе реализовались активы, которые были добровольно переданы частным владельцем для продажи Агентству по розыску и менеджменту активов (АРМА) с целью передачи вырученных средств ВСУ. Предложенные лоты охватывали десятки и сотни земельных участков в Закарпатской области, на полонине Боржава.

Неожиданно, уже после завершения процедуры продажи, по инициативе самой АРМА началось активное блокирование результатов конкурса с продвижением в медиа ряда громких тезисов - якобы это государственные земли, они были проданы дешево, а само ведомство планирует продавать их еще раз.

Также остается до сих пор невыясненным тезис о "признаках связанности" победителей конкурса с владельцем земли, поскольку этот владелец никогда не был фигурантом уголовных дел и при этом добровольно передал свои активы для продажи в пользу ВСУ. Конечно же, из-за информационного ажиотажа, очевидная нелогичность такого обвинения никого не смутила.

История многогранна и на этом фоне без внимания также остается анализ мотивов должностных лиц АРМА, которые, по сути, наносят потенциальный ущерб государству. Этот вопрос наряду с недобросовестной конкуренцией, коррупционными и репутационными нюансами наверняка еще станет отдельной темой общественной огласки.

Итак, разбираем мифы и факты, которые бушуют вокруг живописной Боржавы, - в материале РБК-Украина.

Мифы и факты относительно аукциона по продаже земель в Боржаве (фото: инфографика РБК-Украина)

Скандал вокруг Боржавы: факты против фейков

5 июля 2024 года согласно решению Высшего антикоррупционного суда было утверждено Соглашение, которое кроме уплаты государству 259 млн грн фиксировало добровольное согласие на продажу частным владельцем на открытом конкурсе почти 461 га земель сельскохозяйственного назначения с обязательным условием передачи вырученных средств непосредственно на нужды ВСУ. При этом упомянутые частные владельцы земель не были субъектами судебного разбирательства и в течение всего периода продажи удерживали их и платили налоги государству.

Этим же Соглашением был установлен предельный срок продажи - 12 месяцев через механизм АРМА, которая по соглашению сторон выступала фактическим агентом по продаже.

Но уже в августе прошлого года определенный судом срок, в течение которого АРМА должно было реализовать актив, завершился, а земли в конце концов с 9-й попытки были проданы двум новым владельцам за почти 100 млн грн.

Однако по итогам конкурса, несмотря на предусмотренный законодательством срок (10 дней на подписание протокола по итогам торгов на "Прозорро.Продажи") до сих пор протокол со стороны АРМА не подписан, а деньги на ВСУ так и не перечислены. Таково фактическое состояние прав на текущий момент.

Эту ситуацию пытаются оправдать через публичную информационную кампанию с набором тезисов, которые должны были бы придать общественный вес и оправдание действиям АРМА.

Один из самых популярных медийных тезисов - миф о государственных землях. При этом прямо на сайте "Прозорро.Продажи" в объявлениях о торгах указано, что владельцы активов, по которым проводятся аукционы, являются частные компании: ООО "Таурус Инвест", ООО "Таурус Ленд", ООО "Таурус Проперти", ООО "Боржава Девелопмент", ООО "Боржава Инвест", ООО "Боржава Ленд" и ООО "Думка".

Они на основании добровольного нотариального согласия передали право АРМА продать свои собственные земли с целью последующего перечисления вырученных средств ВСУ. Фактически, осуществляя добровольный взнос. Именно поэтому формула "государство продало свои земли" по меньшей мере манипулятивная.

Из описаний лотов на сайте АРМА следует, что Агентство администрирует реализацию актива частного собственника на основе его добровольного согласия. Именно такой механизм был утвержден решением ВАКС, а срок на его реализацию ограничен 12 месяцами и истек в прошлом году. Но этим ситуация не ограничивается.

Бездействие АРМА в рамках определенного срока теперь может привести не только к потере государством вырученных на аукционе средств и возврату земель частному владельцу, но и создаст условия для возврата государством уже полученных 259 млн грн в рамках упомянутого решения ВАКС. И все это не учитывая вероятную компенсацию убытков победителям конкурса, в частности из-за незаконного удержания (уже более трех месяцев) АРМА внесенного ими денежного залога в общем размере 69 млн грн.

Еще один распространенный тезис - миф о "ценных землях Боржавы". Конечно, ценность земель должны оценивать профильные специалисты. Однако уже из описания самих лотов на сайте АРМА видно - речь идет не о компактной и готовой под застройку коммерческой территории, а о большом количестве разрозненных с/х участков и высокогорных пастбищ в разных общинах и админрайонах Закарпатья.

Практически все эти земли не имеют присоединения к дорогам, сетям и коммуникациям. Географически участки находятся высоко в горах на километровых расстояниях вне населенных пунктов. Другими словами, каждый желающий может наслаждаться созерцанием этих пастбищ, проезжая по высокогорью Карпат, при отсутствии других реальных условий для их коммерческого использования.

Это важно, ведь критики аукциона пытаются создать впечатление, будто речь идет о "золотых землях Карпат", которые можно легко и мгновенно монетизировать. Впрочем, реальность другая: ни на один из восьми предыдущих аукционов АРМА не появился участник.

Это также опровергает тезис, что аукцион готовили под конкретного покупателя. Несоответствие тезиса очевидно из хронологии и хода самих торгов. Если просмотреть историю торгов, то видно, что первые попытки продажи земель датируются еще ноябрем 2024 года, но трехтуровые аукционы тогда вообще не состоялись из-за отсутствия заинтересованного участника при снижении цены на 75%. Например, по лоту с 41 участком ООО "Таурус Инвест" аукцион 29 ноября 2024 года получил статус "не состоялся". Аналогично не состоялись ноябрьские торги по крупным лотам с 208 и 245 участками.

Один из лотов содержал аж 245 участков (фото: скриншот с сайта "Prozorro.Продажи")

Продолжение было аналогичным. Объявления очередных продаж в январе 2026 года прямо содержат ссылки на нумерацию "предыдущих аукционов" декабря 2025-го, которые не состоялись из-за отсутствия участников.

Следующие результаты полностью аналогичны - ни один участник не появился, хотя минимальная цена третьего тура "голландского аукциона" была снижена на этот раз на старте уже на 50% (по сравнению с оценочной стоимостью 2024 года) с дальнейшим понижением на 50 шагов, то есть еще на 50% от сниженной стартовой цены. Это документально подтвержденные факты, содержащиеся на сайте "Прозорро.Продажи".

Многократная серия безрезультатных аукционов с постоянным снижением цены свидетельствует как об инвестиционной сложности актива и ограниченном спросе, так и о полном несоответствии рыночным реалиям официальных оценок, осуществленных АРМА и организатором торгов на стадии подготовки торгов.

Еще один миф - миф о низкой цене. На протяжении истории существования "Прозорро.Продажи" таких заявлений было множество. Цена - эмоциональное поле для манипуляций. Но в рыночных процедурах есть простая логика: справедливая цена - не та, которая нравится пользователю социальных сетей, а та, которую готов заплатить реальный покупатель на конкурентных торгах. А законность продажи определяется не манипуляциями чиновников и честной и открытой процедурой на цифровой площадке с одинаковыми условиями для всех участников.

Итак, девятая, финальная, попытка продажи земель в январе 2026 года была объявлена АРМА в полном соответствии с нормами законодательства по типу "голландского аукциона" - это модель, которая позволяет продать актив по максимально высокой реальной цене. Стартовая цена всех трех лотов составляла 173,952 млн грн. Финальная стоимость приобретения - 89,572 млн грн.

Один из лотов на 208 участков земли в Боржаве (фото: скриншот с сайта "Prozorro.Продажи"))

Понятно, что после 9 попыток продажи участие в аукционе реальных участников уже само по себе является успехом, который позволяет привлечь указанную сумму напрямую для ВСУ. Это означает, что цена, на которую согласились участники не абстрактная "теория", а рыночный факт.

Альтернатива завершения процедуры - минус 89,572 млн грн необходимых для армии средств и безвозмездный возврат актива его владельцу. Иными словами, тезис "можно было продать значительно дороже" выглядит в хороших традициях популизма. Но открытый аукцион - это выверенный международной практикой механизм продажи актива по лучшей цене.

Ну и в завершение - миф, что "новый аукцион автоматически даст лучшую цену".

Но это очевидно невозможно по ряду причин.

Никаких законных оснований отмены результатов проведенного аукциона не существует, поскольку они исчерпывающе определены пунктами 12 и 30 Порядка, утвержденного Постановлением КМУ №719 "Об утверждении Порядка реализации арестованных активов на электронных торгах".

Так, пунктом 30 установлено, что организатор торгов, а также АРМА не подписывают протокол электронных торгов с потенциальным покупателем, который:

• является работником организатора торгов

• не подал документы или сведения, обязательное представление которых предусмотрено настоящим Порядком

• подал ложные сведения о себе

• получил статус победителя предыдущих электронных торгов по продаже этих активов, но отказался от подписания или не подписал протокол или договор купли-продажи имущества (если такой договор требовался для заключения), не оплатил цену продажи лота в сроки, предусмотренные настоящим Порядком, в предыдущих торгах

• не может быть покупателем согласно пункту 12 настоящего Порядка.

Пункт 12 этого Порядка, в частности, определяет, что покупателями активов не могут быть:

• покупатели, зарегистрированные в оффшорных зонах (согласно перечню, определенному Кабинетом Министров Украины), бенефициарные владельцы которых не раскрыты на 100 процентов, а также покупатели, которые происходят из государства-агрессора...

• государства, признанные Верховной Радой Украины государствами-агрессорами, Республика Беларусь и/или государства, осуществляющие вооруженную агрессию против Украины в соответствии с Законом Украины "Об обороне Украины", а также юридические лица, в которых такое государство имеет участие, юридические лица, являющиеся резидентом такого государства, и лица, находящиеся под контролем таких юридических лиц

• юридические лица, бенефициарные владельцы 10 и более процентов акций (долей) которых являются резидентом государства, признанного Верховной Радой Украины государством-агрессором. Указанное положение не применяется к юридическим лицам, акции которых допущены к торговле иностранными фондовыми биржами по перечню Кабинета Министров Украины, кроме юридических лиц, являющихся резидентами государства-агрессора; юридические лица, у которых конечными бенефициарными владельцами являются граждане государства, осуществляющего вооруженную агрессию против Украины в соответствии с Законом Украины "Об обороне Украины"

• физические лица - граждане и/или резиденты государства, признанного Верховной Радой Украины государством-агрессором, физические лица, местом постоянного проживания (пребывания, регистрации) которых являются государства, осуществляющие вооруженную агрессию против Украины в соответствии с Законом Украины "Об обороне Украины"

• юридические лица, зарегистрированные в соответствии с законодательством государств, включенных FAТF в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем, а также юридические лица, 50 и более процентов уставного капитала которых принадлежат прямо или косвенно таким лицам

• юридические лица, информация о бенефициарных владельцах которых не раскрыта в соответствии с требованиями Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований"

• физические и юридические лица, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины "О санкциях", а также связанные с ними лица

• лица, включенные в Реестр лиц, имеющих значительный экономический и политический вес в общественной жизни (олигархов), в соответствии с Законом Украины "О предотвращении угроз национальной безопасности, связанных с чрезмерным влиянием лиц, имеющих значительный экономический и политический вес в общественной жизни (олигархов)", и связанные с ними лица

• лица, которые были признаны победителями и отказались от подписания протокола о проведении торгов, не оплатили цену продажи актива по тому же активу в предыдущих электронных торгах.

Перечень оснований является довольно исчерпывающим. Основание о связанности - отсутствует. Логика критиков относительно остановки аукциона сомнительна: срок, который был отведен АРМА на продажу этих активов, исчерпался еще в прошлом году.

Боржавский склон весной (фото: соцсети)

Сомнительные попытки АРМА только приумножат убытки государства и увеличат ответственность руководства из-за злоупотребления бюджетными расходами. Любые потенциальные участники, конечно, не примут участие в таких попытках из-за скандальных мотивов и очевидной юридической сомнительности действий АРМА не говоря уже о потенциальной цене такой продажи.

Владелец актива в свою очередь больше не имеет обязанности его продавать и вероятно не будет продолжать свое добровольное согласие, поскольку до сих пор добросовестно платит налоги государству и несет расходы по содержанию активов.

Но едва ли не самым важным следствием этой ситуации является подрыв доверия к государству как к надежному партнеру. Манипулирование правилами и саботаж результатов торгов со стороны АРМА - это сигнал бизнесу, что результаты аукционов могут быть пересмотрены в ручном режиме.

Склон Боржавского хребта (фото: соцсети)

Если инвестор видит, что после победы, потраченного времени и уплаты гарантийных взносов торги можно просто отменить, ликвидность таких активов упадет до минимума. Для страны, которая планирует продажу многомиллиардных объектов, это катастрофический прецедент: реальные игроки просто не будут рисковать собственными средствами там, где правила не имеют силы. В итоге это приведет к многомиллионным потерям для бюджета и окончательному выходу инвесторов из государственных проектов.

АРМА не подписало протокол: что это значит?

В этой истории самое важное даже не то, кто симпатизирует или не симпатизирует конкретному инвестору. Главное то, что происходит после завершения торгов. После того, как система определила победителя, государство должно действовать последовательно, предсказуемо и в рамках установленной процедуры.

Если же на этапе после аукциона начинается популистский, а еще хуже недобросовестно мотивированный пересмотр уже сформированного результата, разрушается базовый принцип рынка - результат открытых торгов должен быть окончательным, если не доказано нарушение процедуры. Неподписание протокола не является нейтральной бюрократической паузой. Это решение, или его отсутствие, очень красноречиво и приводит к последствиям.

Во-первых, возникает правовая неопределенность. Победа в аукционе перестает означать результат. Во-вторых, государство посылает инвесторам сигнал: правила могут измениться уже после финиша. В-третьих, каждый следующий покупатель начинает думать не о цене и развитии проекта, а о том, не будет ли его победа потом заблокирована под информационным давлением. Для страны, которая постоянно призывает вкладывать в нее инвестиции, этот сигнал может дорого обойтись.

Признаки заказного характера информкампании

Публичное давление после завершения аукциона почти никогда не бывает анонимным - у любой информационной кампании всегда есть ее заказчик. Когда после определения победителя вдруг запускается волна тезисов о не тех землях, не той цене, не том покупателе, это всегда вызывает вопрос - кому выгодно вернуть процедуру назад?

Утверждать без решения суда, что за такой кампанией стоят конкретные конкуренты, было бы преждевременно. Но вполне очевидно другое - затягивание играет на пользу всем, кто хочет результат уже проведенных торгов и вернуть систему к режиму ручного влияния. А в таком режиме проигрывают все - и государство, и рынок.

История с Боржавой важна не только сама по себе. Она показывает, способно ли государство придерживаться собственных правил, когда вокруг актива начинается шум, медийная кампания и политическое давление.

Если результат открытого аукциона можно поставить под сомнение уже после финиша, ни один инвестор не будет иметь уверенности, что его победа завтра не превратится в волокиту послезавтра. И тогда проблема уже не в конкретной земле, не в конкретном победителе и даже не в конкретном агентстве. Проблема в том, что сама система перестает работать как рынок и начинает работать как рычаги влияния и поле для междоусобиц.

***

Деньги, вырученные с аукциона - почти 90 млн грн, - должны были пойти на нужды Вооруженных Сил Украины. Из-за того, что в АРМА до сих пор не подписали протоколы, деньги также удерживаются и не идут на пользу армии. В самом Агентстве утверждают, что не подписывают протокол из-за того, что увидели признаки связанности участников аукциона.

"Полученная в ходе проверки информация свидетельствует о наличии признаков связанности, которые по международным стандартам asset recovery считаются неприемлемыми, поскольку могут создавать риск фактического возвращения актива под контроль бывших владельцев", - говорят в АРМА.

В Агентстве отмечают, что направили соответствующие обращения в НАБУ и САП. Об этом в АРМА заявили еще в январе, но на сегодняшний день никакой новой информации по этому поводу нет. После того, как в правоохранительных органах отреагируют, в АРМА обещают провести аукцион повторно.

Однако в АРМА не стали углубляться в то, какие именно признаки они увидели и что именно в проведенных аукционах не соответствует международным стандартам. Как итог - процедура на паузе. Как и деньги.

Пока говорить о том, что заявления государственных структур не имеют под собой оснований, безусловно, рано. Но процесс идет довольно медленно и для потенциальных инвесторов сама эта ситуация уже довольно показательна. Почему на нарушение международных стандартов не обратили внимание с самого начала? Почему не увидели признаки связанности? И главное - как на такую историю отреагируют те, кто готов вкладывать деньги в Украину? Вопросы, к сожалению, риторические.