Яке житло зараз купують у Києві і чому ціни не падають: бліц з рієлтором

Житло в Києві: що насправді рухає ринок нерухомості

– Що зараз відбувається на столичному ринку житла?

– Ринок дуже залежить від державних програм. Як тільки їх починають фінансувати, активність одразу зростає: люди купують більше житла, на продаж виходить більше об'єктів, але й ціни на них завищують.

Якщо держпрограми стають на паузу – як-от зараз у липні "єВідновлення" – ситуація змінюється. Фінансування сертифікатів за зруйноване житло має бути з вересня.

З 1 травня по 1 липня активність за житловими ваучерами (окремий інструмент у межах програми підтримки житла для окремих категорій ВПО, – Ред.). була дуже високою. Попередні 2 тисячі осіб вже придбали житло, а наступний транш чекаємо в серпні-вересні.

Відповідно, зараз фактично працює лише купівля за постановами Кабміну, якими виділяють кошти на придбання житла. Зокрема, йдеться про №280 та №719, які направлені на деякі категорії військовослужбовців та їхніх родин. При цьому активність вища на вторинці, бо таке житло дешевше і вписується в бюджети тих, хто купує за постановами.

Щодо новобудов, тут усе залежить від репутації забудовника, адже всі пам'ятають історію "замороженим будівництвом" від "Київміськбуду". Проте компанії, які вже ввели в експлуатацію багато об'єктів і виправдали довіру, продають житло навіть під час війни.

Оренда у кінці червня на початку липня просідала, однак у серпні завдяки студентам попит знову зросте.

– Як програма "єОселя" впливає на доступність житла?

– На практиці "єОселя" – дуже розпіарена програма, яка через купу бюрократії та обмежень працює набагато складніше, ніж здається.

Найбільша проблема – обмеження по ціні за квадратний метр. Якщо раніше покупець міг доплатити різницю за метраж – то зараз цієї опції вже нема. Через це знайти новобудову з ремонтом, яка відповідатиме вимогам "єОселі", складно.

Друга проблема – нормативи площі. Наприклад, мама з 14-річною дитиною довгий час могла претендувати лише на квартиру до 52,5 квадратного метра, хоча фактично це вже повноцінна сім'я з двох людей. Лише з 17 липня ці правила відкоригували.

Є й банківські нюанси. Навіть якщо людина має гроші на перший внесок, це ще не означає, що вона отримає кредит. Наприклад, учителю із зарплатою близько 20 тисяч гривень банк часто відмовляє через недостатній дохід. Крім того, покупці стикаються з додатковими витратами – страховками, банківськими комісіями та оформленням документів.

Ціни не падають: чому житло у столиці дорожчає навіть під час війни

– Чому ціни на житло в Києві не падають, попри війну та постійні обстріли?

– У періоди активного фінансування держпрограм і житлових сертифікатів вторинний ринок – особливо 1-2-кімнатні квартири – одразу йде вгору. Через ажіотаж у власників виникає ілюзія, що їхнє житло коштує значно дорожче, ніж є насправді, і вони невиправдано завищують цінники.

Тому вартість житла не падає. Поки є попит від переселенців із прифронтових чи окупованих територій, столиця залишається перспективною для покупки попри обстріли.

– Статистика ЛУН показує, що на вторинці 1-кімнатні квартири коштують 70 тисяч доларів, а двокімнатні – 105. Це співпадає з реальною ситуацією?

– Це більш-менш відповідає реальному стану. Бо власне рієлтори верифікують дані на подібних сайтах – вказують ціну саме за продану квартиру, не початкову ставку.

В цілому, 1-кімнатні коштують 70-80 тисяч доларів – це фонд після 2000-х. Тобто, це квартири будинків 2000-2015 років. У новіших будинках – близько 100 тисяч за 1-кімнатну на 45 квадратних метрів.

Фото: Скільки коштує житло у Києві (інфографіка РБК-Україна)

– Наскільки здорожчало житло в новобудовах?

– Якщо до 2019-20 років квадратний метр на етапі котловану коштував 700-900 доларів, то тепер у тих самих районах ціна піднялася до 1200-1300 доларів. Тобто за 5 років маємо зростання щонайменше на 500 доларів за квадрат.

Але це за "голі" стіни. Ви купуєте квартиру без ремонту – в кращому разі з чорновою штукатуркою. А далі треба вкладати в ремонти, ціни на які теж суттєво зросли.

До війни базовий ремонт обходився приблизно у 300 доларів за квадрат, якісний – у 500. Зараз же 500 доларів – це лише старт для звичайного ремонту, а пристойний коштує всі 1000 доларів за квадратний метр уже з меблями.

– Чи виходить зараз заробити на перепродажі таких квартир?

– Ні. Якщо порахувати вартість квартири плюс шалені витрати на ремонт, то інвестори вже не заробляють так, як раніше. Часи, коли можна було інвестувати в котлован і потім вигідно перепродати, пройшли – зараз прибутковість суттєво впала.

– Що буде з цінами до кінця року?

– Падіння, якого очікують деякі покупці, – не буде, особливо на 1- 2-двокімнатні квартири. Якщо фінансування держпрограм продовжиться, то це підвищуватиме попит і цінову політику.

Яке житло у попиті і чи реально сторгуватися

– Чи є зараз попит на хрущовки і панельки?

– Це старий житловий фонд. Панельні будинки – холодні, це така собі серія, а хрущовки – старі квартири під ремонт. Попиту на них практично і раніше не було, але зараз їх більше купують під держпрограми.

– Тобто зараз найбільший попит саме на новобудови?

– Новобудови завжди в попиті, але йдеться саме про вже готові квартири, куди можна заїхати і жити. Зараз в котлован інвестують набагато менше, ніж до війни.

Тому вторинний ринок більш живий. Найбільш ходовими є індивідуальні проєкти 2000-х та монолітно-каркасні новобудови 2008-2015-х, бо мають гарну якість будівництва.

– Чи готові українці зараз вкладати гроші в елітне житло? Зокрема, на тому ж Печерську?

– Елітку тепер набагато менше купують. До війни було набагато більше платоспроможних клієнтів, які розглядали цей сегмент. А зараз багато людей виїхали і з собою вивезли гроші.

– Чи спостерігаєте спад активності навколо нерухомості на Лук'янівці через регулярні російські атаки?

– Звісно, це взаємопов'язано на 100%. Раніше ми часто отримували запити від клієнтів, які шукали квартири під оренду: щоб було близько до метро, хороша локація. Такі об'єкти вигідно здавалися. Зараз, коли мова заходить про Лук'янівку, люди просто не готові платити за житло в зоні підвищеного ризику.

Але продавці цю реальність досі не усвідомлюють. Вони ігнорують той факт, що район регулярно потерпає від обстрілів, і виходять на ринок із завищеними цінами. Через це і виникає прірва між реальною ринковою вартістю та фантазіями власників.

Фото: Які зараз тенденції на ринку нерухомості в Києві (інфографіка РБК-Україна)

– Наскільки впливає на ціну наявність автономного опалення, укриття, генератора в будинку?

– Зараз це найбільший запит у покупців – всі хочуть мати автономію. Якщо в будинку є джерело безперебійного живлення, або своя генерація, котельня – це перевага як при оренді, так і при продажі. Звісно, це впливає на ціну квадратного метра. Важливим є також наявність укриття або підземного паркінгу.

– З вашого досвіду, наскільки реально збити ціну від початкової суми?

– Якщо це стара панелька чи хрущівка – там більше торгуються. Багато також залежить і від форми розрахунку: покупці за готівку торгуються набагато більше, ніж покупці, які купують за державні кошти.

Оскільки за готівку мінімум бюрократії, а з держпрограмами ситуація інша: більшість власників спочатку не готові з ними працювати. Ми їм усе роз'яснюємо, бо раніше вони відмовлялися через незнання самого процесу.

Але торг можливий, коли людині треба терміново продати – наприклад, при виїзді за кордон. Буває, що об'єкт рекламувався не за ринковою ціною, бо ніхто не проаналізував ринок і не доніс це до власника. Коли ж власник дозріває до ринкової ціни, люди готові уступати залежно від потреби і ситуації. По старому фонду торг іноді становить 5-10% вартості.

Впливає і фактор покупки-продажу на заміну. Якщо люди вже знайшли об'єкт, який хочуть придбати, а продають щось своє, вони готові уступити, аби тільки закрити своє питання з продажу.

– Чи варто робити ремонт перед продажем, щоб дорожче продати квартиру?

– Варто тільки зробити передпродажну підготовку, тобто мінімально покращити візуальний стан, хоча б освіжити, щось підфарбувати чи провести мінімальну косметику.

Робити в старому фонді дорогий ремонт, щоб потім заробити – цей формат вже не діє. Сьогодні покупці готові платити лише за справді ліквідне житло, тому важлива реалістична ціна.