Дохідність до 11%: скільки приносять апартаменти та чому гальмують прибуткові будинки
Короткострокові апарт-готелі в Україні починають стрімко розвиватися та випереджають класичне житло за швидкістю повернення інвестицій. Натомість масовий розвиток міських прибуткових будинків досі впирається у відсутність пільг та стабільних податкових правил.
Які цифри окупності демонструє ринок та що заважає появі доступного орендованого житла - у статті РБК-Україна "Новий тренд чи нішевий експеримент: чому девелопери пішли в дохідну нерухомість".
Головне:
- Поріг входу та прибуток: Вартість апартаментів становить у середньому від 40 до 80 тисяч доларів, а валютна дохідність виходить на 9-11% річних із третього року роботи.
- Швидша окупність: Апарт-готелі окупаються на 3-6 років швидше за класичні квартири.
- Бар'єри для прибуткових будинків: Розвиток стримується відсутністю дешевих кредитів на 15-20 років та проєктного фінансування.
- Формула розвитку: Експерти пропонують, щоб забудовники отримували пільгову оренду й комунікації від міста в обмін на 20-30% соціальних квартир.
Ринок апарт-готелів
За даними ЛУН, наприкінці 2025 року в Україні нараховувалося 105 проєктів дохідної нерухомості. З них саме апарт-готелі показують найбільше зростання щороку - завдяки вдалій співпраці девелоперів та готельєрів.
Щоб увійти в такий бізнес, інвестор зазвичай купує окремий номер або апартамент, вартість якого становить у середньому від 40 до 80 тисяч доларів, тоді як ціна преміальних лотів може перевищувати 100 тисяч доларів.
Як зауважують у Ribas Group в коментарі РБК-Україна, середня валютна дохідність таких проєктів становить 5-7% річних на 1-3 рік роботи, коли об'єкт напрацьовує базу гостей і налаштовує усі операційні процеси. З третього року прибуток може вийти на 9-11% річних в залежності від вартості входу у проєкт.
При цьому, зауважують у Ribas Group, операційний прибуток розподіляється у пропорції 80%/20%, де 20% становить комісія керуючої компанії.
Крім того, за однакової локації та класу апарт-готелі окупаються на 3-6 років швидше за класичне житло. За умови високого завантаження їхня валова дохідність вища на 4-8%, а чиста маржинальність - на 1-4%.
Чому не будують прибуткові будинки
Іншим сегментом дохідної нерухомості є прибуткові будинки. Проте, за висновками аналітиків ЛУН, девелопери хоч і розглядають розвиток міських прибуткових будинків як перспективний, називати його активно зростаючим поки передчасно.
Як вказує співвласник Standard One Олександр Овчаренко, прибутковий будинок окупається за рахунок оренди протягом 10-15 і більше років плюс цикл будівництва 5-7 років.
На його думку, масовий розвиток таких проєктів стримується відсутністю дешевих довгострокових кредитів на 15-20 років, проєктного фінансування та пільг від держави.
Перспективи розвитку
Для переходу прибуткових будинків із нішевого продукту в доступне житло Овчаренко пропонує державно-приватне партнерство. Наприклад, місто могло б надавати землю у пільгову оренду та підводити комунікації, а девелопер натомість передавав би 20-30% квартир під доступну або соціальну оренду.
Також, за його словами, потрібна фіксація податкових правил на весь період реалізації. Девелопери готові інвестувати в довгі проєкти, якщо податкові правила зафіксовані на весь інвестиційний цикл і не змінюються посеред проєкту, що характерно для поточного податкового законодавства.