Доходность до 11%: сколько приносят апартаменты и почему тормозят доходные дома
Краткосрочные апарт-отели в Украине начинают стремительно развиваться и опережают классическое жилье по скорости возврата инвестиций. В то же время массовое развитие городских доходных домов до сих пор упирается в отсутствие льгот и стабильных налоговых правил.
Какие цифры окупаемости демонстрирует рынок и что мешает появлению доступного арендованного жилья - в статье РБК-Украина "Новый тренд или нишевый эксперимент: почему девелоперы пошли в доходную недвижимость".
Главное:
- Порог входа и прибыль: Стоимость апартаментов составляет в среднем от 40 до 80 тысяч долларов, а валютная доходность выходит на 9-11% годовых с третьего года работы.
- Быстрая окупаемость: Апарт-отели окупаются на 3-6 лет быстрее классических квартир.
- Барьеры для доходных домов: Развитие сдерживается отсутствием дешевых кредитов на 15-20 лет и проектного финансирования.
- Формула развития: Эксперты предлагают, чтобы застройщики получали льготную аренду и коммуникации от города в обмен на 20-30% социальных квартир.
Рынок апарт-отелей
По данным ЛУН, в конце 2025 года в Украине насчитывалось 105 проектов доходной недвижимости. Из них именно апарт-отели показывают наибольший рост ежегодно - благодаря удачному сотрудничеству девелоперов и отельеров.
Чтобы войти в такой бизнес, инвестор обычно покупает отдельный номер или апартамент, стоимость которого составляет в среднем от 40 до 80 тысяч долларов, в то время как цена премиальных лотов может превышать 100 тысяч долларов.
Как отмечают в Ribas Group в комментарии РБК-Украина, средняя валютная доходность таких проектов составляет 5-7% годовых на 1-3 год работы, когда объект нарабатывает базу гостей и настраивает все операционные процессы. С третьего года прибыль может получиться на 9-11% годовых в зависимости от стоимости входа в проект.
При этом, отмечают в Ribas Group, операционная прибыль распределяется в пропорции 80%/20%, где 20% составляет комиссия управляющей компании.
Кроме того, при одинаковой локации и классе апарт-отели окупаются на 3-6 лет быстрее классического жилья. При высокой загрузке их валовая доходность выше на 4-8%, а чистая маржинальность - на 1-4%.
Почему не строят доходные дома
Другим сегментом доходной недвижимости являются доходные дома. Однако, по выводам аналитиков ЛУН, девелоперы хоть и рассматривают развитие городских доходных домов как перспективное, называть его активно растущим пока преждевременно.
Как указывает совладелец Standard One Александр Овчаренко, доходный дом окупается за счет аренды в течение 10-15 и более лет плюс цикл строительства 5-7 лет.
По его мнению, массовое развитие таких проектов сдерживается отсутствием дешевых долгосрочных кредитов на 15-20 лет, проектного финансирования и льгот от государства.
Перспективы развития
Для перехода доходных домов из нишевого продукта в доступное жилье Овчаренко предлагает государственно-частное партнерство. Например, город мог бы предоставлять землю в льготную аренду и подводить коммуникации, а девелопер передавал бы 20-30% квартир под доступную или социальную аренду.
Также, по его словам, требуется фиксация налоговых правил на весь период реализации. Девелоперы готовы инвестировать в длинные проекты, если налоговые правила зафиксированы на весь инвестиционный цикл и не изменяются посреди проекта, что типично для текущего налогового законодательства.