Одним из основных вариантов финансовых вливаний в объекты строительства девелоперских компаний, по-прежнему, остается вариант кредитования, который девелоперы готовы активно использовать, если банки в свою очередь начнут активизировать кредитование, считают эксперты девелоперской компании «Build and Live Development».
«На сегодняшний день банки очень избирательно относятся к строительным проектам, и свои отношения с девелопером стараются максимально обезопасить от возможных рисков. У банков уже появляются достаточно серьезные намерения, хотя и требования к объекту финансирования достаточно жесткие. Так, при условии кредитования проекта или недостроя девелопер передает банку права собственности. В залог идут имущественные права на объект недвижимости и имущественные права компании. Далее, банк определяет кратчайшие сроки для оформления недостроя в БТИ и передачи его в ипотеку. Кроме того, на 50% от суммы кредита банк требует альтернативный залог, не связанный со строительным проектом. Последним условием может стать требование о поручительстве акционеров или других компаний», - отметили эксперты.
По мнению аналитиков, оптимальное соотношение капиталовложений в проект недвижимости, со стороны банка и девелопера - 30% и 70%.
«Тем не менее, до наступления кризиса, помимо оптимальных схем 30%/70%, существовала практика капиталовложений 90% и 10%, при которой девелоперы брали заемные средства на развитие объекта практически без вложения собственных средств, рискуя лишь будущим объектом и земельным участком. Наверное, в некотором роде этот принцип стал одним из основных, разрушивших в кризисный период взаимовыгодную схему сотрудничества между банками и девелоперами. Так, на сегодняшний день процентное соотношение капиталовложений в большинстве случаев озвучивается - 50%/50%», - отметили участники рынка.
Эксперты считают, что наиболее приемлемая для девелоперской компании процентная ставка - 5%, как в европейской практике, однако в условиях украинских реалий она пока является утопией.
«При рассмотрении и разработке условий кредитования строительного проекта, в частности размера процентной ставки, банк же оценивает масштаб компании и залога. Так, большая серьезная корпорация, предоставляющая серьезное обеспечение кредита, может рассчитывать на 17% в гривне; для других девелоперов озвучивается ставка в 20-21% в гривне. (Валютный кредит имеет шанс получить только компания, имеющая оборотную валютную выручку). Банки, в свою очередь, пока не рассматривают проекты на начальной стадии. Объектом внимания могут стать (пока по данным компания «Build and Live Development» наблюдаются только единичные случаи) объекты с 70-80% готовности. Однако, существуют и достаточно конкретные условия - грамотная подача материала, наличие корректно разработанных смет, чистота объекта с законодательной точки зрения. Сроки кредитования рассматриваются достаточно объективно из расчета продолжительности периода строительства», - говорится в аналитическом материале компании.