Балкон-косинка, коридор-трамвайчик та "паперові" стіни: які квартири не варто купувати

Збираєтеся купувати перше житло, а грошей обмаль? Тоді варто звернути увагу на найбюджетніші варіанти вторинного ринку. Звичайно, вони містять багато нюансів: стан будинку та комунікацій, галасливі сусіди, але найголовніше – застарілі з сучасної точки зору планування.

РБК-Україна Realty рекомендує, на що слід звернути увагу, щоб обрати оптимальний варіант й не пошкодувати згодом.

Типове житло радянських серій

Не секрет, що кожні 8 з 10 квартир в Україні будувалися за часів радянського будівельного буму – період, коли міста стрімко обростали кварталами багатоповерхівок промислових серій. Не дивно, що досі левова частка вторинного ринку – це "хрущовки", БПС-ки, "чешки", 464-я, 96-я, 134-я серії та інші модифікації типового житла.

Воно не тільки найпоширеніше, але і найдоступніше за ціною. По-перше, квартири в будинках старше 30-ти років мають невеликі площі в порівнянні з новобудовами. А по-друге, житло в такому фонді – часто застаріле як морально, так і фізично.

Але, завдяки привабливій ціні, типові панельки продовжують користуватися попитом – особливо, якщо мова йде про покупку першої квартири. У той же час не кожна радянська серія може підійти для сучасної сім'ї. І справа не лише у віці будинку: всі вони мають як свої переваги, так і слабкі місця, здатні здорово ускладнити життя.

464-а серія та її "клони"

464-а серія вийшла в масове виробництво в середині 60-х років минулого століття. Спочатку ці будинки були 5-поверховими – така собі поліпшена версія панельних "хрущовок" (але 2-кімнатні квартири проектувалися з роздільними кімнатами). Потім по країні стали зводити десятки тисяч 9-поверхівок різних модифікацій 464-ї серії.Радянська типова серія 464 (Виталий Носач, РБК-Украина)

Що треба враховувати, вибираючи квартиру в будинках 464-ї серії:

• планування: тісні й некомфортні ("ніде розвернутися"), маленькі кухні (5-7 кв. м), символічні коридорчики та передпокої (3-4 кв.м);
• стіни: бетонні й дуже тонкі – 35 см, а значить, звуко- й теплізоляція вкрай слабкі;
• міжкімнатні та міжквартирні перекриття ще вдвічі тонше – ви ризикуєте бути в курсі всіх деталей особистого життя в квартирах по сусідству, а також знизу та зверху;
• майже всі стіни (в тому числі зовнішні) несучі – перепланування зробити дуже проблематично;
• висота стель мінімальна – 2,5 м;
• місця для зберігання колясок, велосипедів і домашнього начиння немає;
• комор і антресолей найчастіше теж немає.

"Чешка"

З'явилася як одна з модифікацій 464-ї серії в другій половині 60-х років. До житлових проектів з тодішньої Чехословаччини ці будинки не мають ніякого стосунку. За однією з версій, свою назву серія отримала через те, що в цих квартирах тимчасово селили чеських фахівців, які прибули на розвиток київського пивзаводу "Оболонь", який розпочав роботу 1974 року.Типовий будинок "чеської" серії (Виталий Носач, РБК-Украина)

"Чешки" будувалися ударними темпами (будинки здавалися достроково, до круглих дат і з'їздів партії), а отже, будівельники під час авралів часто халтурили й економили. Як результат: в будинках часто погана стяжка, що дає про себе знати навіть через півстоліття; низька якість матеріалів, комунікацій і мереж, чому вони на сьогоднішній день вже можуть бути в аварійному стані.

Що треба враховувати, вибираючи квартиру в "чешці":

• товщина стін: більше, ніж у 464-й – 38-40 см;
• перекриття як і раніше тонкі (сусіди збоку, знизу і зверху будуть чути кожен ваш крок);
• планування залишаються тісними (площа кухні 6-8 см, маленькі коридорчики й передпокої);
• у квартирах з'явилися антресолі, але повноцінні комори і місця для зберігання колясок, санок, велосипедів є не скрізь;
• висота стелі - 2,5-2,6 м;
• краще, якщо зовнішні стіни "чешок" обкладені плиткою – це додаткова гідроізоляція. Якщо в розглянутому будинку плитки немає, остерігайтеся: ви ризикуєте жити з грибком;
• у "чешках" немає техповерху – мешканці верхніх поверхів відчувають на собі всі принади розпеченого даху влітку й обледенілої – взимку.

БПС

БПС-ки – одна з найпоширеніших серій багатоповерхівок, які будувалися протягом 60-80-х років 20 століття. Своєю абревіатурою серія зобов'язана назві вібропрокатному стану, на якому робилися панелі для цього типу будинків.

БПС-ки відомі як перші масові 16-поверхові житлові будівлі на території України, проте експериментальні будинки цієї серії були ще 9-поверховими. Тому кілька хвиль ранніх 16-них БПС-ок зводилися з урахуванням вимог до 9-поверхових будинків, що було грубим порушенням норм і правил безпеки.16-поверховий будинок серії БПС (Віталій Носач, РБК-Україна)

В цілому серія БПС стала проривом в житловому будівництві на тлі "чешок", 464-х і "хрущовок". Вона пропонувала такі ж компактні, але більш органічні планування. Зокрема, в квартирах БПС 8-9-метрові кухні й обов'язкова наявність антресолей і комор. У будинках з'явилися вантажні ліфти, а над верхнім поверхом – технічний. Зовнішні стіни вже не були несучими – цю функцію взяв на себе каркас. Зате товщина стін зросла до 50-60 см. Ресурс міцності каркаса БПС-ок настільки високий, що вони можуть витримають надбудову ще 5-8 поверхів, вважають фахівці.

Що потрібно враховувати, вибираючи квартиру в будинках серії БПС:

• поверховий план будинку нагадує гостинку: на поверсі можна зустріти до 13-14 квартир, при цьому самі коридори вузькі і довгі, розташування квартир лінійне, шансів відгородитися тамбуром разом з сусідами (якщо ви живете не в торці) немає;
• тепло- і звукоізоляція як і раніше низькі: у квартирах холодно взимку і жарко влітку;
• якщо ви облюбували квартиру у будинку, побудованому в одну з перших хвиль, пам'ятайте, що він зводився за нормами 9-поверхівок. Зокрема, до нього, швидше за все, підведений газ, проігноровані й інші вимоги для висотного житлового будівництва. Відрізнити "ранню" БПС-ку легко навіть на око: ці будинки внизу з боків встановлені на специфічні "триноги";
• якщо вас бентежать численні зовнішні тріщини в зовнішніх стінах будинки (в БПС-ках це не рідкість) – можете не хвилюватися. Як ми вже писали, ці стіни не мають несучої функції. За стійкість конструкції відповідає каркас, а він в цій серії досить витривалий.

Раніше ми розповідали про квартири на першому поверсі: проблема це чи вигідна покупка.

Також ми ділилися прогнозами експертів – якими будуть ціни на квартири в 2022 році.