Новостройки дорожают, проектов становится больше: как изменилась "первичка" в Украине в 2025 году

Почему дорожает первичка

2025 год для строительной отрасли не стал легче. Застройщики сталкиваются с подорожанием стройматериалов, нехваткой кадров и ростом зарплат. Именно оплата труда сейчас формирует 10-20% стоимости квадратного метра.

Кроме этого, влияют расходы на энергонезависимость и безопасность, что делает проекты дороже, но повышает их привлекательность для покупателей.

Геополитические события также сыграли свою роль. Выборы в США и ожидания завершения войны добавили рынку оптимизма - спрос вырос в большинстве регионов с января по май.

Где "квадрат" подорожал больше всего

Лидерами роста цен стали:

• Одесса: +19% за год;
• Хмельницкий: +14%;
• Луцк, Житомир, Тернополь: +12%;
• Ивано-Франковск и Чернигов: +10%.

При этом самыми дорогими остаются новостройки Львова - в среднем 58,6 тысячи гривен за 1 кв. м (+6% за год).

В тройке городов с самыми высокими ценами впервые за время полномасштабной войны произошли изменения:

• Львов - 58,6 тысячи гривен за 1 кв. м;
• Киев - 55,3 тысячи гривен за 1 кв. м;
• Одесса - 47,1 тысячи гривен за 1 кв. м (впервые обогнала Ужгород).

Цены на первичном рынке Украины (скриншот)

Что со сдачей в эксплуатацию

Несмотря на активность девелоперов, объемы введенного в эксплуатацию жилья немного уменьшились. За три квартала 2025 года в Украине сдали 6,52 млн м².

Больше всего - в Киевской области (1,37 млн м²), Киеве (0,76 млн м²) и во Львовской области (0,76 млн м²).

Одесса показала серьезный прорыв - 0,61 млн м², что больше, чем за весь 2024 год.

В Украине за год появилось 41 тысяча новых квартир, больше всего - в Киеве (12 850, +20% за год), рекордный прирост - в Одессе (6740 квартир, +127% за год).

Количество квартир, введенных в эксплуатацию (скриншот)

Какие квартиры покупают чаще всего

Структура продаж в 2025 году выглядит так:

• 1-комнатные - 50%;
• 2-комнатные - 33%;
• 3-комнатные - 16%;
• двухуровневые - около 1%.

Сколько новых проектов на рынке

По состоянию на конец 2025 года в Украине можно выбрать жилье в более чем 2150 проектах.

Две трети - многоквартирные ЖК, остальное - коттеджные городки. Больше всего предложений в Киеве и области - 406 ЖК и 355 коттеджных городков. Это:

• 27% всех активных ЖК в Украине;
• 57% всех активных КГ;
• Львовская область - вторая по количеству новостроек (265 ЖК и 94 КГ).

Рекордный рост активности девелоперов

В Киеве и области в этом году наблюдалось невероятное оживление рынка. Количество новых проектов в 2025 году выросло на 70% по сравнению с прошлым годом.

С начала года на рынке Украины открыты продажи в 214 жилых комплексах (ЖК). Больше всего новых проектов презентовали во Львове - 63 ЖК. На втором месте - Киевская область (без столицы) с 28 новыми ЖК, далее следуют Ивано-Франковская и Закарпатская области с 22 и 19 ЖК соответственно. Киев попал на пятое место - здесь стартовали продажи в 17 новых ЖК, тогда как в 2024 году их было всего 6.

По итогам года, объемы вывода на рынок новых ЖК в столице и регионе выросли на 85%.

Спрос и возвращение инвесторов

Активность девелоперов частично объясняется ростом спроса и возвращением пакетных инвесторов - тех, кто покупает сразу несколько квартир в новых проектах.

Динамика продаж в Киеве и Львове похожа, однако в столице увеличилось количество инвестиционных запросов. Если в 2022-2023 годах спрос на "пакетные" покупки почти отсутствовал, то в 2025-м таких запросов уже значительно больше. Они еще не массовые, но достаточно, чтобы говорить о постепенном восстановлении интереса инвесторов.

Минимальная стоимость квартиры

По итогам года, самые дешевые квартиры на первичном рынке стоят:

• Сумы - 23,2 тысячи долларов или 1 млн гривен;
• Львов - 61,7 тысячи долларов или 2,6 млн гривен (в 2,5 раза дороже, чем в Сумах).

Этот показатель влияет и на средний первый взнос по льготной ипотеке "єОселя", которая в 2025 году переориентировалась на жилье от застройщиков.

Средний первый взнос по "єОселя"

Готовое жилье:

• Львов - 636 тысяч гривен за квартиру стоимостью 3,2 млн гривен;
• Киев - 532 тысячи гривен за квартиру стоимостью 2,7 млн гривен;

Строящееся жилье:

• Львов - 525 тысяч гривен за квартиру стоимостью 2,6 млн гривен;
• Днепр - 475 тысяч гривен за имущественные права на будущую квартиру стоимостью 2,4 млн гривен;
• Киев - 463 тысячи гривен за квартиру стоимостью 2,3 млн гривен.

Эти показатели позволяют оценить, какой объем собственных средств нужен украинцам для участия в программе и планирования покупки жилья на первичном рынке.

Стоимость самых дешевых квартир по программе "єОселя" (скриншот)