Съедает до 75% зарплаты: как аренда загоняет украинцев в тупик и что предлагает власть

Из-за ограниченности ипотеки и военных рисков аренда квартир стала долгосрочной стратегией для миллионов украинцев. В то же время в стране начинают развиваться альтернативные форматы совместного инвестирования и обсуждается запуск социального найма.

Как меняются цены, форматы жилья и что предлагает государство для решения кризиса – читайте в статье РБК-Украина.

Новые реалии аренды. Как война изменила выбор украинцев

Украинский рынок жилья переживает одну из крупнейших трансформаций за годы независимости. Из-за войны, миграции и недоступности ипотеки всё больше людей отказываются от покупки квартиры и выбирают долгосрочную аренду. В ответ девелоперы запускают новые форматы жилья, а государство ищет способы сделать аренду более безопасной и доступной.

"Из-за большого количества внутренне перемещенных украинцев спрос на аренду как на долгосрочное, а не временное жилье вырос. После начала полномасштабного вторжения разрыв между интересом к аренде и покупке жилья заметно сократился", – рассказала РБК-Украина Людмила Кирюхина, руководительница аналитического отдела "ЛУН Статистика" крупнейшего украинского сервиса поиска недвижимости.

Однако, добавляет специалист, в течение последнего года интерес к покупке недвижимости всё еще оставался выше, чем к аренде. Соотношение поискового спроса составляет примерно 88 к 68.

В то же время из-за факторов безопасности цены на аренду жилья за последний год в западных регионах росли значительно быстрее, чем в столице. По данным ЛУН, стоимость аренды однокомнатных квартир в Ужгороде увеличилась на 19%, в Ивано-Франковске – на 22%, а во Львове – целых на 29%. Между тем в Киеве за этот же период медианная цена выросла всего на 6%.

Фото: сколько стоила аренда "однушки" в середине июля этого года (инфографика РБК-Украина)

Из-за такого роста цен даже аренда однокомнатной квартиры в относительно безопасных регионах Украины становится всё менее доступной для обычных граждан.

"Во Львове, Ужгороде и Ивано-Франковске стоимость аренды однокомнатной квартиры уже составляет примерно 66–75% средней местной заработной платы, что является очень высокой нагрузкой на бюджет домохозяйств", – объясняет Людмила Кирюхина.

Несмотря на высокую стоимость съема, для миллионов украинцев альтернативы просто не существует. Как подтвердила РБК-Украина директор Cedos Анастасия Боброва, по данным их исследования в 2025 году 68% людей, переехавших после начала полномасштабного вторжения, арендуют жилье против всего 8% среди тех, кто не менял место жительства.

Фото: сколько тратят украинцы на аренду жилья (инфографика РБК-Украина)

Почему "єОселя" и классическая ипотека работают выборочно

Большинство людей все еще стремятся владеть собственным жильем. Однако ипотека – как государственная, так и коммерческая – пока не способна массово закрыть жилищный вопрос для миллионов украинцев.

Сегодня рыночная ставка ипотеки без государственной поддержки держится на уровне 15–18% годовых. Тем временем государственная программа "єОселя" предлагает льготную ставку 3% для отдельных категорий (военных, медиков, педагогов, ученых) и базовую 7% для остальных граждан.

За все время работы программы "єОселя" жилье по этой программе приобрели более 27 тысяч семей. В масштабах всей страны такое число может показаться небольшим. Однако по выдаче кредитов программа превысила лучший результат банковской системы примерно на 65%, рассказал РБК-Украина председатель правления "Укрфинжитло" Евгений Мецгер.

Впрочем, замечает он, для реального решения проблемы и помощи большему количеству украинцев этого мало. Нужно выходить на показатель в 100 тысяч кредитов в год.

Для этого условия кредитования в компании постоянно пересматриваются. Например, по словам Евгения Мецгера, для ВПЛ было разрешено покупать квартиры на вторичном рынке возрастом до 20 лет, а сейчас готовятся изменения по увеличению максимальной площади квартиры с 52,5 кв. м до 73 кв. м для семей из двух или трех человек.

Потенциальному же банковскому заемщику нужно пройти жесткую проверку. Первая заместитель председателя правления Глобус Банка Елена Дмитриева объясняет в комментарии РБК-Украина, что большинство слабых заявок отсекаются еще в самом начале, поэтому на финальном этапе отказов на самом деле мало.

"Если же отказ все-таки случается, то чаще всего он связан не с какой-то одной причиной, а с совокупностью факторов. Например, недостаточный официально подтвержденный доход, высокая кредитная нагрузка, просрочки в прошлом или ситуация, когда человек формально может обслуживать кредит, но у него уже нет запаса прочности для сопутствующих расходов", – замечает Елена Дмитриева.

Наиболее чувствителен этот вопрос именно для молодых семей и ВПЛ, добавляет эксперт, ведь они часто имеют реальную потребность в жилье, но их доходы могут быть неравномерными или частично неофициальными.

К тому же банки в 2026 году крайне осторожно кредитуют первичный рынок. По словам Дмитриевой, финучреждения не готовы рисковать и финансировать "котлованы". Приоритет отдают объектам с высокой стадией готовности (от 50%), прошедшим тщательную аккредитацию банка.

Иными словами, даже расширение льготной ипотеки пока не способно сделать собственное жилье массовой альтернативой аренде. Именно поэтому рынок начинает искать другие модели.

Фото: как изменялись объемы предоставленных ипотечных кредитов в течение войны (инфографика РБК-Украина)

Кто и почему выбирает съем вместо покупки

Впрочем, если для большинства украинцев аренда остается вынужденным решением, то для молодого поколения она все чаще становится осознанной альтернативой покупке собственного жилья.

Среди украинцев чаще всего жилье арендуют именно молодые люди. По данным Cedos, доля арендаторов среди молодежи составляет 18%. Реагируя на их запросы, на рынке начинают появляться и набирать популярность новые форматы недвижимости для аренды: доходные дома, апарт-отели и коливинги.

Коливинг – это формат совместного проживания, где жильцы получают небольшую частную спальню и огромные общие зоны (коворкинг, кухню, террасу). Управляющая сетью Coliving ONE Юлия Костюк отмечает, что для жильцов это давно не вопрос экономии.

"Зумеры значительно больше ценят гибкость, сервис и качество жизни в комфортной среде, чем сам факт владения недвижимостью …Коливинг перестал быть "временной остановкой" на несколько месяцев и стал форматом долгосрочного проживания", – объяснила Костюк РБК-Украина.

И хотя финансовый фактор остается важным, добавляет управляющая сетью, этот формат предлагает аренду выше рыночного качества, позволяя пользоваться всей инфраструктурой, которую предоставляет коливинг.

Параллельно в крупных городах развивается формат Build-to-Rent – доходные дома под единым централизованным управлением. Как рассказал РБК-Украина совладелец Standard One Александр Овчаренко, Build-to-Rent – это готовая квартира в отличном состоянии, в выгодной локации и с сервисами.

Для жильцов профессиональное управление решает сразу комплекс проблем (обслуживание, ремонт, качество сервиса), поэтому создает комфортную аренду без бытовых проблем.

В то же время, замечает Овчаренко, для инвестора это также понятная модель. Ведь он владеет недвижимостью, но делегирует поиск и операционную работу профессиональному оператору с собственной командой.

Таким образом, девелоперы уже реагируют не только на спрос покупателей, но и на появление нового класса долгосрочных арендаторов.

Ловушка временности: почему аренда жилья не дает стабильности

Между тем, люди, которые не могут позволить себе новые форматы жилья, вынуждены прибегать к привычной аренде, часто на сером рынке.

Анастасия Боброва подчеркивает, что в исследовании Cedos информанты (в основном именно ВПЛ) отмечали: арендованное жилье, в отличие от собственного, не дает людям чувства защищенности и стабильности.

"Они живут с мыслью, что их могут выселить в любой момент. О текущем жилье респонденты говорят как о чужом и временном. В таких условиях людям сложнее планировать свое будущее и принимать участие в жизни общины", – рассказывает Боброва.

Помимо психологического давления, аренда создает колоссальную финансовую нагрузку, особенно для семей со средним или низким доходом.

Согласно опросам Cedos, оплата жилья является финансово обременительной для многих семей. В 2024 году 43% опрошенных тратили на него более трети доходов.

В 2025 году тенденция сохранилась. Среди семей с низким достатком 16% отдают за аренду более половины бюджета, из-за чего 38% вынуждены экономить на еде, а 42% – на одежде, замечает Боброва.

Почему инвесторы выбирают паи вместо покупки квартир

С точки зрения частного инвестора, вкладывать деньги в новые сервисные форматы может стать хорошей альтернативой обычной недвижимости.

Сооснователи LEV Development Василий Левицкий и Александр Островский заверили РБК-Украина: хотя классическое жилье и дальше будет оставаться базовым и востребованным продуктом, сегмент апарт-отелей и сервисных апартаментов имеет большой потенциал для развития.

Кроме того, указывают они в ответе на запрос РБК-Украина, модель частичного или совместного инвестирования может быть психологически и финансово более комфортной для мелких инвесторов. Ведь синдикаты позволяют инвестировать небольшими паями, тогда как стоимость отдельной квартиры под ключ стартует от 45-60 тысяч долларов.

"Инвестор получает возможность зайти в недвижимость с меньшим бюджетом и не заниматься самостоятельно ремонтом, поиском арендаторов и ежедневным управлением объектом. В то же время небольшой порог входа не должен быть единственным критерием выбора", – говорится в ответе Левицкого и Островского.

Однако инвесторам стоит учитывать и юридические нюансы нового законодательства. Управляющий АБ "Лотыш и Партнеры" Андрей Лотыш предостерегает от ловушек законопроекта №13246 "Об инвестиционных фондах".

"По конструкции законопроекта участник инвестиционного фонда является владельцем инвестиционных сертификатов, тогда как недвижимость входит в состав активов самого фонда. Поэтому человек, инвестировавший в фонд, не становится автоматически владельцем конкретного объекта жилой или коммерческой недвижимости…", – объяснил Лотыш РБК-Украина.

Как защитить права тех, кто вынужден арендовать

Украинский рынок аренды остается преимущественно неформальным. Арендаторы рискуют столкнуться с принудительным выселением или внезапным повышением платы из-за отсутствия или неточно составленного официального договора.

Как указывает Андрей Лотыш, в 2026 году вступил в силу Закон Украины "Об основных засадах жилищной политики", закрепляющий принцип, по которому никто не может быть выселен из занимаемого жилья или ограничен в праве пользования жильем иначе, чем по решению суда и по основаниям и в порядке, установленным законом.

Однако, добавляет адвокат, проблема заключается не столько в полном отсутствии прав нанимателя, сколько в нехватке императивных – то есть обязательных по закону – гарантий, которые невозможно отменить или сузить условиями договора.

Поэтому для приближения украинского рынка аренды жилья к европейским стандартам и для сбалансирования прав сторон Лотыш предлагает три ключевых изменения в украинское законодательство. Прежде всего необходимо установить минимальный объем прав нанимателя, который ни при каких условиях нельзя будет отменить или сузить положениями договора.

Кроме того, важно закрепить предсказуемые правила изменения арендной платы и детально урегулировать процедуру прекращения найма и освобождения жилья. Это позволит защитить владельцев от неплательщиков, а арендаторов – от внезапного выбрасывания на улицу.

Какие альтернативные программы готовит государство

Будущее жилищной сферы в Украине будет зависеть от способности государства и частного бизнеса объединить усилия, ведь без этого риск кризиса расселения переселенцев и молодежи будет только расти.

Председатель правления "Укрфинжитло" Евгений Мецгер рассказывает о расширении государственных инструментов. По его словам, компания должна научиться привлекать больше ресурсов из разных источников и выходить за рамки классического кредитования.

"Мы должны научиться привлекать больше ресурсов из разных источников и работать не только с ипотекой, но и с социальной арендой, финансированием застройщиков и, возможно, арендой с правом выкупа", – добавляет Евгений Мецгер.

Кроме того, указывает он, в Украине на базе "Укрфинжитло" должна появиться своеобразный "жилищный зонтик" – институция, которая будет отвечать не только за ипотеку, а за все финансовые инструменты в жилищной сфере. Она, по утверждению Евгения Мецгера, может быть создана за два-три года.

***

Словом, если до войны аренда была для большинства украинцев временным этапом перед покупкой собственной квартиры, то сегодня она все больше превращается в долгосрочную модель жизни. От того, сможет ли государство сделать этот рынок цивилизованным и доступным, зависит не только комфорт миллионов арендаторов, но и восстановление рынка жилья после войны.

Вопросы – ответы (FAQ)

– Почему аренда на западе Украины стала дороже, чем в Киеве?

– Из-за факторов безопасности и большого количества переселенцев.

– Почему банки отказывают в льготной ипотеке "єОселя"?

– Чаще всего из-за совокупности факторов: недостаточный официальный доход, высокая кредитная нагрузка и просрочки в прошлом.

– Спасет ли арендатора от выселения то, что хозяин решил продать квартиру?

– Только если это прямо записано в договоре. Юристы советуют обязательно вносить пункт о том, что продажа жилья не аннулирует действие аренды.

– Какие квартиры банки соглашаются брать в ипотеку в 2026 году?

– Только готовые или недострои со стадией готовности от 50%. Финансировать рискованные "котлованы" банки сейчас отказываются.

– Что готовят для семей, которые не помещаются в лимиты льготной "єОселі"?

– Для семей из 2-3 человек готовят увеличение лимита максимальной площади квартиры с 52,5 кв. м до 73 кв. м.