Ринок землі: які помилки влада допускає на старті реформи

Верховна рада і Кабінет міністрів планує у наступному році відкрити ринок землі, давши старт офіційному продажу сільськогосподарських угідь. Готуючи законодавчу базу, влада планує прописати реформу з рядом обмежень, які не вигідні ні власникам землі, ні бізнесу. Детальніше про те, які ризики можуть виникнути при запуску ринку – у матеріалі Павла Мороза для РБК-Україна.

Земельна реформа, запропонована законопроектом №2178-10, насамперед, не на руку власникам землі. Зі згаданого законопроекту поки незрозуміло, як буде реалізовано переважне право і як буде організований процес виставлення на продаж земельної ділянки.

Припустимо, бабуся у селі, у якої є пай, хоче його продати. У перші рік-два після скасування мораторію таких людей буде небагато, але вони будуть. І куди їм йти? Бабуся піде до інвестора, який вже обробляє поле, і він заплатить ту ціну, яку вважає потрібною. І це не буде ринкова ціна.

І знову ж питання, якщо, наприклад, на полі у 20 га одна бабуся вирішила продати 1 га, але не тому інвестору, який орендує поле, а іншому, який на цих 20 га не представлений. Як буде вирішуватися проблема в цій шахматці? Кому буде цікаво обробляти такі ділянки?

Ось чому владі потрібно спочатку було зосередитися над тим, як бажаючі продати землю можуть реалізувати своє право. Допускається також через механізм створення заявки-лота на ProZorro і аналогічних майданчиках. Тільки бабуся туди не піде. Це створить прошарок третіх осіб, компаній-посередників, які будуть допомагати з виставленням землі на торги за комісію.

Треба шукати реальні механізми для продажу землі. Це може відбуватися, наприклад, у форматі, коли посадові особи сільських рад будуть роз'яснювати людям, як і що робити. Щоб люди отримували інформацію про те, куди і кому вони можуть продати паї.

Часто люди зацікавлені у тому, щоб їм давали солому, чистили сніг, лагодили лінії електропередач. Це ті речі, на які у місцевої влади у селі не вистачає грошей або коли потрібно зробити швидко, а бюрократичні процедури цього не дозволяють. Подібні умови схиляють людей до того чи іншого інвестора. І цілком нормально, якщо потенційний покупець або орендар землі прийде на громадські слухання і розповість, що він може запропонувати, яку ціну він готовий платити.

Є один момент, про який влада не говорить. Якщо землю продають інвестору, сільська рада у майбутньому втрачає доходи. Перш за все, це буде стосуватися податку на доходи фізосіб, який є одним з основних джерел наповнення бюджету об'єднаних територіальних громад (ОТГ).

Орендна плата за землю, якою розпоряджається сільрада, також платитися не буде, якщо землю продадуть. Іншими словами, у найближчій перспективі сільський бюджет втратить. Де компенсатори? Як раз ініціатори проведення земельної реформи в першу чергу повинні задуматися, з чим залишаться місцеві бюджети, якими податками їх можна наповнити у разі втрати власних доходів після проведення земельної реформи. З боку влади звучать тільки якісь ефемерні цифри, які абсолютно не відображають реальність і не підкріплені економічними розрахунками. І це також лякає бізнес.

Чому б продаж сільгоспземлі не починати з державною? У перші два-три роки для формування ринкової ціни цього буде достатньо. Але спочатку – потрібна нормальна кадастрова карта та інвентаризація землі. А також необхідно з'ясувати, скільки ж реально землі у Національної академії аграрних наук і, найголовніше, як ефективно вона використовується.

Історія з земельною реформою близька до тієї, яка була з аграрними дотаціями. Великий бізнес сказав спасибі і використовував свої можливості по максимуму. Дрібний і середній бізнес продовжував обурюватися, що вони нічого не отримали. У рамках земельної реформи ситуація схожа. Великий бізнес сприймає зміни спокійно, бо він структурований, готовий купувати, якщо буде пропозиція, а, можливо, і самостійно ініціювати покупку.

Тоді як дрібний і середній бізнес знову влаштовує мітинги, зриває засідання аграрного комітету Ради, як було минулого тижня. Це роблять ті, хто кричить, що, мовляв, "продамо землю – втратимо Україну". І це помилка влади, що вона не пояснила, що такого не буде. З іншого боку, дуже часто дрібний і середній бізнес не бажає платити податки, розраховується з власниками землі за оренду готівкою і не реєструє договори оренди.

Часто це юридично навіть не сільгосптоваровиробники, а ФОП на другій і третій групі єдиного податку. Саме тому вони не могли претендувати на дотації, оскільки не працюють на четвертій групі "спрощенки". Вони платять мінімальні податки, бажаючи залишатися на тому ж рівні оподаткування, за готівку орендуючи землю і продавати врожай зернотрейдерам.

І ті 4,4 млрд гривень дотацій, які закладені у проекті держбюджету на компенсацію кредитних ставок при купівлі землі, дрібні та середні виробники не виберуть. Адже де-юре вони не є сільгоспвиробниками, а де-факто їх бізнес перебуває в "тіні". Тому підтримка АПК реально залишиться тільки на папері. До того ж і банки не готові знижувати ставки, не бажаючи чекати від держави компенсацій за ставками з якимось часовим лагом.

Вихід один – і знаю, що нова влада думає над цим питанням – потрібно зрівняти ставку земельного податку за податковими зобов'язаннями, які виникають при оренді землі. Саме такий рівень і навіть вище повинен бути у земельного податку, який сплачує власник землі, який обробляє свій пай власноруч. А не 70 або 100 гривень земельного податку – абсолютно мізерна сума порівняно з зобов'язаннями, які виникають у разі офіційної оренди.

Зрівнявши ставки або зробивши земельний податок вище, ми отримаємо те, що реальний власник землі буде вимагати від того, хто на ній працює, оформлення офіційного договору. Крім того, є багато пільг по сплаті земельного податку, і потрібно ставити для ряду категорій обмеження за обсягом землі у власності (скажімо, 2 га "для себе" цілком достатньо), щоб не було зловживань. Тільки неясно, чи вистачить у нинішньої влади сил і впевненості у собі, щоб це зробити.

Спочатку реформу почали з помилки, запропонувавши обмеження щодо концентрації угідь у межах району, ОТГ або окремої громади. Дуже частий випадок, коли в 3-4 селах 80% угідь орендує одна компанія. Але після зняття мораторію вона не зможе купити цю землю, оскільки влада передбачила стеля - не більше 35% сільгоспугідь у ОТГ в одні руки.

Цим чиновники стимулюють бізнес штучно дробитися як у 90-х, реєструвати бізнес на підставних осіб. Тільки щоб інвестор залишився у селі або ОТГ. Обмеження - це популістичні рішення і заяви, і це те, що тільки нашкодить реформі та сприятиме тіньовій економіці.

Головна проблема у тому, що влада не поговорила з людьми, не впізнала їх настрої. Я б на місці влади не апелював до того, що більше 80% людей бояться і не хочуть продавати землю іноземцям. Це проблема влади, що вони не пояснили людям, що у цьому немає ризику. Важливо правильно донести мету реформи. Історія про іноземців - це давно заїжджені фрази, які можна було вже і спростувати.

Чим більший попит, тим більше ринкова ціна. І це одна з ключових причин, чому ринок повинен бути максимально ліберальним, без будь-яких обмежень. Інше питання, що люди навряд чи будуть перші два-три роки активно продавати землю.

Будуть продавати ті, кому терміново потрібні гроші. Ринок буде урівноважений з самого початку. Але чим більше ми робимо обмежень, тим менше ціна і рівень активності продавців. А значить, одна з найголовніших державних реформ може просто провалитися, не давши належний імпульс у розвитку економіки і суспільства.