Чому українським забудовникам загрожує повторення кризи-2009
Незважаючи на рекордно низькі ціни, квартири в новобудовах майже не купують. Першими постраждають компанії, які будують житло за рахунок залучення нових покупців
"Півтори квартири за ціною одного", - жартує, показуючи прайс, Олексій, менеджер відділу продажів однієї з будівельних компаній Києва. Жоден зі столичних забудовників таким рекламним слоганом скористатися не ризикнув, але факт залишається фактом: в доларах порівняно з січнем 2014-го новобудови в столиці подешевшали в середньому на третину. Однокімнатну квартиру в спальному районі, яка на початку року коштувала понад $60 тис., зараз можна знайти за $40 тис.
Правда, і при таких цінах нерухомість купують не надто охоче. У серпні, за даними компанії SV Development, у київських новобудовах купили лише 621 квартиру - це найнижчий показник за останні три роки, пише ФОКУС.
Марні сподівання
Ще на початку літа забудовники говорили про майбутнє з оптимізмом: населення активно вилучало депозити, причому чимала частина цих коштів вкладалася в нерухомість. Це збіглося з початком падіння номінованих у валюті цін - після того, як курс гривні почав затяжне піке, більшість забудовників зафіксували вартість квартир у національній валюті.
Як результат - продажу квартир у новобудовах показали позитивну динаміку: якщо у березні, за даними ARPA Real Estate, в столиці було реалізовано близько 400 об'єктів, то в травні - 680, а в липні - 870. До показників літа минулого року цей результат не дотягнув - в липні 2013 року в Києві було реалізовано понад 2 тис. об'єктів. Але принаймні перевищив продажу 2011 року, коли будівельний ринок столиці йшов на поправку після кризи.
Забудовники все літо жили надіями. "Думали, що почнуть саджати корупціонерів, що стане менше хабарів та бюрократії", - розповідає власник невеликої будівельної компанії. Очікування виявилися марними - на думку більшості будівельників, з бюрократією та дозволами ні в Києві, ні в області нічого не змінилося. Принаймні, на краще. "В місті влітку 3,5 тисячі готових свідоцтв про право власності спеціально не видавалися - чиновники чекали хабарів, - говорить Фокусу ще один будівельник. - Ну змінився керівник, а підлеглі все ті ж".
Не виправдалися надії і на сплеск попиту з боку біженців з Криму і з сходу. З одного боку, житлом вони дійсно цікавилися. Приміром, за даними Української будівельної компанії, у червні відвідуваність сайту комплексу "Грюнвальд" жителями десяти найбільших міст Донецької області зросла більш ніж удвічі - з 480 до майже 1 тис. заходів. А президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір і зовсім заявив, що 40% продажів холдингу зараз припадає на жителів Криму та південно-східних регіонів країни.
Правда, при цьому Кушнір уточнив, що, можливо, справа зовсім не в біженців: "Людина може бути родом з Донецька, але жити в Києві 10 років і тільки сьогодні купити квартиру". А з тим же "Грюнвальдом" далі переглядів справа не пішла. За словами голови правління Української будівельної компанії Олега Мороза, в липні на частку вихідців з Донецької та Луганської областей довелося всього 5% продажів, в серпні - не більше 10%. Приблизно такі ж дані називає і комерційний директор компанії "НЕСТ" Костянтин Браво, за словами якого, на вихідців з південно-сходу та Кримського півострова припадає не більше 5-10% продажів.
Більшість вимушених переселенців не мають у своєму розпорядженні фінансовими ресурсами і розраховують на швидке повернення додому. "Тих, хто купує житло, переважно цікавлять об'єкти дешевше $50 тисяч і бажано з ремонтом, так як є необхідність у швидкому заселенні", - пояснює невисокий попит на первинне житло керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов. Все це призвело до падіння продажів: у серпні вони скоротилися відразу на 20%, приблизно до рівня квітня-травня.
Ринок падіння
Падіння виглядає парадоксальним на тлі рекордного зниження цін. За даними SV Development, з початку нинішнього року середня вартість житла в столичних новобудовах знизилася з $1710 за кв. м в січні до $1135 на початку вересня. Традиційно найнижчими ціни були в Деснянському та Дарницькому районах Києва. За вісім місяців вартість квартир там впала з $1370 за квадрат до $914 $932 відповідно. Це далеко не межа: на околицях столиці і в найближчих передмістях (Софіївській та Петропавлівській Борщагівці або у Вишневому) зараз можна знайти житло в новобудовах і по $750-800 за квадратний метр. А в таких містах-супутниках, як Ірпінь або Буча, квартири в багатоповерхівках і зовсім пропонують по $500-600 за кв. м.
Незважаючи на зниження вартості до рівня, про який ще пару років тому покупці й не мріяли, черг у відділах продажів немає, база пропозиції житла продовжує зростати. Зараз, за даними ARPA Real Estate, в Києві на продаж виставлено близько 40 тис. квартир, більше половини з них у новобудовах. Причому якщо на вторинному ринку пропозиція поступово скорочується (власники знімають об'єкти з-за низьких, на їх погляд, цін), то пропозиція від забудовників, навпаки, зростає.
Дисбаланс попиту та пропозиції буде тільки посилюватися найбільшим за всю історію України спадом в економіці. А це, в свою чергу, неминуче призведе до кризи в будівельній галузі. Самі забудовники намагаються уникати розмов на цю тему, хоча і визнають, що концентруються в основному на проектуванні нових об'єктів, не починаючи нові будівництва. "Компанії прагнуть завершити ті будинки, квартири в яких вони почали продавати, - констатує Михайло Артюхов. - Роботи на об'єктах, де продажі не розпочаті, просто згортають".
У неофіційних бесідах забудовники погоджуються, що продажі будуть падати до самого кінця року. "Їм просто нікуди рости, - говорить Фокусуодин із забудовників. - Резерви у вигляді депозитів і відкладених на чорний день коштів вичерпані, споживчі настрої впали до рівня 2009-го, так що єдиними покупцями будуть ті, хто щось продав". Багато залежить і від подій на сході - за словами президента Союзу фахівців з нерухомості Олександра Рубанова, в разі продовження війни продажу взагалі "будуть прагнути до нуля".
Але і без цього падіння продажів сильно вдарить по галузі. Першими постраждають компанії, які будують житло виключно за рахунок залучення нових покупців. Навіть плавне скорочення продажів призведе до уповільнення темпів будівництва. А це викличе невдоволення інвесторів, падіння інтересу до проекту і, як наслідок, зупинку робіт.
Не менші проблеми чекають і забудовників, що зводять об'єкти виключно за позикові кошти. "Більшість з них брали кредити в доларах, а тепер не можуть їх повернути", - каже Михайло Артюхов. У зоні ризику та компанії, що активно пропонували клієнтам розстрочку на 1-3 роки за умови внесення 30-50% вартості об'єкта. Останнім часом попит на подібну схему придбання нерухомості в Києві зашкалював, але в найближчому майбутньому кількість покупців, які не зможуть погашати борги за договорами розстрочення, буде рости як на дріжджах. В наступному році все це може призвести до повторення ситуації 2009-го, коли продажі нового житла в січні-лютому скоротилися до 55-65 квартир, вийшовши на максимальну (за рік) позначку 180 об'єктів лише у вересні.
