Действительно ли спрос на жилье в Украине вернулся к довоенным показателям? Как война, инфляция и дефицит рабочей силы повлияли на цены в разных регионах?
Где сейчас самая дорогая и самая дешевая недвижимость, и чего ждать от рынка до конца года, - в интервью РБК-Украина.
Главное:
Спрос на жилье в Украине восстанавливается быстрее, чем многие прогнозировали. Даже несмотря на войну и валютные колебания, рынок продолжает расти – особенно в сегментах "эконом" и "комфорт". Однако все зависит от региона. Лидерами на рынке недвижимости до сих пор остаются Киев, Львов и Ужгород.
Вместе с тем усилился фактор безопасности – покупатели все чаще интересуются жильем с укрытиями, автономными системами и даже паркингами, которые теперь рассматривают как дополнительные укрытия.
РБК-Украина расспросило бренд и бизнес директора ЛУН Дениса Судилковского, как сейчас живет рынок недвижимости в Украине и что с ним будет до конца года.
– Какие главные тенденции на рынке недвижимости сейчас? Растет ли спрос на покупку и аренду?
– Спрос на жилье остается стабильно высоким, особенно на аренду. Квартиры сдаются быстрее, на рынке покупки – стабильность: активность покупателей держится примерно на том же уровне, что и в прошлом году. Рынок в целом адаптировался к условиям войны, стал менее эмоциональным к угрозам, хотя испытывает давление из-за инфляции и доступности ипотеки.
Аренда – самый горячий сегмент. В августе квартира в Киеве сдается в среднем за 6 дней. Вторичный рынок покупки также восстановился. Активность достигла 70-80% довоенного уровня.
Те, кто ждали обвала цен на первичке – так и не дождались. Валютные колебания, удешевление доллара относительно евро, а у большинства украинцев сбережения были именно в долларах США, а зарубежные расходы чаще всего в евро, как хаб для отпусков, снова напомнили об актуальности идеи приобрести жилье, чтобы деньги не проедала инфляция.
К тому же, без преувеличений катастрофическая ситуация с рабочей силой на стройках, когда значительное количество мужчин выбрали защищать страну с оружием в руках, дорогая логистика, ограниченный выбор контракторов – это тоже усложняет рынок и провоцирует подорожание.
Стоит отметить, что в этом месяце была представлена государственная стратегия развития ипотечного рынка, имеющая целью сделать покупку жилья доступной. Это должно побудить дальнейшему развитию первичного рынка, потому что один из фокусов – это именно предоставить украинцам возможность покупать современное жилье.
И, как ни парадоксально, развитие ипотеки еще дополнительно поднимет спрос на новые метры и первичка, вероятно, продолжит свой рост. Хотя, конечно, больше всего на цены влияют успехи ВСУ на фронте.
– Изменились ли цены на жилье за последние полгода – год? Какие прогнозы до конца 2025-го?
– За последние 6-12 месяцев цены выросли почти во всех регионах. На вторичном рынке средняя цена по стране поднялась на 5% за первые пять месяцев 2025 года. В Ровно – рекордный рост на 23% за год.
На первичном рынке средний прирост – +14%, с лидерами, такими как Кропивницкий (+33%).
Прогнозы – осторожно оптимистичные: по оценке аналитиков ЛУН, ожидается дальнейшая стабилизация и плавный рост, однако в первую очередь все зависит от ситуации на фронте.
– В каких городах и регионах сейчас самая дорогая недвижимость (покупка и аренда)?
– В топе самых дорогих городов – Киев, Львов и Ужгород. Покупка: во Львове самые дорогие 1-комнатные квартиры, в Киеве – двух- и трехкомнатные. Ужгород – на третьем месте.
Аренда: Ужгород – лидер среди 1-комнатных (более 18,5 тыс. грн/мес), дальше Львов (~17 тыс.) и Киев (~16,5 тыс.).
Для 2- и 3-комнатных квартир первенство удерживает Киев. Именно запад Украины и столица демонстрируют самые высокие цены из-за устойчивого спроса.
– Где самое дешевое жилье, и есть ли там спрос?
– Самые низкие цены – в прифронтовых регионах. В Херсоне, Николаеве, Сумах и Запорожье, Харькове 1-комнатные квартиры можно арендовать за 4-5 тыс. грн/мес.
Такое резкое падение связано с оттоком населения, опасностью и отсутствием инвесторов. Даже в Харькове средняя цена сейчас ниже, чем в западных регионах. В Херсоне квартиру можно купить за 2,8 годовых зарплаты, тогда как во Львове нужно почти 10 лет.
– Какая ситуация на рынке Одессы сейчас?
– Рынок Одессы еще не восстановился до довоенного уровня. Средняя аренда 1-комнатной – около 7000 грн/мес, и город выпал из топ-10 по стоимости аренды.
Количество новостроек в продаже уменьшилось на 7% за год. Квартиры на вторичном рынке продаются дольше – в среднем более 50 дней. Сигналы стабилизации есть, но полного восстановления еще не произошло.
– Почему Ужгород остается одним из самых дорогих городов?
– Из-за высокого спроса. Ужгород входит в тройку самых дорогих городов как по покупке, так и по аренде. 1-комнатные квартиры здесь дороже, чем в Киеве.
Причина – переселенцы. Многие люди переехали на постоянное проживание. Ограниченное предложение жилья в городе и небольшое количество как жилья в аренду, так и новостроек держат цены высоко. Даже несмотря на рост активности застройщиков, дефицит не исчез.
– Что происходит с ценами в Карпатах?
– Карпатский регион показал также рост цен. Ивано-Франковская и Черновицкая области прибавили более 20% за год.
Спрос подогревается внутренним туризмом, релокацией и интересом к загородной жизни. Цены на дома в горах разнятся: ближе к курортам – до сотен тысяч долларов, в отдаленных селах – еще доступно. Карпаты стали привлекательным направлением для инвесторов и переселенцев.
– Какие сегменты рынка сейчас самые активные: эконом, комфорт, премиум?
– Самые активные сегменты – эконом и комфорт. По данным ЛУН, именно эти квартиры быстрее всего продаются и дорожают. Стоимость эконом-жилья растет быстрее, чем премиум, поскольку именно в этом сегменте наибольший спрос.
Премиум-сегмент еще не восстановился до уровня 2021-го года, сделок мало, покупатели выжидают. Девелоперы откладывают запуск новых проектов. Основное движение – в доступном жилье, которое покупатели реально могут себе позволить.
– На что сейчас чаще всего обращают внимание арендаторы?
– Безопасность вышла на первый план. Украинцы чаще всего выбирают:
– Обращают ли внимание арендаторы на наличие паркинга в ЖК?
– Да, и все чаще и чаще. В описании квартир с паркоместом указание "есть паркинг" стало нужной нормой, однако из всех факторов цена – все еще самый важный.
Часто подземные паркинги рассматривают не только как место для авто, но и как укрытие – и это дополнительный фактор роста спроса.
– За границей сейчас проживает несколько миллионов украинцев. Какие документы нужно им иметь, чтобы купить там жилье?
– Достаточно загранпаспорта, идентификационного кода страны (NIE, ИНН), счета в банке для перевода средств, проверенного юриста или нотариуса, а также нужна подготовка документов о легальном происхождении денег.
Кроме обязательных идентификационных документов, в некоторых странах могут дополнительно спросить о происхождении средств. Отдельно также советуем исследовать вопрос налогообложения такой недвижимости и доходов с нее (в случае сдачи в аренду) нерезидентами. Многие страны ЕС пересматривают эти практики в сторону увеличения налоговой нагрузки.
Читайте также о том, что в первой половине 2025 года вторичный рынок жилья в Украине демонстрирует преимущественный рост цен. Самыми дорогими остаются квартиры в Киеве, Львове, Виннице, Ужгороде, Одессе и Ивано-Франковске. В то же время наибольший прирост цен на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры зафиксирован в Харькове.
Ранее мы писали о том, что за последние полгода стоимость аренды жилья в Киеве выросла на 14-22%. Стремительное подорожание началось еще в феврале.
Срочные и важные сообщения о войне России против Украины читайте на канале РБК-Украина в Telegram.